卖成了现房！

文摘 2024-07-17 23:28 湖北

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2024年以来，武汉主城核心时不时还有热门楼盘爆出，远城区却一片寂静。虽然远城区动静不大，但是新动作却不少。

今天，我们来解析蔡甸区两个大盘：中建锦绣楚城&中粮祥云地铁小镇，看看它们有哪些新消息！

中粮祥云地铁小镇：项目主推建面约85-132平毛坯高层，特价房折后约6300元/平，已推住宅全部交付，现房在售。（标题所指）

中建锦绣楚城：项目三期16、18号楼已拿预售证，主要是建面约155-175平别墅，毛坯备案均价约13000元/平；前期还有建面约108-161平房源在售，毛坯价格约6300元/平米起，现房、准现房在售。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两盘楼盘详情：

①中粮祥云地铁小镇

已推住宅全部交房 现房在售

中粮祥云地铁小镇为蔡甸超百万方大盘，主要由两个大地块组成，项目东部靠近新庙村地铁站的130地块为项目大一期，项目西部靠近柏林地铁站的004地块为大二期。

1、大一期130地块，C1组团住宅已全部推出，部分超高层毛坯房在售，C2组团目前还未入市

项目大一期分为C1、C2两个组团，规划占地面积约10.8万方，总建筑面积约46.2万方，容积率约2.99，绿地率约30%，由4楼超高层、8栋高层、18栋叠墅组成，共计2779户，停车位3879个，车位比约1:1.4。

D地块规划为30个班的小学，C1地块规划总建面约14.3万方的住宅，总户数约844户。

（以上规划数据为前期规划，后期有可能调整）

项目沙盘图：

东边地块的C1组团住宅已全部推出，最近一次拿证加推的是12号楼。C2组团目前还未入市。

大一期除了C地块住宅之外，还规划有A地块文化艺术中心，B地块商业街、公寓、写字楼等商业用地，D地块小学，整体的规划功能比较齐全。

一期沙盘图：

其中，A地块规划总建面约5万方，B地块规划总建面约16.5万方，商业约3万方。

A、B地块平面规划图：

商业规划效果图：

项目整体沙盘图：

一期住宅部分鸟瞰图：

一期住宅部分平面规划图：

一期住宅地块日照分析图：

小学鸟瞰图：

小学平面规划图：

截止2024年7月17日统计，项目大一期130地块中，C1组团住宅还分了两期，一期住房已售881套，住房可售94套；二期住房已售729套，住房可售230套。

一期备案信息：

一期住宅已基本售罄，还有部分别墅以及个别高层顶底层房源未备案。

二期备案信息：

二期2020-2021年推出的高层住宅已基本售罄，还有少量别墅在售。之后推出的11、12号楼还有不少房源在售，尤其是30层以上的高区。未备案的部分房源显示被抵押。

2、大二期004地块，A2、B1地块6栋住宅已全部推出，其他地块住宅待售

项目大二期004地块紧邻柏林地铁站，大二期又分为A1、A2、B1、B2、A3一标段、A3二标段。目前主推的是A2、B1地块。

二期004地块规划总建面约54万方，住宅约35万方，容积率约2.87，住宅户型约3352户，机动车停车位约4518个，车位配比约1:1.34。

其中，A地块规划总建面约51万方，B地块规划总建面约2.2万方，A2地块规划总建面约13.7万方，总户数约926户，B1地块规划总建面约2万方，以商办为主。

A3、B2地块的规划总建面约16.7万，住宅约10万方，容积率约2.29，总户数约982户，地下机动车停车位约1527个。

（以上规划数据为前期规划，后期有可能调整）

二期主要包括18栋高层、2栋超高层以及18栋别墅，住宅体量比一期更大。

二期沙盘图：

沙盘图：

大二期高层目前均为毛坯销售，目前已推出11、12、13、14、15、16号楼，也是说A2、B1地块的6栋住宅已全部推出。最近一次拿证加推的是15、16号楼。

二期整体平面规划图：

二期住宅规划效果图：

规划效果图：

二期规划效果图：

二期日照分析图：

截止2024年7月17日统计，项目二期只上线了A2、B1地块的备案信息，目前该地块住宅已售557套，住房可售366套，销量已过大半。

基本备案信息：

该地块6栋住宅均已推出，早期推出的11、12、14号楼中所剩房源不多，主要是少量顶底楼层或者边套房源未备案。之后推出的13、15、16栋住宅中，还剩部分边套房源在售，其中有部分未备案房源显示被抵押。

从项目两大地块的备案情况来看，大一期130地块目前主要是二期11、12号楼超高层的部分高区房源在售，分布户型为建面约108-132平毛坯房，另外还有部分别墅在售，此前推出的带装修房源已基本售罄。

大二期004地块中都是高层住宅，且均为毛坯销售，也是项目现阶段主推房源。最近一次拿证加推的是15、16号楼中，其中，15号楼30层，一个单元，两梯四户结构，分布户型为建面约95-125平房源；16号楼为22层，分布户型为85-113平。

建面约85-87平三房两厅一卫户型：

连廊中间套小户型，这个面积能做成三房，功能性还不错。

建面约95平，三房两厅两卫户型：

该户型分布于楼栋的连廊中间套位置，三开间朝南，北面对连廊，私密性较差，户型比较紧凑，动静分区。

这个面积能做出三房两卫，居住功能性还是不错的。相比同类户型，该户型主卧未做成南北贯通的，有点遗憾。

建面约114平三房两厅两卫：

南北通透的边套，三开间朝南，结构方正，比之前的狭长边套来说，结构更好一些。

建面约125平四房两厅两卫：

该户型分布于楼栋两边，南北通透，三开间朝南，南向带有较大阳台，其他三个房间以及餐厅均带有飘窗，整体结构不错。四房设计，功能性也还可以，不足之处在于该户型的过道较长。

该项目大一期130地块中，C1组团已全部交房，大二期中已推出的A2、B1地块六栋住宅也已全部交付。

竣备证截图：

中粮祥云地铁小镇在2022年12月度首次交房，之后一期二期陆续交房。最近一次交房的是一期的11、12号楼，在6月底正式交付，至此，该项目已推住宅全部交付。

首次交房实景：

最近一次交房实景：

在城市留言板上，关于该项目的留言主要涉及物业、电梯等问题。

关于电梯问题，近期相关部门回复显示：经我区市场监管局工作人员多次沟通，中粮祥云物业方已于2024年6月20日15时恢复故障电梯的使用。

还有网友反映二期业主违法装修等问题，相关部门回复显示：中粮祥云地铁小镇二期12栋1单元1001室业主在装修时私自将公共卫生间墙面窗户拆除，空调机位拆改并安装玻璃，物业服务中心于2024年4月29日已向该业主下达了整改通知书，并要求恢复原样，由于该业主尚未入住，物业工作人员已联系业主近期过来按要求整改。

相关附件：

②中建锦绣楚城

最后两栋住宅拿证全盘进入收官阶段

现房准现房在售

中建锦绣楚城是中建锦绣双城的121地块，中建锦绣双城规划占地面积约13.7万方，总建筑面积约58万方，分两个地块开发，西地块（119地块）为中建锦绣文城，东地块（121地块）为中建锦绣楚城。

其中，P（2017）119号地块，即文城，共包括13栋住宅，其中5栋高层、2栋小高层、4栋退台式洋房、2栋叠拼别墅。目前该地块已全部推出，且全盘售罄，并已交房。

中建锦绣文城备案截图：

P（2017）121号地块，即中建锦绣楚城，规划占地面积约7.76万方，总建筑面积约34.8万方，计容建筑面积约23万方，容积率约2.99，共包含18栋住宅，规划总户数约1768户。

项目沙盘图：

楚城规划效果图：

中建锦绣楚城项目已于2020年1月19日首开，一期二期的1、2、3、6、7、9、12、13、14号楼均已推出，且已交房，三期已推出4、5、8、10、11号楼高层以及15、17号楼洋房。

近日，该项目最后两栋住宅16、18号楼取证加推，意味着全盘住宅全部推出，项目进入收官阶段。

项目规划示意图：

项目楼栋规划效果图：

截止2024年7月17日统计，中建锦绣楚城一期住房已售563套，住房可售51套；二期住房已售258套，住房可售12套；三期住房已售528套，住房可售356套。

可以看出，项目一期二期所剩房源已不多，三期还有部分房源在售。

一期备案信息：

项目一期2020年推出，1、2、6号楼已基本售罄，仅剩个别顶天立地房源还未备案，3号楼还有少量边套大户型在售。

二期备案信息：

二期2020年年初推出，7、9号楼高层基本售罄，12、13、14号楼洋房也仅剩个别顶底楼层未备案。

三期备案信息：

三期高层住宅中，2021年推出的4、5、8号楼仅剩少量顶底房源未备案；2022年推出的10号楼也只有少量边套房源在售；2023年推出的11号楼则有大量房源在售。

再看三期的洋房和别墅，2022年推出的15、17号楼洋房去化过半，近期才拿证的16、18号楼别墅还未开始备案。

项目主推的三期11号楼为33层的高层住宅，2个单元，两梯四户结构，分布户型为建面约107-127平。

G1户型建面约107-108平三房两厅两卫：

G2户型建面约122平三房两厅两卫：

G3户型建面约127-128平三房两厅两卫：

除了高层之外，项目还有部分洋房在售，15、17号楼均为6层洋房，三个单元，一梯两户，其中顶楼5-6层为复式，分布户型为建面约136-161平洋房。

建面约136平三房两厅两卫洋房：

建面约141平三房两厅两卫洋房：

建面约144平三房两厅两卫洋房：

建面约158平四房两厅三卫洋房：

建面约161平三房两厅三卫洋房：

据查，中建锦绣楚城一期二期已交房，三期15、17号楼以及4、5、8、10号楼也已交付，11、16、18号楼预计今年年底交房。目前基本是现房&准现房在售。

11、16、18号楼最新实景：

整体实景：

前期实景：

项目竣备证截图：

根据项目官方宣传，楚城项目一二期提前一个月交付，一次性来访收房率达90%。

项目外部实景：

交房实景：

园林实景：

三期2023年11月交房实景：

价格和销售信息分析：

毛坯房6000多元/平

蔡甸区销量前十楼盘

1、中建锦绣楚城2020年首开，目前全盘都已取证，备案价格相对比较稳定，据“武汉阿松”了解，目前其高层折后约6300元/平起。

随着武汉楼市整体热度下滑，太监楼盘价格下跌也不可避免，项目价格最高只卖到9000元/平左右。

历史备案价格表：

从一房一价来看，该项目最近一次拿证加推的11号楼高层中，小户型单价＜边套大户型，同楼层户型差价约50-100元/平，户型差价不大。

该项目高层建面约107平起步，按照折后价格计算总价约67万起，15%首付约10万起。

2、中粮祥云地铁小镇体量非常大，2020年首开，前期推盘节奏较快，2022年明显放慢了脚步。最近一次拿证是大二期A2、B1地块的15、16号楼，毛坯房备案均价约9624元/平，备案价比较稳定。

该项目前期还有部分带装修房源，二期入市之后全部改成了毛坯销售。据悉，目前项目毛坯高层折后约6300元/平，比早期价格便宜不少。

历史价格表：

从一房一价来看，15号楼中间套小户型单价＜边套大户型，同楼层中户型差价约60-100元/平，差价不算大。

该项目有部分小户型，从最近一次拿证的楼栋来看，按照折后价格计算，小户型总价约54万起，15%首付约8万起，上车门槛不高。

3、从销量来看，中粮祥云地铁小镇2023年全年备案了516套，中建锦绣楚城2023年全年备案了219套，均入围了蔡甸区销量前十。

2024年一季度中粮祥云地铁小镇备案了47套，中建锦绣楚城备案了36套，也是蔡甸区销量前十楼盘。

4、这两盘均属于蔡甸城区，周边在售楼盘不少，相对来说，这两盘环线位置较远，好在都在4号线地铁站附近。

从价格方面来看，蔡甸的房价有明显回落，五年前蔡甸城区有部分楼盘房价都接近1万元/平了，现在区域内毛坯房普遍降到了6000多元/平，且基本都卖成了现房。

5、从二手房价格来看，这两盘前期都有二手房，据查，它们的二手房近期成交价都在5000多元/平。

相比之下，这两盘的新房价格比二手房还是略高。

价格＆销售信息综合点评：

远城区整体房价回落，蔡甸也不例外，相比前期价格峰值来说，如今蔡甸城区约6000多元/平的房价，下跌了30-40%左右。

中建锦绣楚城和中粮祥云地铁小镇都是区域内大体量楼盘，且开发商实力较强，也是现房，上车门槛比之前明显下降，目前这个价格入手还是比较划算的。因此这两盘销量还不错，一直是区域内销量前十楼盘。

区位分析：

蔡甸城区配套还算丰富

中建锦绣楚城和中粮祥云地铁小镇均在蔡甸大街以南，属于蔡甸城区（也称为蔡甸城关）板块，区位相似。

其中，中建锦绣楚城位于蔡甸区莲花湖大道和西环路的交汇处，距离武汉外环线直线约4.2公里。

中粮祥云地铁小镇位于蔡甸区蔡甸大街与西环路交叉口以西，环线位置也在外环以外，距离武汉外环线直线约4.7-5.4公里。

再来看微观区位：

中建锦绣楚城项目微观区位：

北临莲花湖大道、长春街小学蔡甸分校、碧桂园学府壹号、蔡甸大街、4号线地铁站；

东临公园路、在建住宅小区；

南临成功大道、规划用地；

西临项目一期文城、西环路、中粮项目、地铁集团120地块。

中粮祥云地铁小镇大二期微观区位：

北临蔡甸大街、4号线地铁站；

东临规划路、项目一期地块、西环路、三和剑桥城；

南临莲花湖大道、规划的朝阳渠绿道、规划住宅用地；

西临规划路、规划的南德商业用地。

区位点评：

1、项目位于蔡甸城区，在蔡甸大街以南，属于蔡甸城区的新城板块，环线位置在外环以外，距离武汉主城区相对比较远，环线位置不占优。

目前蔡甸城区板块的楼市已经对武汉刚需购房者吸引力不大，主要是蔡甸地缘性需求和武汉周边城市圈的购房者需求。

2、蔡甸城区是一个新城和老城结合的版块，北部靠汉江的为老城基本成熟，城市面貌不佳，随着一些新建楼盘的交付，蔡甸大街以南的城区面貌有一定更新。

3、项目周边新建小区扎堆，楼盘比较密集，已成为蔡甸城区的核心居住区，附近规划的地铁小镇由多个新的大体量综合体项目组成，后期有一定发展潜力，不过部分商业配套还需时间等待。

周边卫星地图：

新城区实景图：

周边小区实景：

蔡甸大街以及4号线地铁高架走廊：

地铁：蔡甸区域有已通车的4号线，中建锦绣楚城距离地铁4号线新庙村站约500多米，步行可以到达，属于蔡甸区域内距离地铁站较近的楼盘。

中粮祥云地铁小镇项目一期靠近新庙村站，二期靠近柏林地铁站，直线距离都在300多米，步行可达。

虽然乘坐地铁比较方便，但是该项目到武汉主城核心的通勤时间还是比较长，即使坐地铁能直达武昌火车站，但是需要个把小时，时间成本不低。

4号线新庙村地铁站：

自驾：项目周边有蔡甸大街、莲花湖大道、成功大道和西环路等多条蔡甸城区主干道，虽然路网丰富，但是项目通勤距离较远，自驾约4公里多才能上汉蔡高速，上高速后到主城区还有非常的远。

项目附近的蔡甸大街实景图：

从蔡甸城区至武汉有两条主干道可选，一条是汉蔡高速，另一条是汉阳大街，目前首选汉蔡高速，现阶段走汉蔡高速是免费的。汉蔡高速可以与四环线、三环线进行互通连接。

路况截图：

从汉蔡高速经过米粮山立交和孟家铺立交之后，可以上墨水湖北路延长线高架桥，从蔡甸出发可无缝与二环线互通连接，直达二环线、鹦鹉洲大桥等（不能转向龙阳大道高架王家湾和经开方向），全程无红绿灯，连通武汉整个快速路网。

商业方面：蔡甸城区作为发展多年的老城区，生活氛围不错，有一些小型商业配套，但是优质商业较少，目前周边比较核心的商圈是新福茂中央广场、蔡甸购物广场等，距离这两项目约2-3公里左右；在中法生态新城还有中核世纪广场欧尚超市等商业体，直线距离约5公里以上。

中粮祥云地铁小镇B地块自带约30000㎡自持商业，规划涵盖特色餐饮、生活服务、儿童亲子等多元业态，不过目前还没有明显进展。

商业规划效果图：

教育方面：周边有长春街小学蔡甸分校、长春街小学蔡甸祥云分校等，根据2024年中小学划片可知，锦绣楚城划入长春街小学蔡甸分校，中粮祥云地铁小镇划入了长春街小学祥云分校。（项目对口学校以教育主管部门当年对口划片文件为准。）

此外，项目附近还有汉阳一中、幸福路中学、蔡甸实验高级中学等，直线距离均约2公里左右。

其他配套：蔡甸城市综合服务中心已于2022年6月30日建成交付，目前已投用，距离这两项目约1.2-2.5公里左右，业主办理不动产、人社、婚姻登记、户籍等业务将比较方便。

蔡甸城市综合服务中心：

此外，蔡甸城区有区人民医院、济和医院等，距离约2-5公里左右；另外蔡甸区的多数行政单位也在蔡甸城区。

“武汉阿松”综合点评：

优势：

1、两项目位于蔡甸城区，靠近已通车地铁站，周边城市面貌不断在更新，中小学配套齐全。

2、附近规划有地铁小镇，有一定规划利好。

3、均有现房在售，品质实景可见。

4、毛坯约6000多元/平，比前期划算很多。

劣势：

距离主城区较远，现阶段周边配套水平有待提升。

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