招商武昌序，外强中干的“贵妇盘”

文摘房产 2024-07-03 09:01 湖北

武汉楼市，有一种很不好的现象。

就是夸一个楼盘，总喜欢夸到天上去。

但是，人无完人，楼盘就有没有瑕疵的盘？

还是要实事求是。

是的，我说的就是这个叫招商武昌序的楼盘。

网上各种夸，好像集万宠于一身。

据说前段时间开盘比较火，但在我看来，这是个一地段价值并不强的楼盘。

用炒房流派的行话说，妥妥贵妇盘。

1、地段价值：看起来很美，其实远离核心资源

招商武昌序号称在汉街旁沙湖畔，其实离核心资源的实际距离都不近。

准确的位置在小龟山地铁站c口，旁边是湖北省广播电视台老楼。

虽然到沙湖直线距离不到1公里，但是小区与沙湖之间还有两排单位写字楼挡着，只能说招商武昌序2、30楼可以看到部分湖景，但观湖效果与一线无遮挡湖景差远了。

所以就地段来讲，虽然就在融创壹号院背后，但是微观位置和景观价值，差的有点多。

生活配套上，招商武昌序本身没配建商业，隔壁小区星海鸿城底商也很萧条，要往紫沙路上走，买菜、过早、便利店比较多。

交通是大优势，小龟山是个小站，客流量小，但是到洪山广场只要1站，到江汉路3站，非常实用。开车出行的话周边也很少堵车。

总之，招商武昌序的地段听起来很好，看起来离汉街、沙湖、洪山广场都不远，但走路起码15-20分钟。楼下接地气的生活配套也比较少，并不是那么方便。

2.学区：菜小+中等初中

再一个房子保值关键因素学区，小学是何家垅小学主要招收无武汉户口的统筹生源。

初中25中属于中等水平，但对口小学多在校人数多，分配生名额不少。

因为周边对口小区的住户很多是省直单位员工，大多数人不需要上对口学校，周边也没教育用地新建学校，所以别对学区抱希望。

3.购买价值：豪宅配置下沉，为居住体验买单

很多4、5万档豪宅的理念下沉到武昌序，但面积没做那么大，总价控制在500-700万，让很多改善客户也买得起。产品力比周边同期和早期产品有明显提升，对地缘客户的杀伤力很强。

招商武昌序一共6栋，21-31层高层，容积率3，在市中心新房中已经算是低密、低公摊的。户型只做两种，155平和186平，都是四房，总价从530-782万之间，大户型定价高5%左右。

户型的创新很大，号称第四代住宅其实赠送面积达不到，但胜在空间分布合理，尽量做到没浪费面积。

都是转角阳台，分别把主卧和客厅做到三面采光，以前这种设计在200平以上户型才出现；而且2-5楼的外立面已经铺好了，阳台客厅效果所见即所得。

155平户型基本没有走廊，空间利用做到极致，除了厨房正对餐厅客厅油烟会传到家里，以及进门的次卧离卫生间较远，没有明显缺陷。

186户型做了三间套房，非常适合二胎或者三代同堂的大家庭。有个缺陷是电梯厅和主卧衣帽间共墙，电梯上下的运行声音主卧能清楚感知。

小区公区方面，豪宅必备的带泳池的健身会所+风雨连廊+泛会所都具备了，比起建发朗玥都要高一个档次。

4.缺点：注意低楼层的采光问题

整个地块是长条形，看起来容积率低。

但是楼栋东西向的斜向楼间距只有2、30米，采光估计有互相遮挡。

加上155主卧和186客厅是转角落地窗，不拉窗帘隔壁楼栋恐怕可以直接看到家里全景。

5.总结：说好听点是花钱买享受，说不好听，有点冤

招商武昌序的颜值、户型。公区、概念比起建发朗玥有升级，跟周边前几代产品比优势更明显。考虑到周边原住民以省直单位、高校、国企为主，地段黏性强购买力也不错，会有一批置换客户为颜值买单。

但是把外部配置拆开来看，招商武昌序其实很像龙湖御湖境，在一个不那么高端的地段，做了超配的产品，纯纯靠产品力溢价。

说好听点是花钱买享受，说不好听，有点冤。

招商武昌序是个典型贵妇盘，属于地缘客户的纯消费品，附近住习惯了花钱买居住体验升级。对配套的需求低。但外界对地段的不太认可以及学区拉后腿，是房子不保值的双杀。