深圳最坎坷的旧改有救了！
这个地处南山中心区，靠近前海，紧挨科技园的城中村——向南村。
2010年城市更新项目立项，苦熬11年却等来开发商暴雷：改造工程一度停摆，村民拿不到过渡补偿金……
时隔两年，在安居建业的介入下，项目终于迎来新进展。
这个仅成立一年多的国企，会给向南村旧改的命运带来转变吗？对项目和业主会有什么影响？保障房会变多吗？
“向南村”这些因开发商暴雷陷入困境的旧改项目，有新出路了吗？
苦等13年，向南村旧改有救了？
这届业主太难了，拆了一半的向南村有救了？
向南村申报主体为向南实业，2009年与恒大合作开发，2010年成功立项，至今已过去13年。
2010年被列入《深圳城市更新单元规划制定计划第一批计划》
两年前，好不容易拆了几栋楼的向南村，因为恒大暴雷，资金断裂，一直没有动作。
直到今年4月初，向南实业发布公告称，安居建业将接手向南村接下来的改造工作，才迎来实质性进展。
图源：乐居房情报
根据通告内容：
1. 安居建业将作为向南一期实施主体，在不改变项目原规划情况下，继续进行改造工作。还将在上半年付清已经拖欠许久的过渡期安置租金。
2. 安居建业将办理向南二期旧改后续的申报等相关手续。
向南村区位价值明显，处于南山最早的中心区，前海、后海均在2公里范围内，西北侧约4.5公里处就是宝安中心区。
周边写字楼林立，距离腾讯大厦、南山科技园、南山软件基地和华润春笋都很近。
基本生活配套很全，地铁站就在旁边（南山地铁站），周边没有大型商业，但底商和社区商业很充足，走几步就是国安居和人人乐超市。
稍远点的商业有南山书城、海雅缤纷城、南山海岸城和宝安壹方城等。
南二外集团两所名校在学区范围内：滨海实验小学和荔香中学，但小学学位紧张，入学积分较高。（最终学区划分，以教育局公示为准）
1. 向南村旧改现状
残垣破壁，居民楼熬成危楼
向南村面积很大。整体拟拆除用地面积约16.3万㎡，规划建面约122万㎡。
被桂庙路分为两个辖区，呈8字形分布，在两路交叉处向西北、东南发散。
向南东村为一期，向南西村为二期，二期包含有向南村、丁头村、大板桥巷等城中村片区。
图源：网络
11/12号线南山站E口出来就是向南东村，周边城市界面非常成熟，显示出老南山中心的浓厚居住氛围。
村子南向的金田花园和向南名苑等楼盘，均建于90年代，面貌看起来也比较老旧。从地铁口步行不到10米，映入眼帘的一大片空地是东村的停车场。
村里的人说，这里是之前一期工程被拆除的部分楼栋，因为之后项目停摆，破壁残垣难看的很，干脆改成停车场，也算有个用处。
停车场地面铺的很平，如果不是残留的旧宅痕迹，根本看不出它是被拆除的建筑。
继续往里走，你就知道向南村被拆迁已经迫在眉睫。
楼栋外观十分破旧，外墙发霉、墙皮掉落、玻璃框变成黑色，墙面有区域出现裂缝，长了野草，部分楼栋还贴上“危险”标识。有种80年代老县城的既视感，与后面的高楼仿佛两个世界。
这种城中村经典的握手楼，夹杂停放的电动车和自行车，狭窄的空间只能有一人通过。村里基本没有什么饭店，仅存的商业场所是一家火锅店，和大大小小的“外卖作坊”。
对于拆迁，大部分住户表示并不知情，“之前听说要拆，现在过了好几年也没动静，房东让搬就搬咯”
住户对搬迁的情绪并不强烈，似乎距离真正要拆，还能在这里住十几年的感觉，村里一栋正在装修的楼栋，从侧面印证了这一观点。
有的商户在这里租了十几二十年的商铺，虽然说要拆，但是大家一致认为，至少还有两三年的时间。
2. 向南村拆除楼栋变成停车场
安居建业介入，二期面临重新签约？
开发商暴雷前夕，等了11年的业主，才迎来旧改进程提速，没想到一朝梦碎。
图源：网络
根据此前披露信息，向南一期签约率达到95%，项目城市更新办公室已经有了沙盘图和户型图，面积最小的有39平，最大有120平。
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有几栋签约率100%的居民楼，在几年前就被拆了，现在变成了停车场供村民使用。
该地块为开发商移交政府公共地块，经政府批准即可拆除。
至于原本居住于此的住户，开发商资金断裂后，过渡期安置费用也一并停了，随之而来最大的影响便是，要承担起一大笔租房费用，给家庭生活带来不小压力。
根据此次向南实业的情况通告，向南村一期改造工程，安居建业集团只承担拆除重建工作，原本的规划并没有改变。
作为以开发建设保障房为主业的开发商，很多人猜测安居集团介入向南村后，项目的保障房是否会增加？
但我们查询官网发现，保障房计划供应面积也暂无变化。向南一期旧改早在2019年规划修改中，就将05地块用途做了调整，增加了保障房面积。
一期将建住宅（含保障房）、酒店、幼儿园和文体配套。其中，住宅部分建筑面积约19.7万平，含保障房约1.19万平。计划拆除建筑面积：135932㎡，开发建设用地面积：42231㎡，规划计容建筑面积：358550㎡，改造后地块净容积率为8.47，规划配套人口7026人，绿化率35％，将建停车位1905个。
图源：南山区城市更新和土地整备局
重点是向南二期的改造，因为此前披露信息较少，很多细节都是空白项。
之前进度停留在前期签约工作（签约率85%），还未完成后续的申报和确认实施主体阶段。
未来建成后以居住和商业为主，同时有不少于3万平面积用来建城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目。
图源：南山区城市更新和土地整备局
根据这次的通告内容，安居集团将承担起二期项目申报等相关手续，可能还会面临重新签约的问题，市场实施主体变了，拆迁安置协议就要同步变更。
重新签约意味着时间的再次拉扯，旧改最容易死在起跑线，达不到签约比例，钉子户拖一个项目十余年的例子在深圳比比皆是。
从介入到盘活，作为已经签约过的项目，新的协议内容是否会改变仍是一个未知数。
即使按照之前的补偿标准，时光境迁，很多业主的心态发生转变，能不能接受原标准还要打个问号。重新签约，赌一个利益最大化也不是不可能。
此前万科介入的广州沙步项目，光是签约就谈了9年。拖到绝望的不止是开发商，还有已经签约的业主。
向南村二期旧改会不会也步入广州沙步项目的后尘？
3. 大新北旧改开发商暴雷
南村旧改进度停滞中
大新村与向南村离得很近，步行距离只要15分钟左右。
同样是恒大的旧改项目，大新北村就没那么幸运了。
大新村分为两个片区进行改造，分别是大新南村和大新北村，一路之隔，前者属卓越，后者则属恒大。
恒大大新村旧改目前已经暂停开发，陷入胶着状态，根据此前网友爆料的信息。
该项目进展相较大新南村较快，已经拆平了部分楼栋，但因为开发商暴雷，不少楼栋拆了一半就没有动静，留下多栋危楼和一片荒芜。
跟向南村一样，这些原本居住于此的居民，拿不到过渡期安置费，回迁房何时建好遥遥无期。
大新南村项目于2006年立项，至今过去17年。
开发主体不断更迭和拆迁本身存在的原因，进度一直非常缓慢，几乎是停摆状态。直到2019年，项目通过签订搬迁补偿安置协议的方式，被卓越地产接手，才迎来提速。
根据公示材料，该项目拆除用地面积19284㎡，其中被拆除房屋面积46596.49㎡，属476户权利主体所有。
但据村民说，村里的城市办公室很少见有工作人员上班，大部分时间都关着门，而他们对旧改的态度，有种佛系中的无奈，“时间太久了，现在就看命了。”
村内环境整体优于向南东村，建筑物整体保持较新的状态，下班点到商户消费的人群变多，还有几个老住户坐在村口吃饭聊天。
小区对面就是星宇时代广场，也是附近唯一一个较大的商业中心。
大新村周边的二手房有阳光花地、心语雅园、瑞景华庭等，3个小区房价差不多，2房户型成交总价都是600万出头。
根据图示，这一大片旧改中，进度稍快的只有向南村，但距离真正拆除可能还要等好几年，更别说诸如大新村这类，进度几乎为0的项目。
恒大大新北村旧改，后续应该会有开发主体介入，至于“被解救”的时间，就不得而知了。
4.片区二手房平均水平约10万/㎡
向南村二期小产权房4.7万/㎡
向南村附近小区大部分是建于90年代的老旧小区。
比如金田花园、向南茗苑、华联花园等，其中华联花园均价较高于另外两个小区，目前60㎡的成交单价在8.4万/㎡，最高峰时期单价去到9万/㎡。
由于周边大部分都是颇具年代感的小区，具有参考性的是2014年建成的阳光里雅居，外表楼面很新，在片区中很显眼。
片区经纪人称，这是向南村附近卖的最好的小区，成交单价基本约10万+/㎡。
购买人群主要以腾讯员工为主，最近一个月成交较为活跃，共走量十几套，年后已经有几十套出手。
热卖原因有二。一是，年后市场有回暖迹象，去年坚持不降价的业主，急于出手置换，选择降价20万左右出售，而买家看到降价房源，成交动力较高。二是，阳光里雅居得房率是附近小区中最高的，可以做到100%。
附近较受欢迎的小区还有向南瑞峰，建成于2012年，得房率约90%，64㎡的户型可以做3房，总价620万，单价约9.7万/㎡。
向南村周边小区的租金也不便宜，2房户型一个月需要7-9000元，比如阳光里雅居、荔园大厦、缤纷假日豪园等。
此外，向南村还承接了不少“低价”租户，毕竟在附近房租动不动七八千的时候，向南村一套30平的单间，每个月只要1500元。
向南村旧改盘活，兴奋的还有小产权房中介。目前，向南村出售的小产权指标房均为二期农民房，也就是向南西村。
面积可以随意组合，35-100㎡都有，4.7万/㎡，买的就是拆迁概念，真正居住的人没多少。据中介称，向南二期可以直接和业主签约，还能找律师见证。但饼画的越大，风险越高。
具体分析，我们之前写过，这里不做赘述。（深圳小产权大震荡！村委停止过户、查封门店、严查律师......）
深圳暴雷旧改项目的出路
房企暴雷，遗留的旧改项目怎么办？
作为深圳住宅用地供应主阵地之一，这几年越做越难。
之前难，难在签约拆除和改造过程。现在难，要再加上越来越多暴雷的开发商。
佳兆业和恒大作为深圳旧改房企的重头戏，暴雷留下的旧改项目烂摊子，据不完全统计，加起来超过150个，立项的有34个左右。
佳兆业作为“旧改大王”在深旧改项目约95个，其中立项项目约20个，恒大在深旧改项目约55个，其中立项项目约14个。
开发商暴雷，项目怎么办？这是很多人担心的问题。
和向南村一样，目前深圳很多旧改项目的盘活，主要通过新的开发商介入，资金输血来继续推进。
在政策的支持下，不少房企已经收购了一些有价值的城市更新项目。
比如，南山海湾湾厦城市更新项目，2022年被央企招商蛇口接手。这是恒大在南山占地最大的旧改项目（规划建容面积近10万㎡），2019年立项，搁置3年后迎来新生。并重新调整规划，增加2.67万㎡的可售住宅，同时减少商办和取消了配建保障房。
图源：合一城市更新
去年8月份，招商蛇口还中标了佳兆业龙岗坂田五和枢纽旧改项目。
图源：深圳市自然资源交易局
而佳兆业在南山东角头的旧改项目，在去年被中信城开接手，该项目距离半岛城邦很近，几乎共享配套，片区环境宜居，未来入市后，或是市场一大热点。
图源：中信城开公众号
再比如，今年3月被国企深铁置业接手的恒大龙岗排榜村项目，体量是“巨无霸”型，总建面约211万㎡，是蛇口饼干厂旧改项目面积的20倍之多。
但该项目盈利空间并不是很大，可以说是兜底式接盘。
有媒体计算，排榜村旧改后住宅面积约131万平，按周边3.5万/㎡二手房均价估算，住宅部分货值约460亿，加上商业等建面，总货值超过500亿。而招标文件披露，项目计划总投资约464.43亿元。
这也是纾困处理项目的特殊性，原开发主体暴雷，资金链断裂，此时进场选择兜底开发，更大的意义不是经济上，而是盘活项目，确保后续改造工作的顺利推进。
大家不太熟悉的安居建业也是如此。成立于2022年1月，是房地产纾困的专业平台，主要负责纾困的就是旧改项目。
工商信息显示，安居建业有四大股东，深圳人才安居是大股东，持股40%，万科、深业、深圳特区建工、分别持股20%。招聘网站上，安居建业的介绍，主要任务是作为独立平台参与问题楼盘纾困工作，做好保交楼等一系列工作。
图源：企查查
安居建业第一次进入公众视野，是接手深圳木头龙旧改项目，当时木头龙旧改已进入后半段，它的主要职责是为项目提供工程管控至交付服务的支持。
为什么说安居建业专管旧改？
在集团招聘信息要求中有一条：5年以上龙华区/南山区范围内的旧住宅、城中村拆迁工作经验。
且成立一年多以来，盘活的几个问题项目均为城市更新项目，重点纾困对象是恒大和佳兆业。
比如，恒大龙岗的四个项目（恒大锦苑、恒大都会广场、恒大深汇大厦、恒大城市之光），龙华的岳盟区工业区旧改，坪山的正奇工业区旧改，南山的恒大深圳湾总部地块等。
安居建业纾困模式比较灵活，比如，恒大深圳湾总部和龙华岳盟旧改，寻找其他公司充当资金方，安居建业负责具体的盘活工作。
也有如向南村此类，充当主要股东方角色的项目，龙岗恒大的4个旧改就是采取这种模式。
总体来说，安居建业介入旧改项目后，主要以市场化运作进行纾困，比如注资盘活项目，通过代建参与项目开发建设、对外销售及后续交楼工作，暂时没有出现主导重整某个旧改项目的情况。
但除了代管代建，未来安居建业可能还会介入旧改项目前期拆迁谈判等更多复杂流程。
据不完全统计，恒大在深圳计划立项的旧改规模约221万㎡，已批规划建面约665㎡，但到达确认实施主体阶段的土储约67万㎡。佳兆业情况类似。在深圳计划立项的旧改约277万㎡，已批规划建面约442万㎡，进行到确认实施主体阶段的旧改土储约134万㎡。
综上，暴雷旧改项目的出路就是寻求新的市场主体。
在政策支持下，相信有意扩大城市更新版图或想进入深圳的房企，会把暴雷房企埋下的雷，一点点扫除。
而向南村后续旧改进展如何，让我们拭目以待。
