奥体不限价宝地来了——
昨天（10月21日），杭州挂牌三宗宅地，奥体、石桥、下沙各一宗，预计11月20日出让。最有看点的当然是奥体地块，这是奥体第一宗不限价宅地，也会成为接下来奥体的新地王。地价能拍到多少，自然要看房价能卖到多少，先说结论：●奥体核心区自身就是流量之王，过去五年，每一个楼盘出场都是超级红盘；●36000元/方的起拍楼面价，已经定了调，成交楼面价一定是破记录的；●卖7万还是卖10万，就看谁拿下，在产品上有没有野心了。这次挂牌的奥体地块，是一宗刚刚腾挪出来的「商改住」地块，建筑面积8.2万方，容积率2.7，楼面起拍价36000元/方。对，光是起拍价，就已经高过了原先奥体的最高地价——33911元/方。它就在超级红盘兴耀·望阙的南面，奥体核心区一大片的超级地标，都在边上，走到莲花碗大约1公里；它还被三所名校包围着，国博小学、文渊实验、文渊中学都是学军教育集团旗下；往东不到500米就是建设中的地铁15号线合丰站，到奥体印象城直线距离大约七八百米。地铁、名校，周围还有兴耀·望阙、揽奥望座、滨江·嘉品美寓等一堆新建红盘，要配套有配套，要城市界面有城市界面。附近的滨江·嘉品美寓，二手房成交价在7万上下；附近还有杭州壹号院这个顶流，即便这种行情下，随随便便也能跃上10万+。二手房成交价，意味着什么？对于拿地的开发商来说，它是一种安全阈值的刻度尺，起码说明定价在这个区间是有接受度的。奥体的上一个楼盘是兴耀·望阙，限价是46000元/方，都是200来方以上的大户型，但每次开盘，都是拼社保+限售。总价上千万，报名人数还是众多，就是因为非常明显的倒挂红利。不止摇号难，无论是嘉品美寓还是杭州壹号院，或是离得远一些的君品、澄品等等，奥体二手次新房的成交量都不小。这又意味着什么？奥体有足够的购买力，就算二手房单价高也阻挡不了它超高的流转速度。
在正常的市场状态下，也就是不限价的时候，新房本就可以卖得比二手房更贵，因为产品在不断进步。至于「上限」在哪里，那就取决于开发商的功力了。
也就是说，如果是普通开发商拿下，造了一个还不错的新楼盘，那么理论上卖到7万也没问题。毕竟，周边那些已经交付的二手房好多都是上一个时代的产品了，它们尚且都能卖到七万，那么现如今更新更好的房子，当然也可以。
如果是不普通的开发商拿下，他对产品有很大的追求，7万的价格自然是可以突破的，跟杭州壹号院齐平也不是没有可能。
新房限价时代，产品力是大幅度受限的，对于真正的改善来说，最愁的事有两件，一是摇号太难，二是买不到真正意义上的豪宅。奥体就是其中的典型，它缺的不是改善需求，缺的是好房子。杭州壹号院的二手房，为什么能卖得这么贵？因为它同时占据了好地段+好产品。![]()
昨天跟奥体地块同时挂牌的，还有石桥和下沙的两宗地，位置也都不错。石桥地块就在绿城·溪映明月的东面，体量差不多，都是建筑面积5万多方，容积率2.1，楼面起拍价13472元/方。此前绿城·溪映明月精装限价是3万/方，三次开盘次次都要摇号，中签率都很低，最后一次加推的登记家庭数量高达1287组，平均中签率低至11.66%。现在板块终于又「上新」了，从地段来讲，一定是不愁卖的，毕竟这一带的新房供应量不多，但区域很成熟，又挨着市中心，需求量不小。无非是开发商有没有追求，做一个普通楼盘，还是对标下溪映明月，甚至超过它。下沙地块则是低密地块，容积率只有1.3，就在刚刚交付的万科·湖印光年西面，楼面起拍价15100元/方，基本上可以做出一个类叠墅社区。此前这一带的高层新房限价是3万/方，配套也很齐全，学校、地铁、天街、印象城都在周围，距离金沙湖核心区也就一站地铁。成熟城区里的排屋类产品，无论在任何时候都是不缺市场的。现在的下沙核心区，正在渐渐打开低密选项的余地，像金沙湖边刚刚亮相的久映颂月府，就做出了纯联排的产品；还有理工大学门口，兴耀的新项目这两天也公示了规划，规划出了五幢叠墅。在下沙想改善的人，想住上有天有地房子的人，正在蠢蠢欲动，马上机会又多一个。当然，对于开发商来说，产品竞争的压力也会变大。![]()
新房不限价了，对于那些火热的板块来说，拼社保和限售都将成为过去时，但不妨碍「超级红盘」继续诞生。只不过那些「超级红盘」不再是以摇号热度来衡量，而是产品力。对于那些区域核心的板块来说，将有机会诞生更多的「标杆产品」。维维说房视频号
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本文主笔︱戴滋仪 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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