杭州楼市最大的考验在2025年下半场 | 房叔说1010
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房产
2025-01-16 19:31
浙江
前两天杭州土地市场再现地王，英冠以3.36万的楼面价拿下世纪城南地块，滨江以3.89万的楼面价拿下萧山城区地块。前者容积率2.5，不太可能做太极致的高低配，地价倒推房价，意味着高层产品要卖4.7万+。后者容积率2.0，参考不久前中天、海威联合体拿下的容积率1.8的萧山城区地块，这块地大概率会做出高低配的产品组合，高层+部分叠墅、或高层+少量排屋。作为萧山城区最好的地段，学区预期也上佳，深受萧山有钱人的青睐基本不成问题，只要产品不差，高层卖5万出头问题不大，至于叠墅或排屋就是纯赚。无论是世纪城南，还是萧山城区，基本购买力问题不大。再者好产品的加持下，世纪城南卖4.7万不难，毕竟奥体印象城附近的限价盘都能卖5到6万。萧山城区地块大概率也比较轻松，可建面积7万方出头，定位萧山城区顶级改善，平均面积拉到180方，扣除低密产品，高层大平层也就300套左右；甚至更大概率面积更大，套数更少。量少、地段绝版、房好、学区预期也不错，自然不会愁卖。![]()
地王频出、上半年不限价的大部分改善新房却大概率不会太愁卖，加上七八百万的改善新房供应的短暂空窗，因此2025年上半年，尤其是金三银四的基本行情热度是没什么大问题的。如此一看，2025年的杭州楼市简直一片大好形势啊，是不是真的如此？在我看来，形势大好之际，恐怕反而是需要多加警惕的。原因在哪？道理很简单，这轮楼市的突然回暖，虽然各种解释都有，但对于杭州楼市而言，政策潮和限价解除功不可没。先是一轮从上至下的政策潮，修复了不少市场信心，让深信政策决定一切的买家再次选择坚信。然后杭州限价的全面解除，彻底引燃了这波热情，限价解除的隐藏含义就是部分新房即将涨价，特别是一些核心地带、各区域的顶级地块。这就让亚运村、申花北等次新引来了一波大利好，引领了9.25以来二手房的放量成交，和优质新房相互托举，最终将局部热度延续到了现在。顶层定调的政策潮也好、限价解除也好，我们都可以将它们归于政策利好一栏。既然是政策利好引发的行情回暖，那么一旦这轮政策潮出现了效力的消退，就意味着市场热度控将再度滑坡。就像2023年以来的历次救市政策，最长不过半年，最短不到两个月，市场退烧之后，最后趋势依旧不改。问题也就出在这，这轮政策潮+限价解除之后，杭州还有多少政策余力？明眼人都知道，“限价解除”就是9.25之前杭州工具箱中最大的杀器，杭州将其深藏了多年，直到2024年下半年，才果断的拿出了这一杀招。其中一定有顶层定调全面改变的指引，既然方向变了，房住不炒成了止跌回稳，那么房价涨不涨就成了不重要的指标，可以视作限价解除这一杀器的枷锁被打开了，可以用了。结合2024年第三季度的楼市惨状，“限价解除”更不得不发。但这招用完，杭州的地方层面其实就已经没有足够有力的政策工具储备。一旦市场再度回落、降温，该怎么办？2025年楼市重新降温的概率又大不大?杭州楼市目前最大的问题在于什么？当然是供应和需求之间的矛盾。从需求侧看，刚需、刚改不振，无论是新房的热度，还是二手房的成交，改善都在全面接替刚需成为楼市中坚。但问题在于，改善也需要刚需的接力，才能持续不断的稳固，置换路径的不畅，改善的持续性存疑。其次，购买力正经受不振的就业、经济预期形势考验，2024年收入已经很难了，2025年呢?显然，购买力不足已经毋庸置疑成为了2025年最显著的楼市考验之一。申花伟星交付，成交量爆表，却没有体现在价格层面，大部分房源成交价都是5字头，可以预见到，杭曜置地中心的入市，价格战一定会出现，也足以可见大量次新交付对二手价格的挤压效应。云城开启交付，不过略高于限价出货，并且量能跟不上，随着交付加码，还能稳住吗？问题是，申花也好、其他板块也好，2025年还会陆续交付一大波新房，2024年的交付还未消化、2025年的交付接踵而来。![]()
再比如钱二，看似形势一片大好，栖江二手却卖不动，2025年更要交付3000余套千万级房源。这批2025年的交付项目，基本是2022年至2023年售出的，彼时投机氛围依旧浓烈，也就为交付出货埋下伏笔。再来看新房供应，看似不是问题，核心地王频出，好产品发力，叠加大概率的小阳春，明年上半年一定不愁卖，但能不能抗住地王的长期泛滥？定价完全市场化，没有任何倒挂的大量地王项目的上新，多少自住为主的需求会源源不断入市，用高价买消费品或者准消费品？所以从大的形势看，2025年上半年并不用过于担忧，小阳春一定有，二手房的放量一定会来，新房也会保持一定热度，直至2025年中。考验在于下半年，市场上全部都是非限价地块，市场化定价的核心区高层，外围低密齐发力，收割改善。一旦撑不住，工具箱却面临大招储备见底，没有增量的决定性工具，如何止跌回稳？如果说，2022、2023乃至2024年都有一个又一个的工具兜底，那2025年就可以说，再也没有有效兜底。杭州楼市最大的考验，一定在2025年下半场，拭目以待吧。本文仅代表作者个人观点。
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| 楼盘名 | 面积 | | |
三塘 | 润百合庭 | 170-199 | 49604 | 64 |
金沙湖 | 金沙御湖境 | 113-139 | 39083 | 75 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
未总 | 宸樾世际轩 | 110-131 | 33007 | 1.18 |
| 2025杭州楼盘图（1月版） |
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