之前没人要的深圳“豪宅”，如今涨价100多万反被抢？
刚刚，宝能城法拍房（二拍）结果出来了：25套房，成交24套，成交总价超3.8亿！
因为是去年流拍的房源，这次起拍价只有一拍的92折，算下来一套能便宜上百万，均价低至9万/平。
图源：阿里法拍
然而宝能城的成交价如今是11万+/平，最高峰曾到14-15万/平。
冲着捡笋去，这次法拍房报名人数直接翻了9倍！
但它真的便宜了吗？结果是：相比一拍不降反涨。
从结果上看，135平户型最高比一拍贵出164万！
而据粉丝爆料，去年拍下的业主还遇到了交付问题。
所以买家到底是捡漏还是冤种？往下看具体分析。
昨天，宝能城法拍房再次开拍。
共60套房源，户型建面约135㎡的22套，约155㎡的8套，约199㎡的25套，约255㎡的1套。
为去年12月中拍卖的流拍房源：167套房源最终成交48套，其余全部流拍。《便宜800万、税费全退，宝能城竟还有一半流拍？》
昨天（3月6日）上架的房源25套，以135平和155平户型为主，最高的一套成交价超一拍价164万，只有一套大户型流拍，共382人参与竞拍，围观人数超15万人。
明天开拍的35套房，户型涵盖135-155-199-255平4种，按照以往规律，199-255平户型拍卖一直是老大难。
总体来说，昨天的拍卖热度和价格都比之前高。
1.报名人数翻了9倍，出价次数刷新纪录
去年12月中，宝能城第二场拍卖，30套房共43人报名，这次25套房报名总人数382个，足足翻了9倍。
热度最高的是135平户型，报名人数和出价次数都刷新纪录。
报名人数：只有一套低于15人，9套高于20人，4套超过25人，最多30人。
出价次数：最高达47次，最少也有27次。
199平大户型的报名人数均为个位数，出价次数基本在15-20次。
而之前大户型基本无人报名导致流拍，且不论大小户型报名人数均为个位数，出价纪录最高不超过28次。
不过大户型本身没有什么问题，可能更多出于对价格的考虑转而选择135平户型。
2.价格方面：135平户型全部涨价，199平户型全部降价
这批相比一拍打了92折，整体均价约9.03万元/平，低于小区9.85万元/平的指导价，便宜了不少。
从结果看，199平户型都便宜了，最多便宜了125万，最少也有51万。
最受欢迎的135平户型全部涨价。
房源溢价区间在96-164万，只有一套低于100万，大多在100-140万之间，有两套高于160万，单价约10.5-10.8万/平。
不过跟二手房市场价比起来，这个成交价仍是捡漏。
询问中介得知，宝能城最近一次二手房成交在上个月，建筑面积约89平的户型，成交总价为1050万元，单价约11.8万/平。
跟135平同户型相比，今年1月卖出的这套成交单价约11.7万/平。同样是捡漏，去年以单价9万多买到的买家更幸福。
图源：楼市科学
只能说法拍的价格确实是香，而且这批房还保交付：既是现房，也是新房，无清场问题，法院负责交付。
但交付质量如何，得先打个问号。
据我们得知，去年拍出的法拍房在收房时存在不少问题，电梯、燃气、停车场不具备竣工条件。“电梯无法正常使用，天然气没有安装入户，停车场内堆满垃圾……”
去年堆满垃圾的车库
一般来说，竣工的项目必须满足“五通一平”才能收房。
即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。
现在的问题是，开发商暴雷无力善后，平安作为债权人不属于职责范围内，而法拍房“一经售出，问题自理”。
法拍业主们选择集资筹钱，解决部分收房问题，目前电梯面板已安装好，车库垃圾也已清理完毕，还有业主开始进场装修，但部分电表仍未安装，燃气管道也还没有通。
以下是2月底我们在现场看到的情况，大家可以上下滑动打开大图查看：
难受的不止法拍房业主，受开发商暴雷波及，小区其他楼栋公共区域在交房时也存在种种问题。
比如楼王单位很多总价3000-4000万的房子，在工期完成近七成时业主就不得不收房，暴露出一系列装修问题：
电梯说坏就坏，房屋漏水，电线接错，出入口门禁系统被断，公区雨水区漏水可能导致电梯容易坏……
业主们无奈开启自救模式，据说去年已筹集150万进行修缮，还跟物业签订了后期不追偿的协议。
目前楼王单位门禁已恢复正常，电梯内部已装修完毕，车库也装修得十分豪华。
楼王业主集资装修后的车库入户
楼王业主装修后的车库
但并不是所有业主都这么“财大气粗”，一线之隔的法拍房楼栋（B座）公区依然问题重重，距离真正达到入住标准，仍有差距。
混乱的公区，裸露在外吊着的电线
即便如此，据法拍房中介称，自己的客户基本没有因为项目收房问题而放弃竞拍的情况。
宝能城的魅力这么大？
问题还没解决，大家却都在猛冲，我们分析原因有三个：
1.有的户型赠送面积超100%，超高性价比，且税费全退
相信参与竞拍的购房者大多存在捡漏心理，从税费明确、高赠送面积、二拍比一拍便宜等多方面考虑，都值得冲。
去年宝能城首批买家税费全退后，为后面想抄底的竞拍者吃了一颗定心丸。毕竟税费是普通法拍房常踩的坑。
图源：阿里拍卖
而且宝能城户型赠送面积高，部分房源套内面积甚至超过100%，性价比领跑深圳绝大多数新盘，足够打动大多数买家。
以宝能城155平5房的户型为例，套内面积就达到了152平，但附近开盘的新房，以超过深圳新房平均水平75%得房率计算，套内152平，建筑面积就要超过200平，总价更高。
因为同样的地段和价格，正常情况只能买到3-4房，宝能城的4+1房，直接省下几百万元。
宝能城190平阳台窗景
再加上这批房源属于流拍房源，相比一拍，起拍价再打92折，着实便宜不少。
2. 深圳年后市场向好，购房者信心更足
市场转好，为业主打了一针强心剂。
反映市场最真实情况的二手房成交量连续上升。
2月份，深圳二手房录得量时隔18个月后，再回3000套，共录得3552套，市场预期“阳春”将至，业主信心有所回升。
图源：深房中协
对比二手房5000套的枯荣线仍有差距，不过相比去年的惨淡期，已是一个良好的开端。
部分中介表示，近期带看量也有所增长，来看房的购房者需求都很明确。“带看量有所增长，对比去年的成交量升价平，而且业主在价格方便都比较坚挺。”
市场好转之下，还有中介门店开始召回去年离开行业的中介们。
超高性价比+市场回暖，双重利好之下，买家出价的速度和决心更快也更坚定。
这也是为什么宝能城部分高总价房源，仍能被购房者接受。
3. 现房拍卖，房源情况透明
宝能城法拍房债权清晰，债权人为平安银行，产权交付方面基本不存在纠纷。
且拍卖的都是现房住宅，无人居住和出租过，不涉及清场环节，法院负责交付，比普通法拍房更放心。
总体来说，宝能城这次不管是从价格、市场还是法拍房源情况看，都非常具有吸引力。
明天（3月8日）拍卖的35套房源，由于大面积户型居多，可能会影响拍卖结果。
截止今天上午11点，参与竞拍人数已有131人。
图源：阿里拍卖
目前报名人数较多的是建筑面积约135平的B1座11C，报名人数10个，围观超4000人次。
我们预计135-155㎡户型成交价仍会超一拍价格，199-255㎡个别房源可能会因为总价过高而流拍。
若这次仍有房源流拍，可能会在后期进行重新拍卖。我们共同期待下明天的拍卖结果。
加上今天，宝能城223套住宅，总计拍出122套房源，其中，这次上架的135平和155平房源预计会全部卖完。
之前两次拍卖情况回顾：
2022年9月21-23日，共上架56套，户型约135-199㎡，成交总额近7.6亿，总价1298-1963万元/套，单价约9.86万元/㎡，最终拍出50套，底价成交10套，流拍6套。
2022年12月13-2023年1月12日，共上架176套，户型约135-255㎡，总价1222-2529万元/套，单价最低约9.44万元/㎡，最终拍出48套，流拍128套。
图源：樱桃大房子
第一次上架的56套房，共卖出50套，成交金额约7.6亿。
第二次上架的176套，在确定税费全退，单价最低约9.44万元/平的情况下，最终以成交48套收场。
原因是其他豪宅网红新盘分流了热点，且临近年底市场较颓，还有部分观望的买家希望流拍之后捡漏。
说不准这次的竞拍人就有上述买家之列。
宝能城的优势一直存在。
项目位于西丽大学城片区，和5号线塘朗站无缝接驳，是西丽三大豪宅之一。
从房价上看，宝能城一直都在升值中，7年时间，房价增长了129%。
宝能城2015年11月开盘，均价为6.96万元/平；
2016年3月开盘，均价7-7.5万元/平；
2019年开盘，均价8.2-8.42万元/平；
2020年11月，均价9.85万元/平；
2021年，宝能城二手成交价12.5-15.5万元/平；
2022年，宝能城二手成交价10-12万元/平；
2023年，目前二手挂盘价在12-15万元/平。
据片区经纪人透露，宝能城周边小区华晖云门最新的挂牌价均价为14.89万元/平，水木丹华挂牌均价为12.7万元/平。
而此次宝能城此次拍卖房源同户型的二手成交价，最高去到了15.5万元/平。
之所以这么火，原因有4个：
1、西丽大学城片区，大规划加持。
2、地铁物业，和5号线塘朗站无缝接驳。
3、体量大，还自带大型商业。
4、最关键的，赠送面积大，户型图中灰色部分（阳台、工人房、家政平台都属于赠送面积），户型实用率在90%以上。
图源：网络
都说人红是非多，宝能城近年深陷维权风波，以及公司债务危机。
2021年8月，我们报道过宝能城西区业主因为开发商买卖车位而维权。《涉嫌违建、买卖车位，西丽宝能城为何顶风操作？》
车位的风波还没过去，宝能城业主紧接着又爆料幼儿园的儿童游乐设施里藏有地下通道。
除了房屋维权，公司也从去年传出了债务危机。《被拍卖的宝能城，200套高赠送现房，还能买吗？》
最后，总结下宝能城到底能不能买。
从区位去说，市场已经用脚投票，可以买。
从产品去说，它既是现房又有高赠送，实际使用率都在90%以上，据说还超过100%。按照目前深圳新盘普遍70-75%的使用率，宝能城135平的实用面积相当于市面180平的户型。
从价格去说，此次135平房源的最终成交单价已出10字头，高于去年拍卖以单价9字头入手的价格，跟二手房市场约11万/平的价格相比，差距也在不断缩小，价格优势呈降低趋势。
从房企的角度去说，项目是现楼不存在烂尾。只是司法交易后，开发商就不再是宝能，而且到时候交付细节、后续服务、房屋质量问题等等，都得一起去考量。
从产权交付去说，债权人为平安银行，付款之后，由法院负责交付，产权交付没有太大问题。
