深圳今年最重磅的土拍，刚刚结束。
共吸引7家房企报名，历经1小时17分钟，吸金139.73亿。
地块数量虽少，但分量很重。
未拍先火的深超总宅地，打破深圳土拍最高限价，打破70/90户型限制，每一条透露着“顶豪”的预期。
经过151轮厮杀，最终中海斩获。它是否能成为深圳新一代顶豪？很快就有答案了。
另一块深高北学区的龙华地块，被深业置地以底价14.41亿拿下。
从价格来看，即便“涨价”了，依然存在倒挂空间。
深圳未来两大网红盘，就在此次土拍里，被提前预定了。
毫无疑问，最火热的一定是深超总。
因为配置过于优秀，引来6家开发商争抢。包括有：华润+建发、招商+华发、保利、中海、越秀、中铁建。
前半场各房企非常谨慎，出现数次冷场，但竞价环节后半场举牌速度加快，由华润和保利持续竞争。直到竞自持面积去到40000㎡，保利退出，变成中海和华润对垒。
整场拍卖，经过151轮竞价，这场将近一个半小时的拉锯战才落下帷幕。
最终由中海成功拿下深超总地块，以顶价125.32亿元成交。
深高北地块，配套和素质都不差。
开拍前仅有深业一家房企报名参拍，土拍开始后就直接以14.41亿的底价成交了，封顶楼面价1.98万/㎡。
接下来，我们聊地块的重点信息。
根据官方公示，第二批土拍地块的名单共10个。拟于2023年5月25日至2023年8月25日期间陆续挂牌。
先说今天拍卖的两块地。
本次掀起腥风血雨，关注度极高的非深超总T207-0060地块莫属。
地段优秀不用多说，位于深圳湾超级总部基地。
作为深圳湾超级总部基地第一宗宅地供应，也是该区域唯一可供开发的住宅用地，预计可能最快年底到明年一季度入市。
图源：深圳市规划和自然资源局
今年4月份，深圳规自局调整了深超总两块地的规划（红树湾地区法定图则DY04单元和DY08单元），前者增加了一所不少于27班九年一贯制学校用地，后者增加建面超20万㎡二类居住用地。
5月24日，该地块就上了深圳第二轮土拍。
成为深圳土拍历史上宅地起拍价最贵，同时突破深圳新房限价天花板：108亿起拍，125亿封顶，毛坯限价13.2万/㎡。
图源：深圳市规划和自然资源局
打破限制的，还有“70/90”政策，未来很可能打造大面积户型。（90/70政策：90平方米以下套型住房占全部套型70%以上）
业内都说这里将是深圳下一代超级顶豪，这次由有强烈豪宅基因的中海拿下，大家可以期待一下~
此前，深圳湾超级总部基地新房项目只有公寓，是由万科打造的深铁万科瑧湾汇公寓商务公寓，就在地块旁边。
当时该项目商务公寓备案均价约11.3万/㎡，商业产品均价约22万/㎡。2018年9月深铁万科瑧湾汇加推公寓产品，259㎡公寓去化情况不俗，深超总的号召力非同凡响。
附近住宅只有二手房，都是楼龄超过18年，建成年代基本在2005-2007年的小区。
目前市场成交在15-21万/㎡之间，新房限价福利仍存。
红树西岸最近一次成交的144平房源，单价约20.4万/㎡。今年3月成交的一套190㎡房源，以总价3350万成交，单价约21.3万/㎡。
图源：楼市科学
中信红树湾最近一次成交的15平房源，单价约15万/㎡。而该小区部分300㎡以上的大户型，实际成交单价突破20万+/㎡。
图源：楼市科学
中信红树湾及红树西岸，到今天依然是深圳除华侨城纯水岸之外，不可多得的居住氛围和生态环境较好的豪宅名片。
这里紧邻深圳湾、华侨城国家湿地公园，旁边是红树林海滨生态公园，北延联通塘朗山公园，拥有滨海大道最美海岸线。
但深超总地块不像瑧湾汇和红树西岸是头排景观，未来项目建成后，会被瑧湾汇遮挡部分景观。
图源：深圳市规划和自然资源局
基础配套也很优越。紧邻2号线红树湾站，附近还有11号线和9号线。
周边有京基百纳和睿印等商业配套。华侨城高级中学与地块一路之隔，旁边还有深圳外国语深圳（国际部）、深湾小学等。
附近有世界之窗、华侨城湿地等自然资源，南向是海景和深圳湾公园，再加上正在火热建设的深超总，未来等各项规划兑现，能享受到的配套更顶级。
今天被深业底价拿下的民治A811-0347地块，自带名校光环。
根据目前龙华教育局学位划分，位于深高北学区范围内。
根据官方公示信息，该地块占地约1.01万平，建筑面积约7.3万，预计未来可供出售的商品房数量不会太多。
图源：深圳市规划和自然资源局
位置和配套都不错，步行到深圳北站约10分钟，一站到红山站。
周边基本的商业配套也集中在上述两个地铁站附近：鸿荣源北站商业中心、红山6979、龙华天虹、华润万象系商业（在建）。
从地图上看，地块临近新区大道、留仙大道等城市主干道，还有地铁线路经过，噪音影响不可避免。
图源：深圳市规划和自然资源局
对这块地，大家有个误区，不少网友说深高北地块比去年同片区出让的华润和中海，上调了8050元/㎡ 。
但真正可供对比的，是地块不远处去年入市的新盘中海学仕里，毛坯限价7.82万/㎡，精装备案均价约8.19万/㎡。
因为前者目前属于深龙外学区，A811-0347宗地和中海学仕里一样，目前属于深高北学区。（具体学区划分范围，以教育区为准）
这样一来，两块地价差约2300元/㎡。比起宝安、光明动辄4千、5千一平的调价，算是相对较低的上涨幅度。
目前深高北学区内的二手房，挂盘在10.5万/㎡以上，部分房源成交甚至去到了12万-13万/㎡。比如，金亨利瑜璟苑，最近一次成交的93㎡房源，单价约13.3万/㎡。
该小区作为龙华“黑红”项目，此前闹出不少捂盘、喝茶费等奇葩事件。但因为身处深高北学区范围内，又有高赠送和高得房率，这几年二手房报价一路水涨船高，最高峰时期挂盘单价去到17万/㎡。
图源：楼市科学
深高北地块所在的民治片区，新房价格与产品同质内卷严重。在售新盘超过15个，华润、中海、保利置业、招商等项目都在此扎堆。
不过顶着“深高北”的光环，未来入市时是一个终极武器。
除今天挂牌出让的深超总和深高北地块，下一块出让的宅地为深汕X2022-0001地块，将在7月14日出让。
宝安这轮仅出让一宗地，位于新安街道，同样受到业内关注。
该地去年8月流拍，当时起拍价约28.29亿。流拍原因主要是拥有较高的商办比例，如今调整为纯宅地，或许能扭转命运。
刚需天堂龙岗一次性上新3块宅地。都在地铁14号线沿线附近，位于南约站和宝龙站之间。
G02315-0028宅地容积率最低，距离龙城高级中学教育集团宝龙外国语学校很近；G02309-0008宗地占地面积最大，规划用地约1.3公顷。
光明本次出让的两块地，均属凤凰街道。
A614-0522地块挨着13号线月亮路站（在建），周边工业园区居多，生活配套较少。附近新房仅有松茂御城，均价约
4.7万/㎡。
A503-0107地块附近有南方科技大学附属光明学校，到6号线凤凰城站约2公里，距离该地较近的中海观园均价约4.7万/㎡。
需要注意的是，深圳今年土拍规则略有调整，采用集中又分散的方式。
给予房企们充分的准备时间抢地，更显得游刃有余。
大家可以好好地期待接下来即将出让的第二轮土拍地块了。
按照规划，未来深圳依然会持续保证宅地供应。
来源：《深圳市住房发展“十四五”规划》
但大概率冷热分化将持续加剧，中心区的地块炙手可热，外围区的地块略显冷清。
与新房市场一样，有的地方，房子越来越不好卖；有的地方，却走出了独立行情。
东部刚需盘开盘卖出两位数，而同期福田网红盘海德园开盘当天售罄；前海深业云海湾去化超九成，销售金额破百亿。
在深圳楼市整体表现平平的当下，有价格红利的豪宅依旧逆市热销已成为一大特点。
很残忍，却很现实。
新房市场的分化将会持续加剧，土地市场亦然。
高度聚焦的目标一定是高性价比、高素质的地块。
后续我们也会继续跟进第二轮土拍，有感兴趣的地块可以留言，我们可以带大家一起测评~
