据统计，24年下半年将有多达20个新项目密集入市，主要分布于科技城、莲花山、高新区、新东站等东部热门置业区域。从项目位置、容积率等条件推测，多数项目将以改善产品为主，尤其是在科技城、高新、CBD会形成高端改善扎堆入局的红海竞争局面。
如何杀出重围，跳脱红海竞争的局面？从竞争的角度讲，除了有“拔尖的地段”作为基本盘外，还必须要有“拔尖的产品”作为腰部支撑。如果还能有一些自然资源的加持，那便犹如画龙点睛，项目价值势必腾飞。在济南会有这样的项目吗？
答案是有的，占位CBD北片区、紧邻大辛河景观、城市级新封面著作—尊御府即将入市！
我们也拿到了项目的一手资料，接下来我们将从土地、配套、规划、户型、精装等方面进行测评，深度剖析尊御府。
01.土地价值测评
尊御府项目地块于2023年5月19日获取，住宅地块容积率2.9。需要配建一处不小于600㎡的室内副食品市场；另外需配合建设省交运房屋征收项目安置房，不过从我们拿到的一手资料看，安置房源业主以省交运职工为主，且仅37户，大家对这一点不必过于担心。
商业地块容积率4.0，需要整体自持10年，引入多家企业。除此之外还需要代建一所15班幼儿园。
与科技城片区内在售项目的土地规划、代建条件类似，差异性不大。
值得重点关注的是，尊御府项目东侧为大辛河，是CBD片区内唯一的天然水系，蜿蜒贯穿龙奥、奥体、CBD片区。目前生态治理工程正有序展开，让人不禁期待它未来的华丽蜕变。
得天独厚的水系资源，让尊御府迅速建立起自己的防线，其它竞品无法突破，那么其价值就屹立不倒。
再看尊御府项目的位置，位于历下区奥体西路与华龙路交叉口西南侧，处于CBD、科技城、高新核心区交汇处。
我们都知道，城市发展的根源是一轮又一轮的产业扩容与转移，土地所承载的产业能级决定了后期土地价值的上限。从“东拓”到“东强”，我们一步一步的见证了济南东城的崛起。
三芯交汇的位置给尊御府提供了高能级的产业配套，例如CBD片区核心面积3.2平方公里，现已入驻各类金融和总部企业500余家，“金融+总部经济”的雏形已现。
尊御府所在的科技城片区同样主打科技研发、商业商务等，目前已接棒CBD，成为全城改善置业的热点区域。据统计，科技城11、12街区已出让的土地中未来至少要引入34家金融总部、独角兽或瞪羚企业。
高能级的产业，将为项目导入大量高净值人群，置业需求源源不断，进一步夯实项目未来的价值。
如果满分是10分的话，作者认为土地价值方面可以给尊御府打到9分。
02.配套价值测评
既然是“三芯交汇”，那尊御府在外部配套方面自然也是城市最顶级的。
交通方面，项目临近工业南路、奥体西路，30分钟高效畅达全城。另外，项目周边有地铁3号线丁家庄站、7号线工业南路站。我们从地图上实测，步行至丁家庄站约1.0公里、16分钟；步行至工业南路站约1.2公里，18分钟。值得注意的是，项目西侧有一条规划路，待后期建成后，不必像现在地图导航这么绕，通往地铁站的时间会大幅缩短。
从地铁的含金量来看，3号线、7号线均途径奥体、CBD片区，大量的高净值人群汇聚于此，沿线地铁房的价值不言而喻。
商业方面，项目生活圈内汇聚万象城、万达广场、龙湖天街等城市顶级商业。医疗方面有齐鲁医院东园区、武警医院等医疗配套。除此之外，片区规划两所幼儿园、42班九年一贯制学校，各类配套环绕，纵享丰富生活。
内部配套方面，尊御府为业主配置了约1800㎡立轴山水下沉会所。另外，项目7#楼作为项目自身的配套商业，配置了副食品市场、便利店、社区商业网点等功能。而且还有约2648㎡的室内体育馆，满足业主日常生活中的各种需求。
配套内外兼修，作者认为配套价值方面同样可以给尊御府打到9分。
03.规划价值测评
拿到项目的规划图纸，我们首先看整体规划。
在2.9的容积率下，尊御府别出心裁，以围合式布局规划7栋22-24F住宅，最大的楼间距可达约125米。这样的排布方式把更多的公共空间让渡给业主，并且有效的避免了高低配带来的割裂感，在尊御府每栋楼都是“楼王”级的视野。
从规划图上可以看到，社区内部绿化空间充足。据了解，这部分绿化面积高达约15000㎡，并且因地制宜，将名贵树种均匀分布于其中。
除此之外，大家可以把视角南移，在项目的南侧是一处规划公园绿地，联系我们上文说到的项目东侧是大辛河景观廊道。在钢筋水泥的城市里，能有如此的绿化确实难能可贵。
社区主入口位于项目东侧，尊御府打造约40米进深的阔府山门，与大辛河对望，气势恢宏，直接把归家的尊崇感拉满。
与大门相接的是一处下沉庭院，在这里尊御府做了一个约1800㎡的立轴山水下沉会所，覆盖宴会、健身空间等功能场所。
其次我们看几个细节。
项目总共495户，地下机动车位784个，车位配比1:1.58，车位数量充足，可以从容的面对改善客户对车位的需求，缓解了停车焦虑。
项目外立面材质以铝板、玻璃为主，符合当下改善产品的做法。根据资料显示，项目汲取Super flat超时代美学灵感，以横向线条为立面表达，让建筑超扁平化呈现。项目的层高为3.15米，为品质生活多加一分。
尊御府不仅在规划方面处处巧思，颜值也是相当在线。所以在规划价值方面的话，作者认为可以打10分。
04.户型价值测评
产品方面，户型面积段约162/199/203/215/270㎡，一梯一户、南向大面宽的设计，给客户以舒适的尺寸感和空间感。
约162㎡户型，南向联通双阳台约9.1米开间。套三的设计，每个功能空间的尺寸都十分舒适。
约199/203㎡户型，南向四面宽，整个开间可达16.1米。赠送私密电梯厅，设计独立玄关，约60㎡超大LDKB一体化空间、双套房、主卫五件套，尊崇感与功能性兼顾。
约215㎡户型，格局方正。用几组数字体验这个户型的“壕”气：约63㎡多功能边厅、约42㎡行政套房、约14.6米L形全面屏落地窗，处处彰显大家风范。
约270㎡户型，在215㎡户型上尺度再升级。约19.2米南向面宽、约17米L形全屏落地窗，重新定义豪宅尺度。
整体户型设计沉稳，没有硬伤，尺度和空间舒性上都优化的不错。作者认为配套价值方面同样可以给尊御府打到9分。
05.精装价值测评
从获取的项目资料来看，本次尊御府采用了“大师级”的精装。
特邀梁景华博士执笔，为项目量身打造经典不凡的精装设计。这从项目丰富的配置中就能一窥端倪，例如洗衣机、烘干机、冰箱、中央空调等。而且全部采用国际一线品牌，例如西门子、博世、松下、日立等。
不仅如此，项目奢装也是由内到外，例如气派奢华的大堂，给与峯层客群最极致的品质生活。无论是一层大堂还是地下层泛大堂，处处结彰显着器宇不凡，我们不妨看几张效果图。
不得不说，尊御府对内外装修的品质和审美，都有着超乎想象的偏执。
精装的品质、功能性强、品牌规格高，同时具备了美妆冰箱、智能魔镜等小细节。疯狂“堆料”，尊御府也是诚意满满了。只不过，现在还没有见到样板间，不知道精装工艺的细节把控如何以及实际效果如何。所以在这里，作者暂且打8分。
06.开发商及物业测评
尊御府项目由山东航泰汇智产业发展有限公司开发，优秀国企平台与民营企业联袂，为项目开发绑上双保险。
项目物业由山东航泰汇智资产运营服务有限公司提供，用全天候、全时段、全过程、全流程的服务理念，给业主以最高的礼遇，好的物业同样可以为项目的保值增值续航。
最后用一句话总结下：尊御府项目不仅占有臻稀资源，而且各维度配套皆备，在规划上别出心裁，产品品质上疯狂“堆料”，再次把片区住宅拉升到一个新高度。这样的经典之作，值得臻藏！
