8月12日，济南土地迎来新一轮成交。但是出现戏剧性的一幕，原本共计挂牌5宗住宅用地，其中两宗延期至8月26日出让，剩余3宗低调成交。另外，本次土拍海通进驻济南，济南的开发商又现新面孔。
此次土拍供应量相对充足，但诚意不足，没有品相特别好的地块，再加上市场预期不乐观，开发商出手还是相当慎重的。
张马屯片区土地：
1、王舍人片区11街区张马大街以东部分用地WSR1101-1，位置在管鲍大街与景阳路交叉口东南侧。土地面积25972㎡，容积率2.0，折合地上建面约51944㎡，竞价2轮，溢价率0.6%，最终成交楼面价6410元/㎡，由济南建工摘牌。
2、王舍人片区11街区张马大街以东部分用地WSR1103-1，位置在管鲍大街与宏昌路交叉口的西南侧。土地面积20462㎡，容积率2.0，折合地上建面约40924㎡，底价成交，最终成交楼面价6305元/㎡，由海通摘牌。
3、王舍人片区11街区张马大街以东部分用地WSR1103-4，位置在管鲍大街与宏昌路交叉口的西南侧。土地面积39780㎡，容积率2.1，折合地上建面约83538㎡，延期至8月26日。
4、张马屯站地块，位置在瑞马国风C2地块的南侧。土地面积21171㎡，容积率2.3，折合地上建面约48693㎡，竞价5轮，溢价率2.6%，最终成交楼面价6414元/㎡，由瑞马摘牌。本宗土地需配建1处不小于1068㎡的社区服务站、1处不小于300㎡的老年人日间照料中心。
这4宗地均分布于张马屯片区的“东半球”，周边处于开荒状态，城市的形象感偏弱，目前有宿家张马小学、万虹广场、鸿腾万家美食城等配套，配套同样偏弱。
其次这4宗地的容积率在2.0-2.3之间，适合排布“洋房+小高”的业态组合，顺应当下“落地窗”、“宽厅”等设计手法，或许其产品力有望升级，为客户带来更好的居住体验。
这4宗地的最大难题应该是产品定位与定价的关系问题。
二手房方面，其东北方向是新城香溢澜庭。根据贝壳数据，这个小区总共2429套，目前挂牌175套，挂牌率7%，挂牌率偏高，7月成交均价11785元/㎡，环比上月下降7%。
新房方面，距离地块最近的在售项目为瑞马国风，近期瑞马国风C1地块洋房132㎡户型成交价在1.55万/㎡左右。其次，位于奥体西路沿线的文誉城A2地块洋房产品也打出了1.5-1.6万/㎡售价，其位置优势远远高于本次出让的土地。另外，历下盛福片区的某个高层产品加推价格同样是1.5-1.6万/㎡。
从新房、二手房的价格表现上看，张马屯这几宗土地的似乎不能给到一个较高的价格预期。
从地块的容积率角度出发，开发商大概率会选择洋房最大化的设计思路，但洋房一直作为溢价的角色，面对周边配套薄弱，以及新房、二手房价格的挟持下，可能溢价的能力没有那么强。
做改善洋房，溢价能力弱，销售风险高；做刚需/刚改小高，跑个现金流，又没多少利润，确实有一种进退两难的感觉。
新东站片区土地：
1、安置三区二期周边居住用地，位置在韩仓河路与鲍城街交汇处的东北方。土地面积20017㎡，容积率2.0，折合地上建面约40034㎡，延期至8月26日。本宗土地需配建1处不小于1000㎡的社区服务站、1处不小于600㎡的托儿所，。
目前新东站片区，同样处于前期拓荒期，周边城市形象、配套都偏弱，地块容积率2.0，同样适合打造“洋房+小高”的业态。如何吸引更多的客户，成为地块最大的难题。
目前新东站片区内情况类似的项目是龙泉府，在7月20日首开A1地块的5号楼，6层的洋房，143㎡24套，成交均价1.5万/㎡左右，根据网签显示，已预定6套，去化情况并不理想。
大家认为安置三区二期周边居住用地入市时，卖多少钱合适？
另外，在8月底文旅城D16地块将迎来第二次法拍，本次法拍的起始价约6.9亿元，与一拍的起始价8.63亿相比，价格上打了8折，价格可谓诚意满满。这次是否会有开发商买账，我们拭目以待。
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