深圳楼市格局变了。
未来共有产权房会取代人才房和安居房；
十四五规划最新供应计划中，保障房占7成，商品房仅有3成。
商品房共35万套；保障房共75万套：租赁住房66万套+共有产权房8万套
楼市下半场将会是一个急剧分化的时代：未来深圳商品房会越来越少，面积越大的房子会越贵，与保障房类型越近的商品房保值空间越有限。
买房的思路也要变：
1.核心地段中高端住宅更保值，越接近价值天花板
2.未来大面积段房子会越来越稀缺，看好就要果断出手
至于原因，往下看具体分析，答案就在里面。
人才房被取代后，利好什么房子？
深圳规自局发布“修订地价测算规则”后，一个很明显的信号是：
深圳人才房和安居房都将成为过去。
其实官方早有“预告”：1.17日发布的意见征求稿，就提出把原来的安居房改为共有产权房，人才房被纳入共有产权房概念里。
相应的，深圳住房保障体系从当前的公共租赁住房+人才房+安居房模式，转为：以共有产权房+保障租赁住房+公共租赁住房三种类型为主。
新的保障房模式下，我们认为未来深圳楼市与需求分化会越来越严重。
保障房用来保障更多人的居住需求，商品房则回归市场，满足中高端购房者的需求。普通商品房的价值会回落，而稀缺核心地段，中高端住宅的价值会持续走高。我们总结了两点原因分析：
1. 保障房与商品房差异化竞争
以后深圳新建的房子，七八成都会是保障房，商品房只有35万套。届时深圳的房子，会真正成为稀缺品。
根据官方最新公示，保障房由原本的54万套，增加20万套至74万套，商品房供应则保持不变
这样一来，与保障房类似的普通住宅保值空间就会缩小。因为他们之间面积段差异化不大，均以90平以下户型为主。
公共租赁住房60㎡以下，保障性租赁住房70㎡以下，共有产权住房90㎡以下
中高端商品房则不同，它跟保障房产品结构差异很大，以后会更保值，持续接近房价天花板。
对比新加坡、香港保障房模式下的市场现状就很清楚了，市场对产品的需求和住宅保值空间的逻辑是相通的。
新加坡居住组屋民众占8成，价格由政府把控，而属于纯商品房的私宅，价格年年飙升，有数据统计，去年就涨了8.6%。
以租为主的香港保障房，解决香港几乎一半人口的住房问题，剩下的置业需求全部转入商品房市场，尤其是豪宅。截止4月份，今年香港一手豪宅成交总价超过5000万港元的有100多套，已达去年全年总成交115宗的约87%。（数据来源：美联研究中心）
2、小房子成主流，大房子越来越稀缺
深圳土拍严格执行“70/90”政策以来，新建住房大部分都是90㎡以下的户型。
“7090”政策：套内面积90㎡以下的户型，必须占到整个项目总面积的70%以上
而去年发布的“十四五”规划提出，在增加商品房供地的同时，严控大户型住宅用地。
两种政策下，深圳未来商品房供应类型明确：房子可以多建，但中小户型是供应主流，改善型住房、大户型豪宅会越来越少。
在大面积住宅变少的同时，需要大面积住宅的人却在逐年增加。
住建局数据显示，深圳自2013年起，小户型住宅成交在逐年减少，目前只占市场份额约三分之一。
大户型成交占比越来越高，去年占比更达到6成，已经反超小户型，成为市场成交主力军。
图源：深圳贝壳研究院；数据来源：深圳住建局
深圳目前的住房结构，决定了大户型面积住宅注定会供不应求，产品价值也会越来越高。
在这种趋势下，人们改善换房的需求不仅没有减少，甚至还在增加。
未来或许不是价格高低的问题，而是买不买得到的问题。
我们认为，对于买房人而言，尤其是改善型买家而言，首先要珍惜现在市场上能买到的优质大面积段新房，看好就果断出手。
其次，要选择规划最好，有实打实海量资金投入区域的房子，那深圳有没有符合条件的新盘？
分析最近热卖的新房，前海天健悦湾府每一条都踩中了。
一是项目属于中高端大面积段产品，以后会很稀缺，而且产品类型与保障房之间存在较大差异，升值空间更大。
二是在产品设计上，项目主打的113-164㎡产品，都是多套房设计，得房率高，空间格局设计合理，尺度感拿捏得很到位。保证居住私密性和舒适性的同时，居住圈层也更纯粹。
三是项目所在地块是前海最后一批毛坯限价9.2万/㎡的住宅用地，之后前海出让的地块最高毛坯限价涨到10.7万/㎡。而项目113㎡3房产品，可以说是目前前海最适合的上车户型。
所以天健悦湾府在当时开盘就展现出强劲实力：均价9.5万/㎡（精装交付），总房源626套，成功登记455批客户，当天销售额超35亿。
上周我们去实探发现，项目仅剩少量113-164㎡住宅单元在售。而且现场气氛火热，预计马上就会清盘。
据销售透露，看好113㎡3房的购房者，对空间尺度和居住感要求更高。关注164㎡4房户型的购房者，则是更想一步到位，更注重生活品质和空间独立性的换房群体。
为什么天健悦湾府这么受欢迎？
热闹的深圳楼市，年后以N倍速回归。
工作日和周末，售楼处久违出现排队看房的现象。
天健悦湾府同样如此，当天我们看盘时就在感叹现场气氛火热，基本坐满。
沙盘和区位图旁边都围满了客户，销售一度忙不过来。
据悉，现在项目还有少量住宅在售，预计用不了多久就会全部售罄。
必须说，此场景与年后楼市明显活跃分不开，很多去年被抑制的购房需求再次涌进市场。
年后市场回温，很多新盘都频发喜报，朋友圈经常被刷屏。
更能体现市场意志的二手市场也迎来久违热度：3月份录得量4949套，距离二手房荣枯线（5000套）只差51套。
图源：深圳中原研究中心
其实自带流量的前海有此回暖速度不难理解，但天健悦湾府凭什么脱颖而出？
实地考察后发现：
除前海地段加持外，项目本身产品的硬实力，是买房人涌入展厅的重要原因。
了解这个项目的人都知道，它是有深厚国企基因的天健在前海打造的标杆楼盘，还获得了2022年“深圳年度最具价值标杆楼盘奖”。
该奖项并非浪得虚名，你看过164㎡4房产品就知道。
我把他称为：小孩才做选择，成年人当然全都要，好房不怕晚之改善换房的天菜。
双龙抱珠设计，空间非常奢阔，实现了南北完全对流，采光通风绝佳。
主次卧都拥有大面积采光面，在私人的空间里，就能享受“阳光自由”。
LDKB一体化设计，把主要的功能区连在一起。
增加了公区的尺度，完全能实现“家里开party”的需求。而且你无论身在LDKB的任何一处，都可以随时与家人互动。
在客厅沙发看电视，在厨房大显身手，在餐桌工作学习，在大阳台摆弄花花草草……彼此都处在一个可以“被看见”的空间里。
LDKB：客厅Living room+餐厅Dining room+厨房Kitchen+阳台Balcony”四个相对独立的空间整合为一个
双阳台设计，满足你养花、养宠物、喝茶谈天和家政的需求。
几乎全屋都设有飘窗，空间更开阔、利用率更高。
4个卧室的大飘窗空间可以自由设计，增添一块布艺坐垫，一个休闲放松的空间就出现了，可以看书，晒太阳，上方加一层抽屉变成简便的收纳空间，利用飘窗一平米就变成梳妆台。
最重要的，164㎡户型可以做到2个套房+1个类套房+1个次卧。
每间房基本可享独立卫浴，起居功能满分，起床、洗漱、更衣等生活需求，高效的控制在数步之内。
同时兼顾家庭成员之间的隐私与便利，早起如厕高峰期直接在生活里pass掉，父母起夜也更加安全。
三代同堂生活作息不同的烦恼，烟消云散。
如果你预算有限，也无需担心，项目还有一款113㎡3房户型。
尤其04/05户型的性价比更高，总价950万起就能买到，很难不爱。
我对他最大的印象是，房间里每一处都感觉十分大气。
同样是LDKB一体化设计，空间通透敞亮，增加了公区的尺度，非常舒适。客厅和厨房直连阳台，这么大的空间，陪同孩子在客厅嬉戏，绰绰有余。
主卧的位置相对独立，距离公区较远，保证了私密性和居住的舒适度。
不止客厅，主卧套房也让人眼前一亮，面积超过16㎡，自带洗手间，保证主人房的私密性，住家非常舒适，拥有自己独立的大空间。
户型整体使用率很高，几乎每个房间都有飘窗设计，分分钟让你的家多个空间。
另外一个惊喜是，小区内部采用豪宅常用的半合围建筑布局。
3栋住宅排布于地块东侧，建筑得到足够舒展，真正实现每一户都能看到小区绿景，保证景观的完整性和共享性。
最大限度地满足住户的景观需要，亲近自然，使组团内的自然景观有效地延伸到每家每户，同时又能够保证各组团的内在环境及私密性。
整体园区引入抬高设计，通过设置架空车库，将整个住区抬高约4-5m。
3楼就能拥有普通住宅5楼的视野，即使住在低层，也无需担心窗外的风景被遮挡。
不仅如此，项目园林打造了仪式感十足的“一轴一环两心六板块”，全部设计为内部观景。
还设有多互动场景：泳池板块、亲子板块、运动板块、花园板块、泛会所板块。
连接起人与环境、人与人的情感互动，不出小区就可以满足你休闲、会客、交谈等需求。
浪漫与效率结合的生活
只有举步可达的配套，才能真正做到时间自由的生活。
在天健悦湾府，我们能看到这个可能。
这里的配套有独属于深圳的浪漫，从便捷宜居出发，又透露出世界级都市的高级美感。
比如，天健悦湾府旁边就是桂湾水廊道公园。
它是一个占地45万㎡，有前海“绿芯”之称，内部设计多种艺术空间，荣获美国最高级别风景园林奖的新晋网红公园打卡地。
风景园林奖：2022年ASLA-NY General Design Merit奖
公园的水上廊桥是一处独特的风景线，廊桥整体采用金属材质，一个个小桥墩工业风十足，在旁边水植的衬托下显得格外硬朗有力。
平时推窗就是公园和海景，你可以随时在这里漫步、感受四时不同。
还能带着小朋友和家人，在这个超大开阔空间的细软青草上，肆意奔跑，嬉笑玩闹。
得益于连通宝中、邻近大前海的优势，项目能同时享受到宝中、前海的多个顶级城市配套。
散步走个6分钟左右，就能到达前海山姆旗舰店（30000㎡）。
虽然还未开业，但建筑主体已初现雏形，不仅体量庞大，外立面透露出的高级感，光是看着就开始畅享买买买的场景。
图源：沃尔玛官网
一出家门，就能拥有全球30+国家的好物，零食酒水、美妆母婴、百货日化、南北干货、数码家电、烘焙生鲜等应有尽有。
听说，它今年二季度就会开业，期待一下~
山姆旗舰店 效果图
再走几步就是前海万象城————将生态、消费、娱乐结合一体的时髦Mall。
它是前海首个10万㎡级别的商业综合体。
闲暇时，你可以来这里享受精致的下午茶、逛逛丰富的品牌门店，还能与朋友聚餐过后，到海边赏景散步。
而步行范围内，还有前海卓悦INTOWN，它以“灵感试验室”为概念，满足商务人士对职场外生活的期待。
更别说就连项目本身，也将配建4000平商业，不管是购买生活日常所需，还是娱乐消费等等，都能就近享受。
若你时间充足，驱车不到10分钟就到是宝安中心区，这里有欢乐港湾、宝中壹方城，最快速度感受美好生活的乐趣。
连同教育资源，也意外的丰富。
根据规划，除桂湾学校和前海港湾小学外，项目300米外就有一所九年一贯制学校。
与项目一路之隔，已被纳入南二外前海创新教育集团。前海未来建成的3所国际学校里，前海国王国际学校就在项目旁边。（具体学区划分情况，以教育局公示为准）
再加上楼下的幼儿园，教育资源既优质、又充裕。
在坐拥大量国际化丰富配套外，天健悦湾府的交通优势更羡煞旁人。
1号线、5号线和11号线交汇于前海湾站。
居住在此，完全可以一站沟通科技园、蛇口、南山中心区、宝安中心区、车公庙CBD等众多经济核心区域。
综合来看，项目配套非常优质且丰富，而这一切离不开前海桂湾的助力。
桂湾，正崛起为前海乃至深圳最宜居的豪宅板块。你想要的国际化、前沿配套，在这里都能实现。
理想生活不在未来，它就在眼下，就在身边。
不必等，天健悦湾府剩余席位不多，马上清盘之际，抓住上车机会！
