徐东楼市，在内卷中无法自拔

文摘房产 2024-09-04 09:01 湖北

上次，我写到了《武汉楼市，正在裸奔的区域》（点标题看原文），其中就写到了一个特别区域——

徐东-铁机-杨园-余家头，这几个小片区构成了大家通称的“大徐东”，这也是武汉三环内极卷的区域。

到底有多卷，对于买房人有什么机会？今天我来谈谈我的看法，如果你有不同意见，欢迎在文末评论区留言。

一、徐东楼市为什么会卷

我曾经在《徐东，武汉楼市最大谜团》（点标题看原文）中写到过一点。总结下来我认为有几方面因素：

1、还建房环绕

徐东之所以叫徐东，是因为徐东村的存在。

一个城中村改造而来的中心地段，带来的结果就是这个区域，到处都是还建房。

还建房对商品房带来的冲击还是很大的。

一是还建房房源众多，二手房比商品房便宜很多很多，就压制了商品房价格。

二是城市界面不大好，所以你就理解为什么二七滨江区为什么要几十栋房子全部炸掉了吧，只有全部炸掉，全部建商品房，这个区域价值才能拉起来。而徐东这样，商品房中间插着还建房，或者说商品房被还建房包围着，这个整体区域价值就难起来了。

2、学校拉胯

我住徐东的朋友，想搬离徐东，都是一个原因：学校拉胯。

诚然，这里有中华路小学橡树湾校区，有省实验中学沙湖校区，有某种程度的名校光环加持。

但问题是橡树湾的业主，得为初中发愁；金沙泊岸的业主还对这个校区持边走边看的态度。

还有这两年月亮湾壹号业主翘首以盼的滨江小学。我就纳闷了，一个新学校，难道一出生就能成名校？

当然，这还是有说头的，惨烈的是，大徐东在售楼盘，大部分真心没有办法提学校。

而目前看来，学校对房子的支撑作用还是明显的。

3、洼地效应

徐东链接江岸和武昌两大武汉城市核心，随便被哪个带一带，都应该起飞。

可奇怪的是，现如今的徐东，正处于二七滨江区和中北路商务区两大区之间的洼地。

有人要说，这么多商场开了，阿里也来了，还洼地？

我想说的是，武汉缺商场吗？商场越多说明区域越有价值？

至于阿里，你去问问，阿里是把什么业务，多少业务放在徐东。

4、产品拉胯

就房子本身来说，放眼徐东，一个抗打的楼盘都没有。

最好的就是华润橡树湾，那都是多少年前的楼盘了。

再往前，就是美林青城，那房子都老了。

这十年，徐东出过什么像样楼盘没有？没有！

徐东体量最大，销售周期最长的盘是保利城。

保利城是什么楼盘？保利城只能说是个房子。

所以，对徐东期望值很高的朋友，你冷静想想，别看徐东的开发商吹得响，但他们就从来没有真正在徐东上下过血本。

二、徐东楼市卷成什么样

在上述背景下，徐东的楼盘就只能陷入低质竞争中，这就是内卷。

所以，在这里你会看到很多不可思议的事——

1、武昌的绿城梧桐里，均价15000-16000元/平，直接将武昌区最低房价拉到1字头。

2、阿里旁边，销品茂对面的城投武汉印，2万多的价格，已经够有诚意了吧？市场还是不卖账。

大徐东的楼盘之间相互肉搏，竞争非常激烈——

1、城投金沙府直接PK联发悦榕华，金沙府又是送面积又是低价，一顿操作下来，将联发逼入绝境。

2、徐东老面孔保利城，被1.8万多的钢旅小高层、1.8万的精装朗诗逼得没办法，拿出单价1.65万毛坯准现房一起卷。

在新房压迫下，徐东多数二手房成交均价也回调到了2万以下。即便是一直居徐东房价前列的华润橡树湾，近期成交均价也到了19970元/平。

三、徐东楼市还会怎么卷

徐东之卷，不仅在于在售楼盘竞争激烈，更在于明明已经过剩，还不断有信楼盘挤进来。

城投金沙府的兄弟盘城投金沙樾，一个全面复制金沙府的楼盘，就是两板斧：低价+狂送面积。

你说金沙樾会对徐东能带来什么提升吗？显然不是。他的入市，显然就是走自己的路，让保利城无路可走，相互卷，仅此而已。

另一个也试图在本已很卷的杨园分一杯羹的是武昌首府楼面价13400元/平。

这个地价，决定了武昌首府一出生就是尴尬。

如果定到2万以上，那属于给金沙府助攻，如果定在2万以下，属于抽自己耳光卖房。

从产品上看，武昌首府也是乏善可陈。

除了有一栋14层的小高层，其他楼栋多数是45、46层，这种超高层几乎是已经被淘汰的产品。今年入市的新楼盘已经很少有这样超高层了。

这意味着武昌首府入市后，又可能深陷徐东这个泥潭无法自拔。

武汉买房你还有什么问题？

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