声音︱裘维维
文字整理︱邹虹
·壹·
@spp
目前手上有一套文一街十三中的学区房，老破小70方，想置换成新房。夫妻工作一个在文三路教工路，一个在三塘一带。之前参与了滨运锦绣里摇号没中，虽然后面还会开但感觉机会也渺茫。如果买不到滨运锦绣里，预算550万左右买哪些合适？新房或次新都可。明年房价会不会大幅上涨？今年买不到房我有点焦虑。
答：首先不用焦虑，运河新城还是会有楼盘不断出来，滨运锦绣里也可以继续摇着，它是一个大盘。就算摇不到，后面还有滨江、绿城的楼盘。包括从大杭州角度，也不需要担心没有房子买，杭州不缺土地，你看最近又开始频繁挂地。
至于房价会不会涨，只能说好的产品一定会涨，但也一定会有符合你总价的房子。因为市场上有不少和你一样的需求，开发商必然会做匹配的产品。所以550万左右，和运河新城差不多的板块，还是会有源源不断的新楼盘冒出来。
比如石桥、桃源、华丰等，类似这样的板块，都可以先了解一下。它们未必像运河新城这么新，但还是会有适合你的房子。包括铁路北这样的位置，550万也能买得到次新房。无非像三塘这样更市中心的位置，接下去的新房势必会更贵。因为限价解除后，价格就会随行就市，市中心会有比较大的变化。如果没那么聚焦在市中心，就不需要太焦虑。
·贰·
@小苔
我和先生都在金华工作生活，儿子在澳洲工作。有一套位于江南之星二楼的小三房，目前空置着，之后几年都不会去住。现在我想卖掉置换一套楼层好点的小三房，但老公觉得杭州房子只是放我和儿子的户口，又不会去住，就不要折腾。想听听维维老师的意见。
答：这要看两方面，一是有没有精力去折腾，毕竟买和卖都需要花大量精力；二看要不要增加预算。如果总价更高，当然会有更好的发展状态。如果不增加预算，只是在原有的小三房基础上置换，其实也折腾不了什么。
所以，如果既有精力，也有多余的资金，以杭州目前的状况，跟江南之星二楼的基本条件，还是可以去换一套更好的房子。比如同样在江南岸，可以买得更靠钱江世纪城或滨江区，产品也可以换得更新一些，现在都有机会。
把这两点想清楚了，要不要置换的答案就出来了。总体来讲，这套二楼的小三房就是一份比较稳定的资产，它不会有太超前的上升空间，但也不会拖后腿，江南之星本身还是挺好的。
·叁·
@月明
您好，预算不超300万，打算5年后卖掉，目前在西溪附近工作，也可以不考虑通勤，二手新房都可，主要考虑保值，怎么选？
答：两个方向，一个往北，一个往西。往北有勾庄这样的选择，虽然它的供应量不小，但居住幸福感也很强，有地铁、有公园，也有大商场，300万左右也能买到不错的房子。而且从勾庄到西溪，也还能用得上，坐10号线稍微换乘一下就可以了。
往西可以选到云城，300万总价，像云咏明月、云城之上都能淘一淘，一些低总价的房源应该够得上。不过大部分还是超了，如果觉得总价高了些，也可以在附近买二手房。挑选时注意几个条件就可以了，就是尽量新一点、尽量买三房、离地铁最好也近一点。
其它都是一些零散的选择，比如还可以关注建杭拿下的白洋站TOD项目，万科在西湖大学门口的项目，还有小和山的映宸里，它们都在你的选择范围内。
·肆·
@开飞机的兔纸
老师您好，名下有套良渚未来城二期的房子，小孩现在2岁，考虑再买一套300万左右的学区房，初步考虑是行知小学或同等级别的学区。目前看了花园南村和师苑新村这样的房子，不知道现在入手是否可以，担心还要跌，还是说买吉祥半岛或富越·香郡这样的房子？
答：不是太建议买花园南村或师苑新村，从学区来讲，它们的级别是很高，但从居住来讲，它们的级别就不高了。比如就和你的未来城二期相比，你也会有巨大的落差。所以建议谨慎一点，从房子本身而言，它们已经走不了上坡路，随着学区的往外扩散，原来的优势也会削减。
如果300万左右买得到吉祥半岛，它的兼顾能力会好得多。至少房子还比较新，学校趋势还在越来越好，你们的居住品质也没损失多少。所以买学区房不能只盯着学区，它有很多偶然性，也有很多趋势，更多关注怎样和自己的工作生活半径更贴合，它们都是影响生活品质的重要因素，还是要统筹考虑。
这两个方案，会更建议选吉祥半岛。但以你们的居住模式来看，像三墩北一带的学区也非常适合，300万左右在附近也买得到房子，比如西雅图、西湖国际城等。这样还能住三房，和自己原来的生活半径也贴近。总之这是一个权衡方向，原则就是跟着自己的生活和工作半径走，再来定选哪里的学区。
·伍·
@syt
维维老师，孩子二年级，母女俩，目前在南昌市，想回杭州买个200万以内的小房，落个户，上个普通学校，建议哪里合适？
答：这很难推荐，因为全杭州都有200万以内的房子，不管是在很市中心的地方，还是比较远的地方。如果说对学校没要求，那对房子本身有没有要求？毕竟总价200万，杭州东南西北好多地方都买得到，比如良渚、崇贤、闲林、义桥、东湖新城等等。
甚至像东湖新城还有滨纷城这样全新的楼盘，里头有学校有地铁。当然这是期房，估计你还是更想要现房，这样可以立马把孩子转过来上学。总之你可以东南西北先看一圈，把自己关注的要素想清楚，是不是要离地铁近一点，是不是要离高铁站近一点，是不是要三房两卫......主要诉求想明白后，方向会更清晰。
·陆·
@小暇
女孩在龙翔桥附近上班，未来可能会去富阳，8:00上班，男朋友单位在盈丰路附近，8:30上班，希望离地铁站近，面积130方左右，能兼顾学校，价格800万左右，有没有推荐？
答：比较理想的方案，就是买在盈丰路附近，因为钱江世纪城站刚好是6号线和2号线的交汇站，这样不管去富阳、龙翔桥还是盈丰路，都比较顺畅。800万左右在附近也能挑到一套合适的房子，比如创世纪、天璞、君品等。当然有些离地铁没那么近，你们就挑离地铁近的。
至于学校，萧山区花的精力还是挺多的，都是名校集团来办学，只要能接受它是萧山区的学校就行。如果不能接受，那就选到滨江区，但要地铁口的话，基本上只能在二手房里找。比如选春江郦城这样的小区，所有问题都能解决，地铁近、学校不错，总价也够。
大方向还是跟着6号线走，无非选在钱江世纪城，还是滨江核心区，或者买到之江，这样去富阳会更近一点。围绕着枫桦西路站有很次新房，像汀岸芷兰、珊瑚世纪等，总价800万，房子可以挑得很好，学校也还过得去。
新房选择比较少，可以去看下咏湖云庐，就是绿城和建杭在白马湖的新楼盘，800万肯定买得到高层房源，估计还花不完，但它就在地铁口，边上也有名校集团。
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本期文字整理︱邹虹 主编︱张飞天 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
