武昌楼市三巨头，全方位比较

文摘房产 2024-07-08 09:01 中国

我在上一篇《武昌楼市，狼烟四起》中（点击标题看原文）讲到，今年整个武昌，乃至整个武汉，接下来会上演招商武昌序—中海东湖玖章—建发璞玥“三巨头争霸”的场面。

刚过去的周末，中海东湖玖章完成了首秀开盘，加上之前也完成首次开盘的招商武昌序，虽然没有开发商说的那样多夸张，可总的来说，这两个楼盘首开成交都不赖。

接下来，就要看梦时代对面的建发璞玥市场表现怎样了。

鉴于询问具体情况的朋友比较多，今天我再来深入比较三个楼盘，希望能对大家买房有所帮助。

1、招商武昌序vs中海东湖玖章

招商武昌序和中海东湖玖章是完全两个极端的产品，一个是卷产品，一个靠着学校躺平卖房。

中海东湖玖章的地段价值肯定是优于招商武昌序的。虽然在价值稍弱的中北路头端，但好歹是中北路沿线。但中海东湖玖章周边老社区多，还建房多，也显得地段没那么稀缺高级。

常用生活配套两个新盘半斤八两，中海东湖玖章步行距离内同样没什么商业，主要依靠老小区底商，走到东湖、沙湖、麦德龙等等也有1公里以上。

就产品标而言，中海东湖玖章最多是初级改善，跟豪宅无关。

开发商目标很清楚，目标人群是预算400-500万，需要学校，对地段和新房又有些要求的中产。

不搞豪宅的会所，风雨连廊等花头，也不做大户型等等增加成本（及定价）的设施，整体就是一个户型中规中距，外观看起来略有档次的新房，卖点就是学校。

整体定位，不管是公区颜值还是户型、布局，园林，其实不如同期一些20000-30000元/平的新房。跟复地比，也不过是外立面看起来更新更现代，楼间距和得房率还不如复地。

尤其是9号楼三梯三户连廊结构和141平以外户型，是比较落户的设计了。

中海东湖玖章卖点就是卖学校，受限于时代背景，我认为师资配置和生源质量/数量都很难复制复地东湖国际的成功。只能说是一个软硬件都不错的新学校，下限不会低，上限要赌运气。

市场现状是，还是很多购房者乐于听学区故事，带学区概念的新房和次新小区，比对口学校差的品质小区好卖，且成交价高。

所以中海东湖玖章大概率比品质更好的招商武昌序、建发朗玥保值，二手流动性也会更好。

想买中海东湖玖章的朋友，也建议你调整预期，你在为次核心地段新房+家门口的9年制学校买单，学区成绩不会太差，但大概率成不了一二梯队，小区也达不到豪宅标准。

具体到户型选择，定位类似月亮湾壹号，140-150平左右的四房是首选，过小或过大面积都属于买得起的看不上。

2、招商武昌序vs建发璞玥

建发璞玥预计下半年就可以入市，产品标准比中海高，学校如果跟周边一样对口珞珈山学校+武昌初级中学，算是武昌少有的学区品质兼顾的新盘。

缺点呢也有，这个地块不算规整，住宅地块类似L型，到时候小区横向宽度有限，对楼栋排布是个调整，可能楼栋横向间距较近。

另一个问题是小区正临武珞路，武珞路作为武昌的交通大动脉之一车流量非常大，即使用最好的隔音门窗品牌也不能完全阻隔主干道车流带来的噪音。论清净肯定不如后排的百瑞景，但临武珞路也有个好处，出入方便不用担心堵在瑞景路和宝通寺路里面。开车、坐地铁都很方便。

另外，拿地楼面价到了17145.9元/平，所以这个新盘肯定不便宜。至少参考龙湖天玺，要按34000-35000元/平左右做打算。

招商武昌序的总体情况，我已经有深入分析，可以点击《招商武昌序，外强中干》

建发璞玥的学校、价值潜力等分析，加我个人微信840659350，我有详细说明。

3、总结

如果你需要学区，建议等等下半年的建发璞玥，再跟中海东湖玖章做比较。

中海一共两期，没那么快卖完的，不用急着下手。

如果你不需要学区，只图中北路-洪山广场周边买房，能拿出750-800万预算买建发朗玥更好，综合素质（湖景、地段）比招商武昌序高得多，两者品质户型各有优劣。

如果预算就是500多万的四房，招商武昌序的产品力和户型是同价位中很有优势的，但要做好不保值（未来二手房很可能低于入手价）的准备。

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