云耀之城、云涌之江、滨杭滨纷城等 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓
在2024全国房地产发出各种开工面积、投资额、增速，同比掉两成三成的数据后，我们都在期盼2025宏观经济的向好，激活资产价格回稳向更广泛的边界企稳，而不是仅停留在一二线城市的高门槛核心资产圈地自守。
而2025宏观经济怎么走，因应外部预期困难，“内循环重中之重”、“国内市场”、“激活消费”这些关键字最近想必读者没少读到。
内循环怎么搞？1月7日，国家发展改革委会同有关部门研究制定的《全国统一大市场建设指引（试行）》，全文13页就在回答这个问题。
▲截图from发改委官网
当然，这条和土地财政、基建、消费、城乡购买力、户籍息息相关的道路，必然也对房地产、楼市形成千丝万缕的影响。
今日推文，趁着年尾来到淡季的淡季，聊聊内循环下的楼市“新精神”，颠覆旧市场格局产生的新机会。
▲小隐园by辉
今天的文章，从楼市开始，也会从楼市结束。
中国楼市当前最大的问题是什么？答：有效需求不足或者说有效需求的预期不足。
大白话说，要么没钱，要么钱留着过冬，不敢花应对未来的钱给楼市。
往前推一层，为什么没钱没预期？因为明日收入不稳定，和过去发生了本质变化。
过去，我国的产业收入模式是“投资+外向经济”，展开来说，以明日价格的土地为抵押品，对内投资基建，以债为锚；
而还债的现金流，来自发生在海外产品的消费环节，再反哺国内的员工收入增长，员工收入再去买房锚固资产价格上升，房地产成为了投资和出口之间的嫁接纽带。
即外部消费和对中国廉价产能的需求越强支付越多，国内的资产价格同时也会越高，房子和股票在中国的语境里，上到投资、投机，下至少也是个“保本理财”，不是纯粹的消费行为。
如今，向外这条腿折了，要么税高壁垒高，要么逼得强本土企业出海，让生产环节也发生在国外，自然，对内债发不动、员工赚不了、资产价格上不去稳不住。
于是解决之道，要把向外迈的这条腿，换成“国内消费”，让过去在外的消费环节发生在国内，便是内循环。
▲苹果沪滨店 by 辉
然而，内循环说来容易，这条腿迈进来，最直接的变化就是需求侧“购买力水平”的断崖下滑。
“消费降级”成为近几年的热词，但这种“降级”的本质是消费环节“从外到内”模式转型的降级，或者说，过去大部分中国人远在“消费者”之上的身份底色是“供应发达世界消费的生产者”。
其次，这种断崖下滑是结构性的，分化的。
▲数据来源：克而瑞
以楼市为切片，很好能说明，中国头部的购买力放眼世界也不输美欧日，如上图，2024豪宅市场是大爆的一年，主要城市3000w+的成交量成倍上升，而全年房地产规模却持续缩小，坍缩的正是高级生产者的“城市中产”和他们的资产价格。
所以，近几年楼市的体量尤其是新房市场缩小，但是地王、豪宅屡创佳绩，因为供应追着有效需求跑，有效需求的增长来自需要豪宅避险、配置资产的富人，不是担心房贷和明年优化、不敢加杠杆的中产。
从楼市的切片也可以看到，当前的经济内循环，消费力是不够充分的，是少数人小体量的，是支撑不起外循环原有价格的，是不足以匹配超强产能的。
也因此，要构建国内统一大市场的道路应运而生。
▲断桥 by 辉
啥叫构建国内统一大市场？官方一点说，建立统一有效的市场标准，减少行政地区间壁垒，降低企业跨地区发展成本，打破地方垄断、以邻为壑，让市场配置资源向更有效率的地区，公平、充分参与市场竞争。
其目的是，通过合理配置资源，产业要从过去粗放做大变成做强、做细、做大利润率，让企业的“生产者”赚到钱，向“消费者”转型，让发展的红利，惠及劳动的人群。
发改委文件中，与房地产相关，就强调两点：地与人向更高效的区域流动。
如图，先说地，有序推进农村经营性土地入市。
现实的例子，连杭州主城里也是这个村那个村，难以统一规划、开发，很多地地段极好，成片老破小，因为不开发租金也上不去城市界面也很不协调；
当然应该积极激活这类土地入市，和房企、城投合作，有效利用这块土地变成对村民持续、更高的分红收益；
或者家乡的闲置宅基地荒着不利用，进入城市又没有原始的资本积累，应该允许农民对自己宅基地带年限的使用权进行合理的转让，让城市化真正“市民化”有基础的物质抵押；
因为乡镇老龄化、城市群化的趋势挡不住，未来农村必然不能像过去一样，城市打工回乡盖房的时代过了，未来家乡人更少了......
下一条，各地区要在国家统一制度规定下，加快发展建设用地二级市场，信息要入库汇集。
这讲的是地区土地协调的问题，建立了全国用地二级市场，未来要能允许跨区交易。
比如说最典型的，亚运村边上是稻田金灿灿的林地，不管描述得怎么美，这种现象都是土地价值的浪费，为什么不能土地指标置换，去临安多种一片林地，哪怕萧山区多补贴多种都可以，而在城市内缓解紧张的人地关系。
守住18亿亩耕地红线、各自为政，自然有其应对特殊阶段局势的道理，但是均摊到各地的设计时至今日实在难言高效，东北的黑土地和深圳南山的地，都放一起种五常大米明显不合理，而是允许地区间适当开放交易份额，哪怕异省难，放隔壁惠州总行吧。
再说人的流动，最重要的一点，要全面取消在就业地参保户籍限制，完善社保关系转移接续政策，这在相当程度上解放了户籍制度对劳动力要素的流动、异地定居的限制。
农民朋友，有了前一part闲置宅基地土地使用权流转的启动资金，在城市工作，在当地交社保、医保，首付和购房资格的问题就能解决，同时，也比回乡交新农合对养老、生病的保障强得多。
这当然不像很多人批判专家和官方说的“房地产最后还要收割近两亿民工、近4亿农民进城买房”;
尽管讽刺，但要解决大部分低收入人群的发展问题，一定还是得通过城市这个载体，通过市场更高效配置资源解决，人越集中，每个单位获得资源的成本就越低，不管是医疗、交付、养老资源，这4亿农民进城还真是中国房地产的底座支撑。
不然，回到注定一代荒芜的乡镇，解决不了。
▲运河 by 辉
鼓励低效区域的人、地的收益向高效的地方流转，即城市价值之间因为充分的市场化竞争，分化必然加剧，人、资本、土地等资源流动向高点。
▲龙井 by 辉
第二、“两头利好”。
落到房地产，简单说，当前刺激购买力，首先是高端购买力，鼓励“好房子”的建设；
而另一头，鼓励中产消费迅速回归过去的资产价格和规模不现实、性价比极低，不如依靠全国大市场，做大内循环，补贴刺激底层购买力在城市落户、安家，把城市化到“市民化”落实，把低总价购买力保障轨做好，从而带动置换链条，企稳楼市。
换言之，操盘手的策略是，地段远的就出低价牌，得房率高容积率低配套多还更便宜卷死二手房，比如滨纷城这样受追捧的典型；而核心地段的，涨价出地王出不限价豪宅做“好房子”。
第三，“户籍壁垒迟早松”。
如果异地能跨越城乡差距交社保、土地使用权流转，那么，隔壁区招生为什么不能打通？
笔者举这个现实例子，是想必读者深有体会，希望房价稳又有人买，既然跌不了就该让房价值，教育资源有差距可以理解，但原本该给的基本权利要给，不能都在一个市中考一张卷，最后招生不一样。
这一类加之房子身上完全非市场的要素的取消，本是“健康发展、止跌企稳”的题中应有之义，也是笔者一直强调，在教育公平+少子化的背景下，刚生娃，不用太在意超强学区的缘由。
▲from pixabay
落后、低效的上层建筑要匹配先进生产力的发展方向，更好的人聚集在更好的城市，也值得更好的楼市、更稳定的房价。
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楼盘名 | 面积 |
楼盘名 | 面积 | |||
云城 | 105-132 | 27337 | 1.15 | |
运河新城 | 滨运映翠湾 | 108-189 | 33075 | 1.15 |
之江 | 云涌之江 | 119-132 | 36211 | 1.15 |
闲林 | 璟珹里 | 154-238 | 26488 | 1.15 |
未科 | 瑞城熙园 | 163-221 | 50039 | 1.15 |
富春 | 山水燕庐 | 137-269 | 25298 | 1.15 |
东湖新城 | 88-110 | 17600 | 1.14 |
| 2025杭州楼盘图（1月版） |
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