滨映时代府、雍翠别院等 2 盘预售公示、登记，列表见文末↓
如果说2021年作为楼市体量、房价、卖地收入三巅峰，是房地产发展中具有转折意义的里程碑；
那么2024年，伴随各种限价、限购、限售行政措施的全面取消、利率水平和开工量的屡创新低，则可以视作中国楼市从增量迈入存量市场的转型元年。
▲美好生活研究院数据、贝壳研究院
在微观层面，最具体可感的就是因应地价提升、总价门槛提升，新房楼市的全面改善化，随之带来面积大、套数减少的变化；而自2024年中，杭州二手成交量首次超越新房并维持多月，如上图，二手升新房落，这一趋势在去年显著化；
二手楼市已经成为杭州楼市客观的成交C位。
以此为契机，公号通过建模、区位录入、半月一次报告的形式开启了多个典型、高热改善板块的二手成交监测，包含亚运村、奥体及申花。
乙巳新年前的半月时间，分别发布该三板块的监测半年报，第一期，亚运村。
我们买二手，不急于奔着看房去，第一阶段是要做功课，交付前搜集该盘资料，户型的区位图，解读楼盘，笔者习惯叫相地。
先看一个楼盘的构成，无非这么几个元素，点、边、轴、面。
因为是限价楼盘均价相对固定，利润空间极小，所以大面积、好户型产品的区位位置就是强排设计时的首要价值选择，而小面积区位往往安排在价值洼地。
▲桂冠东方户型分布图
以桂冠东方为例，150平米以上大户型出现在环绕公园的三边以及角部超高层，即二区东侧、四区西侧和一区南侧，以及1区8#楼、2区3#楼、3区1#楼；
而小户型，得房率低或面积小的高层集中在东边高铁侧、变电所旁、幼儿园旁。
▲桂冠东方的读盘分析-设计逻辑
用图表示，就是围绕中心公园为轴成环组成内部高价值的居住环境，以角为高点面向城市作高度表达，楼盘的几个边因应场地有强有弱，分四区四个小面，点和线之间的面，塞进中间面积段，这就是设计逻辑。
设计逻辑指导新房建设和一房一价，但这不是市场逻辑，这两个逻辑之间价值倾向差异，产生“捡漏”和“买亏”的可能。
在市场逻辑里，显而易见，桂冠东方是越近西南价值最高，近地铁和河景江景、远高铁，能看到江的价高。
▲桂冠东方的读盘分析-市场逻辑
于是，不是围绕中心花园和周线的大户型是第一档产品，反而是2区的3#、7#、8#、11#高层是性价比优选第一级；
再是2区围绕小花园的中等户型和2#楼对河145的小高层，西边套普遍优选于东边套，从西南到东北，依次做一个价值递推，带着排序意识去看二手。
第二阶段，6月-7月，交付后等待锚定。
购房者需正式进入看房、选房，并按第一步的价值梯度看房，每个梯度选几套自己预算的看、记录、筛选。
每个楼盘刚开始的第一个月，每栋楼的各个单元的户型会出现第一套成交，亚运村，日耀之城率先在6月集中交付，月底出现成交，到7月末近一月区位如图。
▲日耀之城6-7月成交区位分布，黑色房源
滨水3#、8#的144㎡、179㎡成交偏爱，成交最多；
▲亚运村成交监测
-from中介一手裸房定金数据
裸房5.8-6.2为主，单套高点不过6.4w/㎡，1、2#看江249㎡出现7.7w/㎡的个别高均价，在当时的市场环境情绪里，显然溢价偏高。
▲日耀之城6-7月冷热成交区御分布
第三阶段，等待波动发生。7月下旬、8、9月，价格到位了通过砍价博弈、果断出手。
同单元、隔壁单元、高底楼层、标准层设计完全一样的楼幢的第二、三套出现成交，锚点多了，既可以判断市场走势，入市也可以预估成交价格。
▲日耀之城某楼幢模型多月成交数据
交叉比对越多，预估价格越精确
8月直到9月末，伴随桂冠东方入市、市场情绪走冷，日耀均价屡创新低逼近保本甚至亏本，9月下旬，日耀144㎡滨水不差的楼层出现4.8、4.9的低价，桂冠大量跌破盈亏线，最好的2区高点不过5.2。且成交量不如7月。
▲9月末亚运村成交数据监测
-from中介一手裸房定金数据
换言之，这是房东愿意卖的、可选择房源多、总价低综合起来最好的入市节点，捡漏期。
可是，市场情绪依然普遍观望，知道许多房源房东不赚钱了，还想更省钱，可以理解，但买家也需知道卖家破发卖房的心理底线极难破，此阶段更建议“谈价博弈”，在明显的房东心理底价附近时缩短成交周期，而非等待。
第四步，经常的突发，政策利好传来。
9月末到11月中旬，顶层开会、一揽子计划准备出台、新房限价取消，利好情绪传来。
其间成交量爆发，桂冠的低价房源被迅速扫货，原先没有出现成交的楼幢及单元出现价格起始锚点，仅10月桂冠单盘成交近120套，两盘成交超150套，甩出第二名好几倍，这一阶段成交价均在在盈亏线附近;
▲亚运村10月下旬，成交房源区位热点图
由10月下旬半月成交房源区位图可知，这一阶段集中成交热点：桂冠2区、日耀滨水优质性价比房源均被扫光；
▲桂冠东方10月下旬半月成交数据
但再看成交数据，没有明显涨价，积蓄观望的量起，但价未动。
更多是情绪到了，观望许久，开会、政策到底讲了啥、怎么作用到楼市自己也闹不明白，但是恐慌，反正低点看久了，赶紧买入。
这一成交现象在明年的3、4月份两会期间预计还有复刻，只是程度不尽相同。
大政策突袭的购房策略不用多说，长期价值面稳定的改善板块，长期价格调整后的低点，中介都会催对心仪低价房源抓紧。
第五阶段，11月末至今，这一阶段挂牌价普遍上升，带来三大现象：
1、在低价房源被扫后，这个过程中，并没有在“量在价升”后出现“量价齐升”的现象，而是“价升量跌”。
反而挂牌一涨、成交量立即皱缩，尽管成交的价格较前月有明显成交，但12月两盘合计成交不足50。
▲桂冠东方12月下旬半月成交数据；
下半月约30套，上半月不足20
表明买家对“卖家普涨”的动作并不感冒，愿意购买实惠但不愿为溢价买单，宁愿等亚奥城大量挂牌，显示观望强，对后市“普涨”的预期不强。
2、挂牌量又重回500+。
高点550+左右的挂牌量，在连续全杭流速第一的几月后，库存依旧没下去多少，说明挂牌价一普涨，前期觉得价低没卖的房东纷纷挂牌。
▲亚运村两盘12月末挂牌量、价格低点、前后数据变化。
显示了亚运村短期投机的比例之高，这也是高热限价时代次新盘的普遍现象。
3、成交分散。
▲桂冠东方12月下旬半月成交区位
-1、3、4区变多，成交分散
前期集中热点区域因为价格普涨、优质房源变少等因素，仍有购房需求的购房者退而求其次，转向1、3、4区等未涨价、仍有性价比的房源寻求成交，多以自住为主。
不追高，退而求其次，牺牲距离换取总价和面积，不失为一种不错的策略。
为什么要观测亚运村，且第一个聊？
在于其是存量转型期出现的第一个现象级二手板块，省内知名度高、产品面积段全面复杂、总价适中、配套利弊均明显、成交流速冠绝全杭，是杭州二手楼市重要的观察切片及认知载体，极具代表性；
可以这么说，亚运村这半年的交付、第一套成交、政策利好前后的价格波动变化过程，是高热限价时代次新改善盘，进入存量买家市场表现的现实路径模板；
读懂了它，按图索骥，对后续其他高热盘怎么解读、交付后何时入场捡漏、政策来了如何应对波动、什么时间要挑什么区位的房源更有性价比，等等问题都极有借鉴意义，譬如4000套高热时期项目集中交付的申花。
后续两周内还会带来奥体、申花板块的半年报解读，2025对这两个板块有期待的购房者，可以多加关注。
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楼盘名 | 面积 |
楼盘名 | 面积 | |||
银湖 | 雍翠别院 | 201-280 | 24161 | 1.08 |
义桥 | 94-104 | 17050 | 1.07 |
| 2025杭州楼盘图（1月版） |
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