前段时间帮朋友看山师周边的房子，深刻体会到在老城区买房的无奈：屈指可数的次新房小区，价格难以承受；而价格相对便宜的老破小，房龄、户型、小区环境往往又一言难尽。老城区土地稀缺，新房供应实在太少，好在近期历下老城区的几个新楼盘都有一定进展，想在老城区买房的朋友可以重点关注一下。
01.三塑地块二期规划公示，户均177㎡
项目位于历山路西、山大南路南，距离大明湖不到一公里，整体为三塑城市更新项目。2023年12月8日，济南历下城市发展集团城市更新有限公司底价摘牌；2024年2月招标确定由蓝城进行代建。
根据挂牌文件，商业地块、住宅地块捆绑出让，整体实施，需无偿提供3200㎡安置房、1100㎡商业用房；整体剩余约1.5万㎡住宅、2.7万㎡商业可对外出售。
三塑住宅地块分两期开发，南区3号楼为一期，是安置房所在楼座，北区1、2号楼为二期，是对外销售的商品房。
根据规划公示文件初步推算，项目户型面积分布大致如下，仅供参考。
3号楼共有两个单元，西单元总高11层，户型面积约为83㎡、110㎡；东单元为13层，户型面积约为165㎡、135㎡；楼座一层为托儿所、老年日间照料中心；楼上住宅合计44套；住宅面积合计5637㎡，除去3200㎡安置房，剩余约2400㎡可对外销售。3号楼为坡屋顶设计，层高仅有2.9米，外立面为涂料，也不是落地窗，整体品质不高。
1、2号楼商品房楼座，规划住宅71套，户均面积达到177㎡。2号楼西单元总高6层，一梯一户设计，户型面积约为245㎡；东单元总高10层，一梯两户设计，户型面积约为200㎡；1号楼，总高13层，东西端户面积约186㎡，中间边户约137㎡。相比3号楼，1、2号楼外立面材质无明显变化，客厅升级为落地窗；层高有所提高，标准层为3米，一楼为3.4米；一楼局部为架空层，其余部分为物业用房、社区食堂等配套用房。
目前项目仍在基础施工阶段，因楼层较矮，没有特殊情况的话，年内还是有希望入市销售的；老城区少有的小高层大户型新房小区，加上蓝城的加持，项目售价会到多少呢，让我们拭目以待！
02.域潇书香苑规划批后公示
域潇书香苑项目，位于和平路南、历山路东，山师附小西邻，占地16.7亩，容积率3.1，为商住混合用地，2023年12月21日由济南域文置业有限公司底价摘牌。
按照土地出让挂牌文件要求，需有偿代建1.1万㎡安置房，无偿提供200㎡商业。
地块产业合作监管协议约定，竞得人需设立外资公司，使用外资建设商业部分，引入国际品牌酒店，并需自持不少于10年。
项目规划3栋20F住宅，1栋11F 酒店。规划住宅265套，共计2.59万㎡，户均面积约98㎡，2梯4-5户设计，其中1.1万㎡为安置用房，剩余可售约1.5万㎡。
项目为真石漆外立面，标准层层高仅2.9米。
03.水利厅宿舍A地块动工
水利厅宿舍A地块位于山师附小东侧，占地26.01亩，容积率2.9，2023年12月21日由济南旧城开发投资集团有限公司底价摘牌。
按照土地出让挂牌文件要求，需有偿代建40000㎡安置房。
项目已开工，部分楼座完成地下一层顶板浇筑，但尚未发布规划公示，施工现场图片显示，项目规划4栋21、25层高层，2梯4-5户设计，住宅共计539户，其中441户为安置，剩余可售98户。
山师附小东西两侧的域潇书香苑、水利厅宿舍A地块，因特殊的位置，备受市场关注；从已知信息分析，两项目品质、户型设计方面并没有出彩之处。
两项目土地挂牌文件中都有明确要求：须配合历下区政府、济南城市投资集团有限公司妥善解决片区居民教育需求。具体如何解决，我们在此不妄加揣测，静等官方消息。
04.东郊饭店旧城改造项目招标确定建筑拆除单位
6月26日，东郊饭店旧城改造项目招标确定建筑拆除、渣土清运单位，土地熟化迈出重要一步。
项目位于山大路赛博东侧、解放路以北、吕剧院以西，原东郊饭店所在地。一期已由山东鲁勤建设为区域型商业综合体——悦来春光里。
此次启动的部分包含一宗55.8亩的居住用地，一宗6.9亩的幼托用地，一宗11.2亩的商业商务用地。居住地块，容积率为2.8，地上建筑面积为10.41万㎡，前期公开材料显示，需建设6.89万㎡安置房，剩余可售部分大概为3.5万㎡。
东郊饭店地块，2月份招标确定山东鲁勤与历下城市更新平台成立合资公司，完成项目土地整理及后续开发建设，3月发布征收冻结通告，如今确定建筑拆除单位，距离土地入市更进一步。
随着济南城市更新的提速，老城区会有越来越多的优质地块浮出水面，一定程度上可以满足部分老城居民就近改善的居住需求；但目前可预知短期内的供应量依然非常有限，高品质楼盘更是凤毛麟角，对老城区整体供求关系的缓解作用不大，稀缺的优质房源更会推高片区房价。有对上述项目感兴趣的，欢迎关注房选选小程序，真实、客观、全面了解济南楼市！
