沐云川、潮语映月轩等 3 盘预售公示、登记，列表见文末↓
年终总结，接续上一期二手监测半年报（你买对了吗？亚运村成交监测半年报 | 房叔说1004），亚运村后，来到奥体板块。
▲大奥体板块宅地-围绕奥体中心的极近三片区域
星民、钱江世纪城、钱总+亚运村
文首作简单明晰，监测的奥体板块并非狭义的大小莲花附近，泛指钱江世纪城+星民东侧+纯奥体代表性的十多个高热点次新改善房，图上除亚运村和钱总的下面两个圈，裸房最低总价小户型500w+，高则3000w+，足以覆盖全杭大部分顶端高净值购买力。
经过半年的监测，先对奥体板块的二手表现下判词：相对稳定但分层明晰，稀缺仍在但挑战颇多，也借这4个关键字展开。
今日推文，奥体成交监测半年报。
第一点，相对稳定，即奥体的价格波动整体都小。
这并非指没有涨跌，而是奥体板块的改善盘，随市场情绪差时跌的不多，情绪好点时回弹又快，因此显得稳定。
截取8-9月初奥体板块的成交情况，原因在于该阶段是9.26会议前的市场情绪最低点，自然也是价格最低点、成交流速最低值。
▲奥体成交监测
-from 中介一手裸房定金数据
如图可知，尽管在最低点，只要不是低楼层、小户型、房源位置特别一般，像时代奥城、创世纪这种有小户型的奥体基础款改善盘的房源成交均价普遍也都是6出头；
至于奥邸国际、壹号院二区这俩第一档标杆的均价也是轻松10w/㎡+，只有低楼层非景观小户型才会有8、9w/㎡。
反弹发生在9月末、10月初，顶层多次会议发声和杭州的解限价，10月仅半月，成交量暴涨，此时价格还没有明显涨幅，但低总价房源被迅速扫货。
▲奥体成交监测
-from 中介一手裸房定金数据
而截至12月末到前两天的2025.1.6，盈丰路地铁口组团的次新房，中等面积近半月的成交价已经自9月末后连续三月微涨，回弹到普遍6.5-7w/㎡，创世纪回弹到7w+/㎡；
▲奥体成交监测
-from 中介一手裸房定金数据
而奥邸国际、壹号院楼王成交变多、均价12w向上，甚至再此出现15w/㎡的顶级价格，除了西湖边、九溪和一些特别楼盘的低密，如此均价就是杭州天花板级。
至于成交量。对比8月与12月半月两张表格也可看出，是一个多月旺季的成交量，后者则是淡季半个月的成交量，二者相当，足以说明量的回稳。
回顾奥体低点、回弹点、近期价格三个阶段，无论从成交房源的质、量或是价，奥体二手改善都在11月后彻底完成了企稳回弹。
▲奥体成交监测
-from 中介一手裸房定金数据
▲近期壹号院二期裸房价格
-from 中介一手裸房定金数据
▲奥体成交监测
-from 中介一手裸房定金数据
▲钱江世纪城 by 辉
通过半年的成交分时变化、价格相对稳定的趋势，来到第三点，稀缺仍在。
奥体改善盘价格能保持这种稳定度，背后的因素是供需双方面、综合的；
供应端：大量城市政策和配套的倾斜，多地铁、SKP、大小莲花、强校入驻就不说了，就在最近云水间的规划又从CBD升级CAZ（中央活力区），毕竟已剩不多且相对克制供应又不限价的新宅地；
需求端：从滨江挤出的高净值购买力是基底，加之拥江两岸的杭萧老钱及省内的置换需求，有需求且需得起，这些购买力能够承受宏观经济的波动也更大。
需求端的稳定实力、避险情绪，供应端的相对克制、资源倾斜，保证了奥体改善盘一直处在稀缺的供需关系中，这与全杭整体“买家市”的大背景大相径庭。
同时，相对的，越稀缺、总价越高，其回弹的表现越强。即回弹向上涨时，价格的上浮量、成交小高潮来临的先后、成交房源区位的优质度变化，不同价格段资产表现出的成色泾渭分明。
还以壹号院二区举例，9月末成交时房源区位如下图，两套楼王（院士楼以外），17#楼东侧、还有前排的低楼层相对小户型，区位质量参差，均价10w/㎡出头；
▲壹号院二区区位成交监测9月末
到最近的半月成交，房源区位如下图，多套楼王，西北侧正对莲花的20#楼的高层房源，明显区位较9月末更佳、价格也是回到12w/㎡-13w/㎡。
▲壹号院二区区位成交监测1月初
越是顶配的资产，在市场下行时越有足够厚的安全垫，而在上涨时，又越是有节节攀升的空间潜力。
借助“稀缺”仍在的底色，半年内随政策变化，走出阴跌、快速企稳并分层回弹的市场表现。
那是不是说“奥体”走出价格相对低点后，在政策的催化下，已是一马平川、房价再不受束缚，来到第四点，挑战颇多。
这份挑战来自于库存压力依旧在，但后续同类竞品持续的鲇鱼效应。
库存方面，以盈丰路组团五盘六区为代表的挂牌来看（创世邸、天璞、澄品两区、时代奥城、君品），9.19政策潮前的挂牌高点为左下571套，1月初为436套，4个月去化24%，非常喜人，可以说处在快速降存销比的周期里；
▲盈丰路组团挂牌2024.9月中 vs 2025.1月初
但后续时刻存在鲇鱼效应，今年已颇见端倪。
2024奥体的最大挑战来自于“亚运村”的交付，仅一站地铁的距离，总价600-1500w之间，从小户型到舒适改善的面积段，亚运村从6月交付到即将挂牌的亚奥城，前后近千套的挂牌，对奥体购房需求的分流。
▲奥体多盘成交VS桂冠东方单盘 10月半月成交
因为当时二者近1.5w/㎡的价差存在，在政策情绪高潮来临的9-10月，尽管顶豪的成交奥体表现不错，但千万级以下的成交，奥体十几个盘的成交量甚至不如桂冠东方单盘的一个二区。
明后年，这种分流还将来自于不限价的新房比如最近拍下的中海寰宇旁地块、丰北TOD待出有可能变成宅地的大量沿江地块，预计2026交付的望阙、朗云等等优质次新房，甚至江对岸还有不少竞品。
可以这么说，2025的申花将迎来空前的4000+改善类新品交付，彻底改变板块以往成交基本面以“小户型、中年房”为主流的大考；
那么，2026、2027则是对“拥江”的奥体作为改善新贵板块，新旧浪潮冲击的考验。
过去在周围城市界面“老、村、刚需”的背景下，借助盛会效应，限价时代的改善豪宅可以迅速崛起，并保证稀缺的“供需关系”；
未来，“限价红盘”的这一代前浪，则是要迅速接受一波波不限价、新计容、更低密“拥江新宠儿”的后浪冲击，在逼近“存量市场”中接受愈发变少的高净值购买力的拣选，这是最大的挑战。
年前的下周，还会带来申花板块的半年报解读，2025大考之年，可以多加关注。
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楼盘名 | 面积 | |||
下沙沿江 | 沐云川 | 104-146 | 31699 | 75 |
临安 | 荣栖贤府 | 186-192 | 19100 | 11 |
钱二 | 潮语映月轩 | 158-188 | 52000 | 84 |
楼盘名 | 面积 |
| 2025杭州楼盘图（1月版） |
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