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经开楼市向来都有自己的独立行情，区域内也有一些热门盘，但大多项目都是在艰难去化的路上苦苦挣扎。其中万家湖板块本来也比较冷门，区域内一些项目常年在市场上都没啥声音，但有些楼盘也都默默交付和售罄了。
接下来就来看看万家湖板块两个邻居盘的情况：
港湾江城最新动态：全盘售罄且交付。（标题所指）
德信江宸最新动态：主推8号楼建面约95-109平高层，毛坯10XXX元/平起；12号楼小高层建面约112-125平，毛坯表价约14000元/平，预计年底交房。（与标题无关）
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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两盘房源情况：
①港湾江城房源情况：
全盘售罄且交付
港湾江城共分两期开发，全部已经售罄且交付。
项目整体鸟瞰图：
根据备案信息显示，该项目住宅已经全部售罄。
其中项目一期分为两个地块，共包含8栋住宅。项目一期2014年就开盘了，距今已经10年了。
一期A1地块备案信息：
港湾江城二期包含10栋高层、超高层、1所幼儿园及部分社区商业。目前所有住宅都已经售罄且交付。
鸟瞰实景图：
二期占地面积约5万㎡，总建筑面积约25万㎡，计容建筑面积约17.6万㎡，住宅建筑面积约16.8万㎡，容积率约3.5，绿地率约30%，总计1576套房源，车位配比约1：1.32。
经济技术指标截图：
沙盘实景图：
从平面图来看，项目二期总体还是呈现南低北高排布的，整体为西南朝向。
规划图如下：
二期2017年开盘，2020年全部推出，2022年就全部交房了。
A组团备案信息：
B组团备案信息：
C组团备案信息：
项目所有楼栋都已经交房，二期作为现房还卖了两年，如今终于算是全盘售罄。十年老盘正式收官。
港湾江城所处地是原汉阳造纸厂旧改地块，地块很大，最早是打算由港湾江城的开发商将整个地块都开发的，总建面约150万方，但开发到二期以后，开发商不想开发了，汉阳造纸厂剩余地块陆续进行土拍。其中临江的地块在2020年被德信地产拿下，开发成德信江宸。还有待开发地块，未来或继续挂牌出让给其他开发商，后期很可能不会有港湾江城三期了。
早期效果图（现已作废）：
仅剩1号楼没推
在售建面约95-125平房源
德信江宸项目规划有11栋住宅，共分两期开发，其中2至12号楼为一期，二期为项目东北角的一栋楼。
目前推出了2、3、5、6、7、8、12号楼，高层除了未规划的1号楼之外，已全部推出，小高层9-11号楼未推。
项目总用地面积约5.1万方，总建面约17.2万方，计容建筑面积约12.8万方，住宅建筑面积约12.2万方，住户总户数约1130户。共有1530个车位，项目容积率约2.5，绿地率约35%。
经济技术指标截图：
（注意：经济技术指标来源于项目规划公示，后期可能有调整）
项目沙盘：
从平面图来看，项目楼栋基本都是正南北朝向，而且做了西高东低的布局，为了兼顾楼栋的看江视野。
根据备案信息显示，该项目截止6月29日，共备案了589套，还有355套没有备案。
从各楼栋的备案情况来看，高层中2、3、5、6号楼备案情况较好，只剩下少量没有备案，8号楼还有大量房源没有备案；小高层中12号楼只备案了少量，且大量房源处于被抵押状态。
现阶段主推的是8、12号楼，8号楼共34层，一个单元，2梯4户，包含建面约95平、109平三个户型；12号楼共11层，2个单元，1梯2户，包含建面约112-125平户型。预计今年年底交房。
8号楼户型分布：
建面约95平三房两卫：常规连廊中间户，南北半通透，三开间朝南，北部房间对连廊。
建面约109平三房两卫：边户，南北通透，三开间朝南，动静分区明确。
建面约126平四房两卫：东边端头户型，三开间朝南，南北通透。户型飘窗优化面积多，四房的功能性不错。
德信江宸在今年4月份已经开始陆续交房了，但是截止发稿时未查询到该项目的竣工备案证信息。
搜索留言板发现，针对该小区也有一些投诉，这些问题也都有了官方回复。
官方回复留言板截图如下：
开发商发布的交付实景图：
水景：
儿童游乐区：
小区大门：
架空层：
该项目即2020年德信地产竞得的经开新地王P（2020）017号地块，楼面价约7877.93元/平 溢价率29.36%，是当时的经开单价地王。
项目虽然更名去掉了阳光城，但项目开发商武汉德信之光置业有限公司股东依然没有变，阳光城依然持有50%股权。
德信江宸高层10XXX元/平起
1、德信江宸2021年年初首次拿证开盘，当时是带装修销售，道2023年拿证的时候就装修改毛坯了，最近一次拿证是2024年2月，小高层12号楼毛坯备案均价约15682元/平，这是该项目小高层首次拿证，比2023年的高层备案均价高出约4100多元/平。
该项目目前有一定折扣，根据置业顾问透露，小高层表价约14000元/平，高层约10XXX元/平起。
历史价格表：
从首付门槛来看，根据折扣情况估算，该项目小高层12号楼首付2成门槛约28万，首付1.5成门槛约21万。（价格及首付门槛仅供参考，实际以售楼部计算为准）
从备案价格表来看，12号楼是大户型单价更高，且房价随着楼层增高而递增，最高价出现在次顶楼。
备案价格表：
2、港湾江城一期是2024年拿证首开，二期是2017年首次开盘，当时带装修备案均价约13200元/平，这个价格一直持续到2019年，项目最后一次拿证是2020年7月，最后一次拿证的楼栋备案均价约15000元/平，较前期上涨了1800元/平。
虽然备案价上涨了，但还是有折扣的，2020年刚开始卖这两栋楼的时候，折后均价约13500元/平，但是项目也一直不太好卖，之后价格就一路下滑，就这两栋楼也差不多卖了4年才卖完。
3、从备案信息来看，德信江宸偶尔还能上榜一下经开区的销量TOP10榜单。
德信江宸2023年全年共备案了255套，位居经开区销量榜单第七名；2024年1-5月共备案了67套，其中1-2月备案26套，3月备案13套，4月备案16套，5月备案12套。其中4月位列区域销量榜单第四名。
港湾江城2023年全年共备案了50套，到2023年12月，该项目就已经是尾盘了，仅剩下21套没有备案；2024年1-5月共备案了21套，其中1-2月备案7套，3月备案1套，4月备案13套，5月已无可售房源。其中4月位列区域销量榜单第八名。
4、在2020年之前，万家湖板块新房不多的时候，区域内的楼盘不管是价格接受度还是销量都还不算特别惨，当时港湾江城折后13500元/平，德信江宸13200元/平的价格也还是卖得动的。但是随着区域楼盘增加，市场行情变动，整个区域的楼市都冷下来了。
如今港湾江城售罄，德信江宸高层毛坯约10XXX元/平起，小高层毛坯约14000元/平，相比前几年价格已经低了不少，但毕竟市场行情如此，依旧还是没有什么竞争力。同片区靠近三环线的金地兰亭长江序，近期也打出了10XXX起的特价，环线位置要好很多。
5、从二手房来看，区域内港湾江城一期、二期都是交付多年的，整体二手房成交价格也都偏低。
港湾江城一期5月挂牌均价约9429元/平，月成交均价约7618元/平，近90天成交了11套，还算活跃。
港湾江城二期5月挂牌均价约10759元/平，5月成交均价约8491元/平，该小区近90天仅成交2套。
价格及销售信息点评：
万家湖片区在武汉楼市一直都是比较冷门的板块，本文的两个项目，港湾江城已经售罄，但二期最后两栋楼也是卖了4年才卖完。德信江宸也已经陆续交房，前期有现房，高层毛坯10XXX元/平起，现阶段又能看江，与万家湖板块其他楼盘相比算是一个优势，但价格也高出不少。不过该项目放在武汉看江楼盘中来看，确实门槛不高。该项目每个月还是可以去化10多套。
从地图上来看，本文两个项目是实打实的邻居盘，其中德信江宸位于经开区军山大道与沌口路交汇处；港湾江城经开区沌口路以南，位于德信江宸以西的地块。
区位点评：
沌口路沿线工业区：
10号线整体走向示意图：
商业配套方面：两个项目都自带社区底商，目前一期内已有天猫超市、中国农业银行等商家入住。
港湾江城底商：
另外港湾江城一期和二期原本规划有近12万方商业（由一期北面的集中商业及部分社区底商组成），但是原本规划集中商业的A2地块，目前根本没有实质性进展。根据城市留言板官方回复显示，A2为配套商业现开发建设企业暂未向我区自然资源和规划局申报相关商业项目的规划建设方案，暂无法明确开发建设企业开工建设时间。
教育配套方面：两个项目都有自带的幼儿园，区域内还有万家湖小学、沌口小学、武汉经开外国语学校、经开区二中等，距离都很近。
根据2024年经开区划片对口的文件来看，德信江宸和港湾江城对口的都是沌口小学和经开二中（学校划片每年都有可能调整，仅为参考，具体以当年划片政策为准）
2024年经开划片：
经开二中：
医疗配套方面：区域内没有大型综合医院，主要依靠的也是经开核心的协和医院车谷院区、儿童医院和亚心医院等，直线距离3.3公里-5.4公里时亚心医院，自驾前往还是需要一定时间的。
其他配套方面：区域内长江、万家湖公园等生态配套。但目前长江边没有江滩景观。
区域内江堤实景图：
“武汉阿松”综合点评：因为港湾江城已经全部售罄，因此综合点评只针对德信江宸。
项目优势：
1、德信江宸东边紧邻长江，区域内还有万家湖、汤湖等，有较好的生态环境。
2、项目与地铁站直线距离约400多米，步行可达。
3、项目是现房和准现房在售，在售房源目前可看长江。
劣势：
位于经开区三环、四环之间，环线位置较远，周边城市界面一般，周边有不少工业园区，区域楼市比较封闭，缺乏优质配套。
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②本文发布的相关信息均为发稿时获取，部分信息为规划中和建设中，本账号不对后期相关信息所发生的变化负责，并不因此承担任何责任，请谨慎核查。
③购房有风险，出手需谨慎，本文仅提供楼盘信息参考，不代表本文推荐该项目，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。
