买房只涨不跌的日子，已经成为了过去。

就连深圳也逃不掉，二手房价同比去年跌了3.5%。

来源：国家统计局

但我们扒了大量成交数据发现，居然还有房子在暗暗涨价，最高涨幅达24.6%。

到底哪些房子能逆势上涨？往下看详细分析。

哪些楼盘涨了？

我们看了三家机构的数据，共83个片区和数百套房源。

只有6个片区成交价格微涨，同比去年涨幅在0-3.8%之间。

研究逆势上涨的规律，你会发现底层逻辑一直没变。

从片区看，涨价都是集中在城市核心区，豪宅区如南山深圳湾、福田香蜜湖；近年配套兑现新兴区域，如龙华红山、龙岗大运。

从产品看，豪宅的涨幅有压倒性的优势，能涨价的普宅也是综合实力很能打的类型。

位于南山深圳湾的恒裕滨城花园不愧是大哥大，和去年相比，增幅达到24.6%。

作为深圳湾赠送之王，恒2的户型棒到无可挑剔。83平相当于120平，89平相当于130平，177平相当于230平，220平的相当于280平-300平。

来看下近期成交，今年8月，恒裕滨城二期一套170平的户型以5480万的总价成交；

紧接着9月，同样的户型以5500万的价格成交。

来源：网络

再回头看，从2021年至今，170平户型的价格几乎都是在5500万上下浮动，非常稳定。

香蜜湖的翠海花园二期，前阵子凭借“重酬卖房”火了一把。

来源：网络

但实际情况却并没有大跌，根据楼市科学的数据，翠海花园相比去年涨幅为6.47%，目前小区的成交单价在13-15万/平之间。

由于小区位于香蜜湖核心地段，小区是深圳2号线侨香地铁站出口物业，步行几百米就是深圳有名的香蜜湖公园。

其次是学位是香蜜湖荔园外国语西校区+高级中学南校区的学位，再加上小区中有65-91平的小户型，可以说是香蜜湖这个豪宅片区的入门级楼盘。

核心地段+面积小+双学位，就已经足够支撑翠海花园房价上涨了。

来源：楼市科学

香蜜湖的水榭花都，最近刷新了价格新高。

作为香蜜湖低密度豪宅，水榭花都向来都是片区的房价指向标，西面与香蜜湖仅一墙之隔，1.4的低容积率，60%的高绿化率都是备受土豪青睐的原因。

今年以来，水榭花都每月基本都有2-4套成交，成交价稳定在19-23万/平之间。

据悉，就在11月份，水榭花都三期刚成交了一套高层大平面，271.39平的户型以总价6300万成交，单价高达23.21万/平，刷新了水榭花都高层总价的新高。

除了豪宅，还有一些比较抗跌的普通楼盘。

这些楼盘大多是整体条件较好，周边配套丰富、交通便利、学位也较为优秀的，涨幅集中在0-3%之间。

位于福田岗厦北的嘉麟豪庭，是今年成交较火的小区，与去年上半年对比涨了3%。

这个楼盘单价较低，在6-7万/平之间；要知道隔壁的天元开盘价就已经来到11.6万/平了。

户型面积较大且方正，120-184平。使用率也很高，可以去到86%左右。

加上楼下岗厦北交通枢纽的开通，更是把这个小区的热度给推了上去。

来源：乐有家研究中心

位于罗湖黄贝岭的深业东岭花园，上个月成交了4套房源，成交价集中在6-8万/平之间。

由于楼盘较新，学位为翠园中学本部，楼盘也大，周边配套完善，在一众下跌的楼盘中走出了不错的行情。

2房户型房源总价区间在375-400万以内，面积段主要分布在54-80平内，据中介透露，有不少考虑自住和需要学位的购房者会选择这里。

还有一些情况比较特殊的，比如位于龙岗中心城的雅豪祥苑，相比去年涨幅为7.69%。

与其他楼盘不同，雅豪祥苑的涨幅来源于其要棚改的传闻。

来源：楼市科学

据悉，该楼盘建于2003年，楼龄老，房屋质量存在问题。从入伙第二年起，雅豪祥苑就有住户出现漏水迹象。

这里的住户不仅长期被房屋漏水困扰，还有墙体开裂的情况，大部分楼房还出现墙体下沉。

据家在深圳论坛网友透露，目前该小区正处于旧改征集意愿阶段。

但我劝大家，不要听到旧改风声就盲目冲进去。

且不说旧改难度之大时间之长，按照目前政策它连申请条件都达不到。

首先雅豪祥苑是旧住宅，其次它的楼龄也不满20年。

文件：《深圳经济特区城市更新条例》

如果是寄希望于旧改拆迁发财，这些业主的美梦可能要等上很久很久。

为什么有些房子能这么抗跌?

曾经涨得有多猛，现在就跌得有多惨。

用这句话来形容现在深圳的房价可以说是再贴切不过。

在乐有家统计在内的83个片区中，有多个片区出现价格降级，最高的降幅甚至达到6.7%。

普降行情下，为什么有些房子能抗住价格？

住鉴局分析了以下原因：

1、豪宅稀缺性

纵观今年的楼市市场，深圳豪宅的价格仍然不断刷新着普通人对房价的想象力：

深圳湾壹号国庆期间以总价5500万的价格成交了一套240平的户型；

华侨城豪宅香山美墅一期的合院，365平的房源挂牌价为1.75亿。

据深圳中原研究院数据，刚过去的10月，深圳豪宅新房2000-3000万、1000万以下价格段占比大幅上升，有钱人的购买力还是很足。

来源：深圳中原研究中心

相比于普通的住宅产品，豪宅具有更强的保值性和市场抗性。

而归根结底这是由豪宅对城市稀缺资源的占有所决定的：土地、景观、顶级商业配套等等。

“土地比房产更值钱”，位于城市的中心、拥有好的景观，豪宅所在的位置本身就占据着得天独厚的资源，连看烟花都比别人轻松。

来源：网络

豪宅也比普通住宅更抗跌。

普通住宅的房价波动受诸多因素的影响，如收入水平、贷款政策等，比如从指导价出来后，深圳改善人群连房都置换不起了；受今年经济情况影响，很多人都提前还贷、或者不敢买房了。

而豪宅本身就只有富裕阶层才买得起，受市场因素影响较小，更具保值、增值性。

并且有钱人全款买房，并不受限贷政策、金融政策影响。

 

从今年的行情来看，无论是新房还是二手房，豪宅市场都比普通住宅要受捧。

去化较好的新房大多是豪宅项目，出手买豪宅类二手房源的高收入群体占比也在上涨。

乐有家研究中心数据显示，2022年以来，深圳购买大户型房源及高总价房源的占比显著提升。

当然，目前也有部分豪宅有房价下跌的情况，但这都是极少数的例子。

2、综合素质越强越抗跌，偏科就会被淘汰

在指导价没有出台之前，我们经常可以看到一些只有单一资源的楼房房价直涨。

比如因为学位一夜狂涨162万的八卦岭；还有福田百花片区的国城花园，光凭学位就把价格卖到了32万/平的老破小。

来源：知乎

随着人们越来越重视房子的居住属性，居住舒适度较低的楼盘也终将会把泡沫吐出。

比如曾经靠学位爆红的网红片区八卦岭，房源多为小户型，老破旧不适宜居住，半年时间跌了6.7%，是降价区域内降价最多的。

以及同样拥有稀缺教育资源的翠竹片区，也是以房龄老旧的小区为主，半年的时间里房价已经降了一个阶级，从10-15万/平跌至8-9万/平。

如今还有涨幅的房子，基本都是能满足人们对住房功能的要求：从“满足基本居住”到“满足高品质生活”。

要求有文化娱乐、运动休闲、居家办公、健康养老等精神性、改善性配套；

住房环境更生态优美、居住空间更宽敞舒适、配套设施更齐全便捷、住宅功能更安全智能等等。

或是各方面的综合条件较强，像百仕达花园四期、宏发世纪花园、中粮云景广场等等，都是比较抗跌的楼盘。

来源：楼市科学

之前那些靠单一资源进行炒作的楼盘正在挤出房价泡沫，渐渐回归居住本质。

所以在文章最后，住鉴局还是要和大家强调一下，不要轻视“房住不炒”四个字的威力。

之前我们的视频中也分析了这四个字提出后的变化：房价不敢涨了、买房不慌了、房企撑不住了、房地产行业也发生了变化......

近期虽然出台了救市十六条，但这四个字的大基调依然不会改变，要把“房住不炒”铭记在心。

点击视频复习：

住鉴局微信视频号来啦！