全是现房！

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今日就来看看区域内两个邻居盘的现状：

武汉城建悦享湖璟最新动态：主推一期3、7号楼建面约98-130平房源，前期也还有建面约88-140平房源在售，均为现房，毛坯折后均价约9300元/平。

车都外校城最新动态：主推C1地块C2-C4号楼建面约87-130平房源，毛坯现房，折后约74XX元/平起。

该项目住宅地块占地面积约9万方，总建筑面积约38万方，居住建筑面积约26万方，容积率约3.0，居住户数2382户，停车位共3256个。

16MD住宅地块经济技术指标截图：

住宅一期占地面积约5.9万方，总建筑面积约25万方，地上计容建面约18万方，容积率约3.08，绿地率约35%，一期总户数约1534户，停车位共2165个。

16MD住宅地块一期经济技术指标截图：

二期规划用地约3.1万方，总建面约13万方，地上计容面积约9.1万方，容积率约2.87，绿地率约35%，共848户，停车位1091个。

16MD住宅地块二期经济技术指标截图：

7号楼户型分布：

建面约98平，三房两厅1.5卫：连廊中间户，三开间朝南，北面对连廊。本身是个一卫户型，但可以改造成1.5卫。

F户型建面约118平 三房两厅两卫：边户，南北通透，三开间朝南，南向大阳台，户型方正且动静分区。

一期竣工备案证截图：

在武汉城市留言板上，有不少关于该项目的投诉建议，大家可咨询搜索查询。

交付实景如下：

根据各楼栋的备案情况来看，C1、C5号楼还没推出，目前没有备案数据，其他三栋楼则是当前的主推楼栋，其中C2号楼备案情况较好，C3、C4号楼还有大量房源没有备案。

车都外校城C1地块已经全部拿了竣工备案证，且已经于2024年1月份正式交房。

1、武汉城建悦享湖璟是2021年9月份首开的，一年一次预售证，但每次拿证房源都较多。且备案价是呈逐步下调的趋势，最近一次拿证是2023年8月，毛坯备案均价约12810元/平，较去年下调了月1136元/平，比第一次拿证备案价下调了约1870元/平。

该项目一直也都有折扣。前期折后均价基本都是10500元/平左右，近期放出了一波特价房，折后约9300元/平。

从首付门槛情况来看，武汉城建悦享湖璟新拿证的楼栋根据大概的折扣后来计算，首付2成门槛约17万左右，首付1.5成门槛约13万。（价格及首付仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

从备案价格表来看，武汉城建悦享湖璟7号楼大户型单价更高，而且7号楼看起来是做了高低价的，其中一个边户大户型备案价比另一个边户同楼层单价高出约2200多元/平。7号楼房价随着楼层增高而递增，最高价出现在次顶楼31楼（共32层）。

2、车都外校城是2022年9月一次性拿了C1地块所有楼栋的预售证，当时毛坯备案均价约14500元/平，备案价很高，但一直也有折扣。

之前很长一段时间折后均价约10500元/平，如今折扣力度持续加大。根据置业顾问透露，目前折后均价约8300元/平，特价房约74XX元/平起。

从首付门槛来看，根据折扣情况估算，该项目首付2成门槛约14万，首付1.5成门槛约10万。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

从备案价格表来看，目前在售的三栋楼的备案均价，C3号楼＞C4号楼＞C2号楼；且所有楼栋都是大户型单价更高，房价从中间楼层往高低区递减，C2号楼最高价出现在30、31层（共34层），C3号楼最高价出现在26、27层（共30层），C4号楼最高价出现在17、18层（共22层）。

备案价格表：

3、从备案数据来看，武汉城建悦享湖璟2023年1-12月共备案了219套，是2023年经开区销量榜单第八名；2024年1-5月共备案了36套，其中1-2月备案17套，3月备案9套，4月备案3套，5月备案7套。

车都外校城2023年1-12月共备案了103套，未能上榜2023年经开区销量TOP10榜单；2024年1-5月共备案了48套，其中1-2月备案17套，3月备案0套，4月备案1套，5月备案30套，5月位居经开区销量第二名。

4、其实在2020年之前，本文两个项目所在的万家湖板块新房不多，当时汤湖观筑的价格不低但也还是卖得动。但是随着区域内新盘的增加，整个板块的存在感反而降低了。

经开核心板块的房价一直都不低，该板块北侧仅约1.5公里就是招商武汉城建未来中心和经开绿城柳岸春晓，带装修约14XXX-15XXX元/平起都卖的不错，而万家湖板块的几个项目就算单价便宜近一半了，依然优势不明显。经开片区人群还是更认可靠近体育中心和东风大道的地段。

从区域内部来看，依然是小户型更好去化，本文的两个项目都有较小的户型为主，且如今价格也比之前便宜了不少，陆续的销量也有一些提升。

5、目前区域内二手房挂牌价格整体价格都不高，普遍都比新房价格要低很多。且本文的两个项目都有交付了，但要么暂无成交，要么成交数据很少，参考价值也不大。

其中武汉城建悦享湖璟5月挂牌均价约10878元/平，但近期都没有成交，1月成交均价约8471元/平，近30天带看12次，非常不活跃。

两个项目附近的君融天湖，一线临湖，5月二手房挂牌均价约8136元/平，5月成交均价约6315元/平。近90天成交7套。

万家湖片区在武汉楼市一直都是比较冷门的板块，区域内楼盘比北侧1公里多的经开核心项目便宜了很多，但依旧没有很大热度。武汉城建悦享湖璟和车都外校城都是现房，且都有小户型，关键是近期价格也打下来了很多，因此整体去化还是有一定提升的。

区位分析：

经开万家湖板块，四环内

现阶段周边面貌有待提升

从地图上来看，本文两个项目是实打实的邻居盘，其中武汉城建悦享湖璟位于东荆北路与沌口路交汇处以东；车都外校城位于东荆北路与红江路交汇处。

2、经开的核心精华在经开万达和体育中心附近，而万家湖片区距离这些核心配套都有点距离，整体比较闭塞。项目西侧一线临汤湖，但目前距离汤湖公园入口较远，侧面看湖，湖景溢价不明显。

3、项目所处的万家湖板块目前有一些拆迁改造、待拆迁的老房子，而且项目北侧是一片工业区。区域未来经过一段时间发展会有一些改变，但需要不短的时间等待，区域发展空间受限。

周边卫星地图：

地铁出行方面，目前经开区已有3条地铁，分别是地铁3号线、地铁6号线和地铁16号线，不过地铁与上述两个项目直线距离都在在2.5公里以上，需要公交等换乘。

10号线整体走向示意图：

自驾出行方面，两个楼盘都不临主干道，近距离也几乎没有快速路，项目可通过项目附近的车城东路、沌口路、江城大道、东风大道等道路，前往经开核心和汉阳、武昌、汉口等区域。

①往主城区主要依赖江城大道，不过江城大道在三环外的红绿灯不少，进入三环内为快速路。

②项目走东风大道可达龙阳大道王家湾片区，也能继续过知音桥到达汉口二环等区域，不过两个项目离东风大道高架也有一定距离。

周边路况图：

周边道路实景：

沌口路实景图：

东荆北路：

商业配套方面：现阶段两个项目主要依靠的都是区域内老小区的社区底商，整体比较成熟，可以满足基本生活需求。

项目附近社区底商的中百超市：

周边社区底商：

汤湖观筑社区底商：

车都外校城的商业街也已经建好了：

教育配套方面：两个项目都有自带的幼儿园，区域内还有万家湖小学、沌口小学、武汉经开外国语学校、经开区二中等，距离都很近。

根据2024年经开区划片对口的文件来看，车都外校城对口的就是万家湖小学，悦享湖璟对口的则是沌口小学（学校划片每年都有可能调整，仅为参考，具体以当年划片政策为准）

2024年经开划片：

万家湖小学实景：

沌口小学2024年对口的是经开第二中学。

经开二中：

医疗配套方面：区域内没有大型综合医院，主要依靠的也是经开核心的协和医院车谷院区、儿童医院和亚心医院等，直线距离3.3公里-5.4公里时亚心医院，自驾前往还是需要一定时间的。

其他配套方面：区域内有汤湖公园、万家湖等生态配套。其中汤湖公园内还有汤湖戏院、图书馆等。

汤湖公园实景图：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、两个项目都是由实力国企开发，品牌有一定优势。

2、两个项目分别紧邻汤湖和万家湖，有较好的生态环境，距离经开外校都很近。

3、两盘都是现房了。

4、近期价格都有很大折扣，且都有小户型，门槛较低。

劣势：

1、位于经开区三环、四环之间，环线位置较远，周边城市界面一般，区域楼市比较封闭。

2、周边有不少工业园区，缺乏优质商业、医疗配套。

3、项目距地铁都比较远，也不靠近主干道和快速路。

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