不知道大家是否还记得我之前和大家说的“老城孤盘”的概念？（具体可以点击《武汉市中心这些鸡肋豪宅》《武汉伪豪宅》）
主要表达的意思就是，在老城区里，有那么几栋的高层住宅，如果这样的楼盘不捆绑学区，市场价值其实是很低的。
但是，必须要说，这也有例外，就是那种在老城区里的低密度楼盘，还是有其特定的价值，毕竟居住功能在那。
我们可以看到，在汉口市中心里，那些低密度的楼盘，受到更多关注度。
比如前几年的华发外滩荟，还有去年的华润中寰润府，都受到了周边改善居民的青睐。
那么，汉口还有哪些低密度楼盘呢？今天和大家盘点下。
三个主力楼盘
1、电建汉口公馆：江岸区中山大道与黄石路交汇处
（1）地段怎么样
步行可达黎黄陂路步行街、汉口江滩以及地铁1、2号线换乘站循礼门地铁站。
（2）为什么要做成洋房？
由于这里属于汉口历史风貌保护区范畴，建筑有限高要求，所以电建只能做洋房和小高层的低密产品，属于没有选择的选择。
一共8栋楼，最高的11层住宅（10-11F是复式），最低4层，以5-6层洋房为主。共261套房源。
（3）容积率
项目占地面积约1.5万㎡，总建筑面积约5.5万㎡，住宅建面约3.1万㎡，不含公园绿地容积率约3.34。
项目合同约定公摊是15.6%，这个公摊本身就已经比较小了，加上拓展面积，最小的114平户型优化后可以做到只有9%的公摊，得房率91%，113平到手有103平，户型面积越大优化面积更多。110、113、114、116均可以做到三房两厅两卫。
（4）怎么选房源？
小高层基本是分布在沿京汉大道的一圈，作用很明显，挡住主干道（包括京汉大道上方的轻轨）的噪音。
所以不管从居住安静、清净、得房率、还有户均公共空间使用率来说，小区内部越靠近铭新街的洋房是更好的产品。
户型很多，不同楼层，不同楼栋的户型都有差异；最小户型111平，另有115、116、117、136平，这五种都是三房；四房有137、139、143平几种。
得益于低公摊，空间使用率确实不错。像116和117平做到餐客一体的横厅+L转角阳台，139和143平也是横厅的四房。
（5）价格怎么样？
目前开盘的楼栋是京汉大道和黄石路沿线的楼栋，折后单价38000-39000元/平左右，毛坯交房。降价后，108平的340多万。
洋房和小高层产品的户型、楼层差价很大，后面的洋房肯定比小高层贵，顶复比平层贵，中间楼层比低层贵。
这个单价贵不贵？算上后期自己装修的成本肯定是贵的，但是内环洋房和小高层属于非标准产品，衡量标准和超高层不一样。
不能只看每平方卖多少钱，还要结合楼栋位置，景观，楼层，是否标准层，并且除以实际得房面积。
从开发商的角度来说，楼面价约21790元/平，是2022年土拍的单价地王。地价这么高，整个项目一共才261套，不拉高套均价格，怎么回本？
片区没有近10年的新房，所以二手房没有参考性。最近的参照物是金地京汉1903，二手房价29000-30000万左右。
（6）优点和缺点？
优点：准现房，预计年底交房，合同25年5月；小区园林绿化做的还是比较好；离地铁近；
缺点:朝向都不正；最便宜的一栋靠近轻轨，噪音有点大；超预算了；周边路很小，估计会堵车。
2、城建绍兴里：1921-江汉区前进一路与自治街交汇处
（1）项目分为南北两个围合式组团，共8栋楼。首推的是北区地块，共4栋楼。这个项目是低密产品中少有的大围合式布局项目。
（2）带泳池的健身会所，置业顾问说，项目会所未来会采取会员制，不对外开放。我不大相信，这种会所如果不外包出去，是很难运营下去的
（3）优势:地段好；11-27的小高层，3.4容积率；25%公摊 两梯两户；25%公摊，实际得房率87%；三开间朝南，南北通透，3.8的横厅；价格比星汇园和汉口公馆压倒性优势；
不足: 113的户型两个卧室太小，都只有8平；学区差；
（4）只适合周边改善的人群买
房子最大卖点是拥有天幕泳池会所，有游泳池的小区，目前只有绿城的楼盘还能维持，其他楼盘都因为维护费用太高，开发商在卖完房子以后或者卖或者出租出去经营，所以你不要单纯地认为你天天可以在小区里游泳，没这好事。
总的来说，绍兴里只适合住在那周边，没有学区需求的，就是图换个小区环境好一点，户型好一点，房子新一点的人买。
如果你想上学，想投资，我不建议考虑。
3、越秀中交外滩星汇园：江岸大智路
项目分为A、B区，均只有一栋楼，A区共5个单元，层高10-20层，B区3个单元，14-21层，面积段84-87-103-109-111-129-132-144，
价格80多的小户型30000左右的价格，其他面积段基本在32000往上走，汉口内环地段，户型多样，总价门槛相对较低，
优势: 地段好，周边生活很便利，10分钟到江汉路 旁边就是吉庆街；地铁1.6号线，交通便利；现房；83%得房率；小高层11-21
不足: 价格偏高，买108平一梯三户的预算都超了；学区不行，警予中学；小区体量小，没有配套可言；
中规中矩，除了地段没有太突出的地方，感觉一般。之前价格高，一直卖得不好，已经卖成了现房，
由于地块比较小，只有两栋楼，所以没有什么园林面积。A区门口项目配建了一个公园，但面向公共开放，不是小区业主私享。
三个楼盘怎么比较？
首先，排除越秀中交外滩星汇园，周边都是老破小，在隧道边其实出入也不方便，学校也不咋的，体量也小，不考虑。
汉口公馆vs绍兴里
1.两个项目地段差不多，但行政区不一样，汉口公馆是江岸区，绍兴里是江汉区。从上学的角度来说，还是汉口公馆。
2.谈谈各项数据，楼高、容积率、楼间距、总户数、和绿化率。汉口公馆（限高）最高10层Vs绍兴里最高27层左右，就已经不是一个级别了。最矮6层vs11层也不是一个级别。容积率2.29vs4.0，总户数260vs1000多户，人均实得公共面积也不在一个层次。小区物业服务的人均户数也不是一个级别。
3.开发商实力。中国电建vs武汉城建，其实两个开发商合作不少，但是就产品力来说，其实二者七斤八两，都差不多。从已开发的楼盘来说，非要比个高下，那可能电建吧。
4.户型、公摊。户型汉口公馆ABC栋111不如绍兴里108独梯独户，但讲公摊汉口公馆111套内更大，所以房间舒适度大于绍兴里，而电梯门口的舒服度绍兴里大于汉口公馆。2.3.5.6栋115、137、140这种洋房户型来vs绍兴里133户型，那就没有可比性了。四房vs三房也不是一个功能级别属性的房子。
最后总结，预算330以内刚需首套，就只能去买越秀和绍兴里，预算再此以上，就汉口公馆。
还有其他楼盘：绿城湖畔云庐、华发外滩荟、能建长江华府的低密度房源，想进一步了解情况和价值比较的，可以加我个人微信840659350
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