8月26日济南底价成交2宗住宅用地，一宗位于张马屯片区，一宗位于新东站片区。
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近期张马屯片区土地交易频繁，我们来回顾盘点下。
8月12日片区内成交3宗住宅用地，分别由瑞马、济南建工、海通地产摘牌，合计建面约14.2万㎡。
本次成交的张马屯WSR1103-4 地块，从位置、周边配套情况来看，与前期成交的三宗地块并无太多区别。
不过他的成交价是5.3亿，几乎比其它三宗地的地价翻了一番。张马屯本身以刚需客户为主，加上集中的土地供应，价格极易波动。在这个片区，多一分的成本沉淀就会让资金回流多一分风险。
8月23日张马屯片区新增挂牌4宗住宅用地，容积率2.1-2.7，起拍楼面价5258-6252元/㎡，合计建面约24.5万㎡。
此外张马屯片区内还有轨交的7宗土地没有开发，合计建面约31.2万㎡。如果8月23日挂牌的4宗地能顺利成交的话，整个张马屯片区潜在的土地存量将超78万㎡，按照户均120㎡计算，可提供住宅6500套。
新房潜在的竞争压力巨大，那二手房呢？
根据贝壳的数据，张马屯片区近一年二手房成交均价1.34万/㎡，同比下降9.4%。
近两年的挂牌率1.45%，换手率0.11%，但从折线图上看，张马屯片区二手房的挂牌率仍是上涨的趋势，还未到最高点。
预计在未来很长一段时间内，张马屯片区的二手房挂牌量会源源不断的增加，如此情况下，二手房的价格大概率也会出现踩踏。
这样看来，张马屯片区的二手房市场情况也不乐观。
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本次底价的另一宗土地位于新东站片区，位置在韩仓河路与鲍城街交汇处的东北方。
土地面积20017㎡，容积率2.0，折合地上建面约40034㎡，成交楼面价5321元/㎡。
需配建1处不小于1000㎡的社区服务站、1处不小于600㎡的托儿所。而且从航拍上，地块上密密麻麻的土坑，似乎是有“老业主”。
目前新东站片区，同样处于前期拓荒期，周边城市形象、配套都偏弱，地块容积率2.0，适合打造“洋房+小高”的业态。
目前新东站片区内情况类似的项目是龙泉府，在7月20日首开A1地块的5号楼，6层的洋房，143㎡24套，成交均价1.5万/㎡左右，目前仅网签4套，去化情况并不理想。
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原本计划在8月底进行二拍的文旅城D16地块，也因案件执行暂缓了。
这宗地第二次拍卖的起始价约6.9亿元，与一拍的起始价8.63亿相比，价格上打了8折。地块往东约500米就是凤栖和鸣项目，关于这个项目的资料可以戳蓝字查看。凤栖和鸣规划公示，首开能入手吗？
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