2024年上半年，济南主城区成交住宅用地17宗，约866.5亩，折合地上建面约116.8万㎡。
而2023年全年，济南主城区成交住宅用地69宗，约2242.4亩，折合地上建面约349.8万㎡。
2024年上半年土地成交建面仅为2023年全年的三分之一。
成交量腰斩是2024年上半年济南土地市场最典型的特征，除此之外还有“回归主城”、“国进民退”、“土地严选”等特征。
首先，从成交区域上看，与之前“农村包围城市”的策略不同。2024年土地成交回归主城，外围区域几乎无土地成交。
主城区的土地在位置、交通、医疗、商业、教育等方面有着先天的优势。同样也有着小地块、高容积率、附带多种土拍条件等限制条件。
例如，在今年5月8日保利竞得的CBD西05地块，土地面积仅1.16万㎡，容积率2.9，地上建面约3.37万㎡。其楼面价达到了14059元/㎡，还要代建一所9班幼儿园、一所18班九年一贯制学校。
高成本意味着高售价。如何在小地块、高容积率的限制下，打造高品质、高创新的社区来支撑项目高售价，吸引客户购买，成为对开发商的一道考题。
其次，2024年上半年土地的拿地方仍以“国企、央企、平台类”公司为主，“国进民退”仍是土地市场的主旋律，诸如龙湖、万科等头部民营房企在济南土地市场销声匿迹。
那么上半年，哪些民营房企在济南拿了哪几宗土地呢？
烟建获取白马山片区2宗住宅用地，大华获取盛福片区1宗住宅用地、瑞马获取莲花山片区1宗住宅用地。
“资金不足、拿地难”成为开发商的通病，不少开发商开始转型，做起了代建业务。例如金地，与日本住友合作，代建科技城片区悦澜山项目；远洋与历城城发合作，代建鲍山地块。
再次，土地市场进入“严选”时代。开发商越来越想要“十全十美”的土地了，无论是土地位置、形状、容积率、价格、代建条件等等。
例如，盛福机床四场A-4地块，位于盛福片区，项目的可达性、展示性都不错。容积率2.5，具备打造改善户型的条件，住宅楼面价8343元/㎡，方方面面看起来都不错。
然而这宗地背负的“期望”太高了。需要引入多家企业、提供10000㎡限价房源、代建学校等等，最终，这宗地还是流拍了。
穿越过“高周转”的时代，经历行业寒冬，开发商对土地的选择越来越严苛。
土地市场作为一级市场，它的一举一动都会导致二级市场（新房、二手房）的波动。
我们看数据，2020到2024年上半年，济南主城共计成交土地2297.2万㎡，住宅成交3112.7万㎡，住宅成交量远超土地成交量。
后续土地成交跟不上的话，新房的供应会越来越紧俏。预计未来一段时间内，“新房房荒”会成为市场的主流话题。
从土地市场角度出发，下半年新房楼市会有哪些特征呢？
首先是“房荒”，土地成交量的减少直接导致了整体新房供应量的减少，市场以持续去库存为主基调。
其次还是“房荒”，这里特指刚需楼盘。根据我们统计的24年下半年预计入市的项目，刚需项目几乎“绝户”，这其中值得期待的项目为远洋代建鲍山项目。这也是导致刚需客户转向二手房的重要原因。
再次是改善供应爆棚，尤其在科技城、贤文、CBD会形成高端改善扎堆入局的红海竞争局面。遇上面面俱全的改善客户，如何进行差异化竞争，或许接下来拼细节、拼创新将成为开发商破局的关键。
那下半年如何选房呢？我觉得要分刚需、改善两类客户群体。
120-180万的刚需客群：面对下半年几乎无刚需新项目入市的局面，建议这类客户尽快去看房，除了价格之外还要重点关注通勤距离、地铁、商业等因素。另一方面，现在市面上的次新房在产品力上与新房代差不大，也是一个不错的选择方向。
220-380万的改善客户：这类客群可选盛福、球墨、大辛庄、雪山、莲花山等区域，看似可选的新房较多，但没有一个十全十美的项目。有些客户会在文誉城的洋房与盛福片区的小高中纠结，有些会纠结雪山的雪山境、还是球墨的建发/中电建、亦或是章锦的绿城。这类客户其实是最难选择的，要梳理清楚自己的需求，根据项目所能提供的价值来匹配，买到最合适自己的房源。
400-430万的改善客户：如果你恰好是这样预算，同样建议大家尽快去选择保利珑誉小高143㎡户型。因为后期入市的金地悦澜山起步面积段165㎡、济高凤凰路壹号院起步面积段155㎡，后期主城内改善项目预计要500万起步了。
500万以上的改善客户：如果你是500万以上的预算，可以稍作等待，毕竟下半年要入市的改善产品各有各的特色，不如对比完再下定。除了区位、开发商品牌及物业等因素外，还要多看细节，比如层高、物业费用、架空层、大堂的打造、装修细节等等。
文章最后，给大家推荐一个小程序，房选选，我们已经给大家整理好了下半年要入市的项目资料，例如悦澜山、凤凰路壹号院、银丰玖玺城七期、中电建国誉凤启、尊御府等等，免费使用，查询网签、看航拍。
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