武昌市中心、梦时代正对面、地铁2号线站口、学区房……
但凡一个楼盘有上述其中一个标签，就可以在楼市吹牛了。
但是，新近入市一个新盘，竟然集聚了其中所有标签，最近在网上被吹得神乎其神。
这个楼盘叫建发璞玥，刚开了第一次盘。
那么这个楼盘到底怎样？
和附近的龙湖天奕、龙湖御湖境比怎样？
和同属于武昌的中海东湖御章、沙湖旁华润建发、武昌滨江楼盘比又怎么样？
今天我来说说我的观点，欢迎拍砖。
一．建发璞玥优势
1．成熟学区
建发璞玥的学区很成熟了。
新房除了代建学校，其他小区都不能保证100%对口，只能说社区归属和学位紧张程度看，建发梦时代地块不出意外，可以对口珞珈山小学+武汉初级中学。因为旁边的时代花园（武锅还建房）、百瑞景、龙湖天玺都是对口这两所学校，附近也没其他学区。
今年中考中，武汉初级中学普高率达到78.60%，市示范率60.7%，武昌区省示范上线率32.5%，可以算是公办学校中二梯队的水平。而且今年中考的毕业生是明面上禁止小升初掐尖的第一届学生，所以相当一部分优质小学生源留在了对口学校，在这个趋势下，以后好小区（好生源好教育氛围）-中上小学-中上对口中学的正向循环会愈加普遍。
这种成熟的学区，肯定比卖概念的新学校靠谱。并且几个对口小区中，百瑞景、龙湖天玺都是房龄10年内的次新小区，业主中学龄儿童多，一届接一届的鸡娃传承下，对口学校有后劲。
2．配套优势
论生活的便利程度和成本，建发璞玥周边其实比中北路一带接地气得多。
虽然小区规模小，但旁边有武商梦时代。
往丁字桥路和百瑞景商业街走，过早买菜买点日用品不用愁，各种小孩玩乐、培训机构多。
往中南走武昌最好的培优机构扎堆，外卖覆盖范围可以从汉街一直到卓刀泉附近。
中北路相比之下就没那么适合居家过日子，除了复地楼下底商热闹一些，其他新小区周边早点摊都难得找，买菜买日用品要么网购，要么开车出去。
3．中小户型为主，总价相对较低
建发璞玥地块不大，一共只有6栋楼，但是容积率很低，只有2.67，层高相对其他市中心新房也算低，1号楼15层，2号楼23层，3号楼12层，4号楼16层，5、6号楼都是两个单元，32层。
除了2号楼是2梯3户，其他5栋都是2梯2户，意味着每户还有独享的入户空间。
面积段有117、134、137、155、165、185平6种。其中117、134户型只有2号楼有。
武昌房价高，上来就是高改和豪宅（140左右三房，180以上四房），主打小户型的新房少，建发璞玥这种主打120-160平左右刚改户型的产品很少。
不过从套数分布和户型来看，117、134、138平都是传统户型，尤其是进门后厨房、客厅布局拥挤，可见开发商也没打算主推小户型，主要靠小户型低总价造势抬高人气和知名度。
真正用心做、当做主要盈利点的还是155，165户型。四房对于多孩家庭来说是必备。
4．颜值高
建发璞玥并不是第四代住宅，除了大户型做了横厅+LDK一体设计，并没太多亮点。
不过建发被网友戏称“专业做大门的开发商”，小区门脸和外立面颜值确实吸睛，第一眼有高端小区的气场。
二．建发璞玥缺点
1．地块不算规整
小区横向宽度有限，楼栋横向间距较近。地块小也意味着小区内部活动空间小，休闲娱乐设施少，散步遛娃只能去隔壁梦时代。
2．区正临武珞路，堵+吵
武珞路作为武昌的交通大动脉之一车流量非常大，即使用最好的隔音门窗品牌也不能完全阻隔主干道车流带来的噪音。论清净肯定不如后排的百瑞景，
不过临武珞路也有个好处，虽然武珞路堵，但至少出入小区不会堵在瑞景路和宝通寺路里面。小区门口就是地铁站，不想开车坐地铁也方便。
3．兑现能力存疑
以前建发开发的小区的兑现力确实强，这两年在外地交房也陆续有翻车的案例。所以对于最后交房时室内装修，地下车库等区域的品质，持保留态度，建议看了样板间心动的客户也放低预期......
三．建发璞玥PK武昌其他楼盘
1．和龙湖天玺比
建发璞玥和龙湖天玺同属武昌区，也对口学校一样。二者差别在于产品。龙湖天玺二手房超高层加还建房，产品上比建发差。并且，龙湖还建房都要2.6万，超高层要3万，对比建发2.9万-3.2万的价格，显然没有办法比。
2．和龙湖御湖境比
龙湖御湖境属于洪山区，从学校上，就被建发璞玥打趴下了。当然，龙湖现在2.6万多起步，价格要比建发好。
3．和保利涧山观奕比
保利涧山观奕虽然没有梦时代这样大商场，但便利程度和建发璞玥有的一比。产品上，保利还有小高层140户型，这个建发不如。当然，二者最大差别还是在于保利属于洪山区，建发属于武昌区。
4．和沙湖华润天境和建发比
这两个楼盘，从自然禀赋上，是可以秒杀建发璞玥的，商业便利程度不如建发。未来楼盘的价值，主要是要赌博水二中分校未来会到什么样程度。
5．和中海东湖玖璋比
中海东湖玖璋相比之下定位不上不下，小户型装修标准、便利程度、学区成熟度不如建发璞玥，预计在二手房市场处境尴尬。
6．和武昌滨江比
建发璞玥跟月亮湾壹号面积段差不多，配套优势更强。跟长江中心比，学区更强但豪宅感弱（周边城市界面和地段高级感）。
那么，你到底选择哪个楼盘呢？如果你还下不了决心，就扫描下面二维码加我，我们私聊，帮你出出主意。
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