8月16日鲍山公园以东地块案名公布，定名“观山樾”，位于飞跃大道以北，殷陈小区西侧。这个项目隶属于长岭山板块，但从竞争、客户来源上看，把它划为雪山片区似乎更合理一些。
该宗土地于2023年10月9日由历城城发和山东双垄商业运营管理有限公司联合底价摘牌，楼面价4207元/㎡，后续与远洋达成合作，由远洋代建代销。
项目配建较多，需无偿配建一处不小于1000㎡的社区综合服务设施、一处不小于300㎡的社区卫生服务站、一处不小于500㎡的老年人日间照料中心、一处不小于800㎡的菜市场、一处不小于200㎡的托儿所。
观山樾项目容积率1.5，规划了13栋7-10层的洋房，共有4套居住公寓，分布在5#楼、11#楼。
层高有2.9米、3米两种，外立面材质以真石漆为主，仅在单元大堂处有铝板和石材。从效果图上，其最南侧一排楼座是封闭阳台，剩余楼座是开敞阳台。
据了解，户型面积段在110㎡-145㎡之间，户型分布、预计售价我们也做了解析，想了解项目的更多信息可以添加下方微信。
01
雪山片区承载了一批又一批的刚需客群，众多新济南人落户于此，不论新房、二手房都维持着较高的热度。
距离东部核心区近，商业、教育配套完善，是雪山片区的优势。从通勤来看，雪山片区到CBD、软件园、汉峪金谷车程在15-20分钟之间，到高新万达、融创茂车程10-15分钟。从教育上看，区域内有义轩小学、山师二附中、雪山小学、文博学校等小学。
从楼市上看，似乎雪山这片土壤更适合大盘的生长，例如春江郦城、中新锦绣天地、中新国际城、万科龙湖城市之光、雪山万科城等，不论是销量还是销售速度都是可圈可点的。
目前雪山片区内可选的新房里，中海雪山境、凤鸣润府货量供应充足。
中海雪山境于2024年4月6日首开。时间过去4个多月，雪山境的网签量来到289套，占全盘的36%。月均网签70+套，去化速度非常快。
不过雪山境的销售出现了一边倒的情况，135㎡的三房户型最为畅销，签约182套，占到了已网签套数63%。剩余的135㎡的四房、洋房145㎡、170㎡户型去化相对乏力，不知道未来是否价格会松动。
雪山境现在主力去化2#楼，135㎡三房，中区楼层价格在1.66万/㎡左右，比1#楼价格高了约700元/㎡，比5#楼价格高了约500元/㎡。洋房145㎡户型主推16#楼、20#楼，中区楼层售价分别在1.86万/㎡、1.8万/㎡左右。
可见，雪山境每栋楼的价格因位置而异，并且价差较大。这种情况下，对于购房者如何挑选合适的楼栋来说是一次不小的考验。
凤鸣润府于2023年12月15日首开，9个月过去了，仅网签了80套，月均签约量不足10套。
凤鸣润府的产品设计在雪山片区可谓“独领风骚”，但雪山片区似乎没有豪宅血脉。雪山片区定位相对高端的金茂逸墅、凤鸣艺境在销售时都遭遇了“滑铁卢”，凤鸣润府也不例外。
它的洋房产品在短短一个月的时间内，价格就下降了约31万，相当于打了9折。
叠拼产品降价幅度更是夸张，同一栋楼的东西户，价格相差了近60万，时间仅相隔了1个月。
降价后，凤鸣润府的销量翻倍，有了质的飞跃。整盘共163套，截止目前剩余83套未签约，如果按照7月的网签量计算，约5个月后就会清盘。
如果可以保持当前的销量，预计凤鸣润府的价格将会维持稳定。
02
经过近十余年，各种大盘将雪山土地瓜分，仅剩1宗住宅土地未出让，位于城市之光的东侧，随着在售新房陆续收尾，雪山片区也即将全面进入二手房时代。
根据贝壳的数据，雪山片区规划住宅约83266套（不含雪山合苑、鲍山花园），二手房价格跨度较大，从七千冒头到两万二三不等。目前已挂牌3694套，挂牌率4%，率高于1-3%的正常值，预计已挂牌房源的去化时间需要17.2个月。
即便如此，雪山片区的二手房也难逃“降价”的厄运。
例如春江郦城，龙湖的品牌、物业及园林，还有爆款四面宽产品，在新房阶段“一房难求”，那二手房阶段呢？
春江郦城东区大高层中间户95㎡产品，在2023年7月可以卖到140万左右，到了2024年7月就只能卖到120左右了，一年的时间价格跌了约20万。
当时东城户型的“白月光”—小高125㎡四面宽，价格也走起了下坡路。2022-2023年成交房源的套均总价在227-230万之间。到了2024年，套均总价下降了将近10万，为220万左右。不过，其跌幅小于高层业态。
那雪山片区的学区房成交价变动如何呢？我们以山师二附中的学区房尚东1956举例。
它的88㎡户型，在2023年套均总价是241万左右，到了2024年降到了207万左右，价格跌了30多万。
这么看来，在市场大势之下，学区也不能二手房的价格的“护身符”。
房龄也是影响二手房价格一个重要因素。我们也可以看下雪山片区“次新房”的价格对比。
雪山万科城A9地块130㎡户型，二手房成交价普遍在1.55万/㎡左右，当时新房的售价也在1.55万/㎡左右，价格上平进平出，但是业主还需要承担还房贷这段时间的利息、维修基金、契税等等。
03
接下来与雪山板块交接棒的会是哪里呢？是济钢，还是新东站，还是张马屯？
济钢片区位于雪山片区的正北侧，由城投负责整个片区的开发建设，将其打造为“济南·智想城”。根据规划，济南·智想城开发总投资超1000亿元，规划地上建筑面积约800万平，规划居住人口8.5万人。
目前区域内仅有城投理想之城1个项目在售，洋房产品售价在1.6万/㎡左右，小高层售价在1.35万/㎡左右。
济钢片区目前正处于开发初期，周边配套并不完善，板块发展的上限高，但是发展周期长。
片区内已成交12宗住宅用地，可提供约75.5万㎡住宅，按照套均120㎡计算，可提供约6294套住宅，潜在供应量较大，在未来很长的一段时间内，预计济钢片区的市场会很难，价格波动的概率不小。
新东站片区面临同样的问题，周边荒凉、配套弱、需要一段很长的时间来兑现。目前，有两个主力项目在售，大华公园城市、中粮悦章天城，想要查询这两个项目的网签、售价情况，可以登录房选选小程序查询。
新东站片区成交的土地分布于济南东站西南侧，土地容积率1.2-2.0之间，预计会打造低密改善产品，与刚需客户的需求相悖。
张马屯片区是与雪山片区最相似的，高新区、CBD、奥体等区域距离适中，通勤时间在20-30分钟左右，周边有万虹广场、北宸天街等商业，有宿家张马小学、大辛庄小学、张马屯小学等学校，配套相对成熟。
片区内在售项目以尾盘居多，已成交未开发的土地有10宗，可提供约45.4万㎡住宅，按照套均120㎡计算，大概约3780套房源。
从位置、配套情况来看，张马屯接棒雪山的可能性最大。
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