担心房价上涨，450万买市中心回迁房可行吗……︱维维问答No.1515
楼市
房产
2024-10-21 07:32
浙江
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声音︱裘维维
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·壹·
你好。我们现在有文晖和品一套170方，和西溪里熙园一套137方，小朋友在西溪里这边上幼儿园大班，明年上小学。要不要卖了西溪里置换成和品120方左右给父母住？这样小区更好父母也更近，但和品那边在造的新小学及未来初中不知道怎么样，还要交增值税，可行吗？答：我觉得大方向是可行的，父母住在附近是很多人都向往的居住方式，因为只有「一碗汤的距离」，你们之间才能更多地相互照顾，双方也会更轻松。当然前提是，你得接受和品这边的学校，西溪里的学校是确定的，而和品这边是待定的。如果学校这块可以放宽心，那么置换到和品是可行的，并且现在就得抓紧办了，因为和品这样的房子受到新政利好的刺激会比较大，而附近其他合适的选项也不太有。虽然现在置换会有增值税，但羊毛出在羊身上，过两年这笔税能省下来了，钱进的还是房东的口袋，对你来说成本是一样的。至于和品未来的小学跟初中会怎样，可以从两点去考虑。一个是拱墅区对于新学校的投入非常大，这几年迅速窜起了很多名牌学校，所以和品边上的学校也不会差到哪儿去。另外一个就是生源，和品这一带有不少新交付小区，比如望庐和接下来的馥源庭之类的，包括和品本身也是一个超级大的社区，学校和生源都比较向好的情况下，还是未来可期的。所以，如果对学校没那么介意，就按照你说的去操作吧，至少未来十年内都是比较完美的选择。![]()
·贰·
维维老师您好，二孩都已读采荷小学，目前住在采荷，考虑周边总价700-800万的改善四房，希望在地铁口附近，节假日可以过去住，以后有合适机会再出手采荷的房子。我在庆春路与建国路交叉口附近上班，孩子爸在半山上班，是开车上下班，请帮忙推荐一下，次新房为主，谢谢维维老师。答：我觉得首先应该考虑的就是潮语映月，它是目前整个钱二板块内总价相对较低的选项，800多万能买到159方四房，还是三套房的设计，对改善人群来说非常合适，地铁也在附近，边上该有的配套接下来都会有，你们双方上班也挺方便。关键离采荷也不远，以后你们住那儿，开车送孩子去采荷上学也行。甚至说不准，以后就在钱二上学了。其实对你们来说，买次新房是个伪命题，毕竟这几年用不上，节假日过去住的概率也很低，现在的孩子周末都得上培训班，来回接送也挺浪费时间的。如果非要买次新房也不是不可以，那就以工作地为出发点，买在城东一带比较合适。城东到庆春路不远，到半山更近，关键七八百万完全买得到四房。因为你不需要学区，选择面就更广，从元宝塘站开始一路看过去，刚交付的会潮悦府、彭埠站附近的花语天境、明石路站的「明石七子」等等，有一大堆次新房可以挑。能接受的话，城东一带还有其他合适的新房，像艮北接下来会有个新项目，限价44400元/㎡，比二手房价格略低一些，产品还会更新一些。总得来说，新房更适合你们。![]()
·叁·
维维老师你好，本人有一套99年鼓楼附近100平老房，工作吴山广场附近，老公在来福士附近，孩子明年摇号建兰，并且喜欢附近烟火气暂时不打算出手。想再购置一套房，预算450万左右，海潮雅园不知可否？或者不考虑自住，只考虑抗跌，比如绿地旭辉城或龙湖·春江彼岸88平左右三室。如果要摇号新房有什么好的建议？因为怕新政房价上涨，所以急盼回复，谢谢。答：这个也没啥好怕的。如果你要买改善型的房子，那是可以现在就入手，还有限价末班车，但如果是450万左右的房子，我倒觉得不用着急。不管是海潮雅园还是那些十年前的小三房，都没啥必要，建议你慎重。从居住角度来说，它们达不到改善的目的；从抗跌角度来说，它们虽然都有自己的市场，但还有一些地段不错的新房比它们更有前景。因为只有地段叠加产品，才有更多的潜力。你挑的这些房子，地段虽然好，但房子本身的品质限制了它的天花板。所以，要买450万左右的房子，我建议你不管东南西北都去摸一圈，南到滨江区浦沿的滨颂御湖境、朗拾滨屿，北到运河新城的滨运锦绣里，以及滨江集团和绿城接下来的新项目等等，都可以去看看，这些板块发展比较集中，总价也刚好契合，买房热度也比较高。看完这一圈，你就知道该不该买回迁房或者老一点的房子了。如果说你一定要想买在好的地段，那也没必要买海潮雅园，因为回迁房毕竟还是比不上商品房，那还不如退而求其次，选择旭辉城或者春江彼岸。![]()
·肆·
有一套望江府89方小户型，大概能卖700万多，想改善置换，是卖掉望江府买附近滨江信达·壹品139方，还是留着望江府，增配一套绿城白马湖小面积叠墅作为大房子用？家里两个小孩，大的四年级，小的幼儿园，上完学至少还需要十一二年。考虑到一套房住的成本较高，两套房至少可以出租一套补贴家庭开支。另外壹品19年交付，房龄5年了，担心买入后刚好是房子变老加速贬值周期。答：首先绿城白马湖没有小面积叠墅，总价也不低，所以你的预算可能得增加不少。这样的房子当做第一居所还是非常理想的，但如果当成第二居所就有点可惜了。既然已经想改善置换了，就奔着用得上的房子去吧，也别太介意成本之类的问题，住得好比什么都重要。其实等到孩子上了小学，望江府就可以卖掉了，你可以在附近买一套更大更好的房子。或者你也可以考虑一下K11的江明月朗园，它的学校也不错，无非到时候两个孩子可能要分开上学，看你是否能接受。江明月朗园交付量大，价格应该是合适的，会比壹品、仁恒滨江园之类的便宜不少，但房子是新的，地段学区也好。至于要不要出租一套补贴家庭开支，还不如把剩下的钱拿去理财或者干点别的。因为房子的租金是非常有限的，回报可能还不如理财。![]()
·伍·
维维你好，我有馥香园175方和臻奥院一期164方，准备明后年卖掉其中一套，再买一套230-260方左右，有三个洗手间以上和两个套房，以滨江区为圆心的新房。麻烦建议卖哪一套合适，买哪里好？答：卖馥香园吧，因为既然要住在滨江区一带，臻奥院留着以后还可以打配合，比如给老人住，这就很合适了。而且虽然从产品来说，馥香园要比臻奥院一期好，但从地段来说，臻奥院还是有自己屹立不倒的价值。至于买在哪里，那就尽量把半径缩短一点，也别去管申花之类的板块了。接下来土地不限价了，新房也不限价了，明年的楼市变化会非常大，在核心板块，开发商们一定会往好了去做。像奥体的水电新村地块，还有钱江世纪城刚刚腾出的一块宅地，都会有不错的改善产品，这些零星的新供应你都可以关注起来。如果说眼下就要考虑入手，那就是绿城在西兴的晓风朗月，也有你要的面积段和户型格局，限价五万三左右。其他的选项就得等那些土地出让之后了。![]()
·陆·
维维老师你好，我在滨江区西兴的云厦连园有一套90平的房子，考虑到房龄有十年以上了，想卖掉换到丁桥的中天海威·翠璟杭颂府，纯保值增值，可以吗？或者有更好的选择吗？最好是小户型，资金压力会轻一点，不胜感激。答：你的置换幅度有点大，一下子从南边滨江区换到了北边丁桥。虽然不是自住，但你日常出租或者打理起来会很不方便，这个关联性好像有点弱。翠璟杭颂府限价三万多，以这个价格去看的话，全杭州的选择余地是非常非常大的。比如离滨江区比较近的宁围、钱江世纪城扩容区这一带，也是三万出头的限价，产品也不错，中天海威·奥语拾光、西房·宸樾世际轩、伟星·望奥等等都可以选择。从区块发展来说都是未来可期的，户型也都有百来方的，300多万就能买到这些房子。纯粹要在北边挑选的话，选项也有很多。勾庄板块，在售的有听翠轩，接下来还有新地块，还有一堆刚交付的次新房；运河新城板块，限价三万多的楼盘都可以留意，不少都是滨江集团、绿城这样的品牌房企；桃源板块，有建发·云栖上宸等等。当然，选择丁桥是自住很舒服的选项，但你不住就有些可惜。只从保值增值的角度来说，很多板块都是跟它齐平的，你完全可以把视野打开。▼
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本期文字整理︱戴滋仪 主编︱张飞天 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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