暴跌的深圳学区房涨回来了？并！没！有！
楼市
房产
2023-03-29 12:50
广东
时隔两年，摆烂、大跳水、暴跌、凉凉的深圳学区房，真的逆势回归了吗？确有小幅回暖，比如，南山南二外、福田香蜜湖、龙华深高北等名校片区学区房涨幅在70-500万/套不等。但距顶峰时期（2020-2021）的市场成交价最高还有500万/套的差距，相当于一套豪宅首付。乐有家数据显示，深圳最近学区房成交变多了：过户量比1月涨了51%，近5个月最高。6大名校片区门店成交2月份环比上涨54%。按照现在的趋势看，3月份学区房成交或达近几个月新高。龙华深高北涨幅最高，超过200%，其次是南山南二外、罗湖深中和福田百花片区，涨幅也在6-7成。年初学区房成交价低于参考价10%的房源比例，占一半以上。3月上旬只有38%左右，预计整个月的数据出来后，低于参考价成交的房源占比可能会更低。我们调研几个名校学区房后发现，成交涨幅都在10%以上，最高总价涨了500多万。对于学区房的回暖，龙华深高北某资深经纪人深有体会：最近带看量多了，价格也有不同程度的上涨。“最近一个月成交了10套，是去年差不多一个季度的量。”据他描述，年后带看量相比去年有很大增长。因为最近两年家里有孩子上学，大部分买家都是诚意购买。只有少部分买家因为价格高，没有合适的笋盘而弃买，转而考虑其他区域的学区房。目前成交较好的是汇龙湾花园，88平3房最近一次成交价比年前涨了70多万/套，单价去到约10.4万/平，总价约920万/套，目前同户型房源挂牌价基本在11-12万/平范围内。不止龙华深高北，南山南二外、福田香蜜湖、八卦岭和华强北的学区房都涨了。我们采访中介得知，南二外整体涨幅在100万/套左右。比如，漾日湾畔，最近一次成交的70平2房，同样的户型年前成交总价约980万/套，现在已经去到了1200万/套（单价17.1万/平），挂牌也都在1200万以上。福田香蜜湖的学区房不管是成交还是挂牌都涨了，涨价幅度高于其他区域。比如，侨香村91平的户型，去年成交单价普遍在11万/平，今年2月份成交单价去到了13万/平，目前挂牌房源均价都在13万/平以上。再比如，拥有深外学位的东海花园，120平3房的户型去年成交总价约1510万/套，年后成交总价已经到了1900万/套（单价15.8万/平），当前业主挂牌都高于2000万/套。比如，鹏盛村31平同户型的房源最近成交有6-7套，成交总价在210万/套，单价约6.7万/平。去年跌最惨的时候，同户型成交仅有185万/套，单价在5.8万/平。福田华强北学区房成交多了，价格也回涨了5-10%。比如，群星广场46平的户型成交总价约535万/套，单价约11.6万/平。去年同户型房源成交总价约512万/套，单价约11万/平。从以上成交案例看，确实能实打实的感受到学区房市场的回暖迹象。普遍都涨了，带看量增加、成交变多、学区房价格回涨。年后的回温也只是“挽尊”，目前回调后的价格距离成交顶峰（2020-2021年）还差500万/套。通常深圳学位申请时间在5月份，每年3-4月学区房成交本就相对活跃。加上去年一些笋盘被逐渐消化，且年后深圳楼市有回暖迹象，业主心态相较之前更加硬气。几个原因叠加之下，学区房才向市场展现出这种“火爆”场景。但事实上，学区房并没有涨回来，只是市场略微回暖下的正常情况，涨价幅度也在正常范围内。“学区房目前的涨价幅度在正常范围内，且距离顶峰还存在一定差距，涨回去的几率很小。”拿南山南二外来说，相比去年套均涨幅在100多万，但跟顶峰时期相比，还差400万/套。再比如福田香蜜湖，东海花园3房户型目前挂牌套均总价在2000万，成交在1900万/套，但跌前成交价最高为2400万/套。龙华深高北也一样，汇龙湾花园目前成交单价在10.5-11万/平，高峰时期成交单价为13-14万/平，相当于一套89平的房子总价差出300多万。这份二手房指导价出台前（2021年1月），深圳楼市高峰期，与目前成交价的对比数据，更直观地展示了最近两年深圳房价的涨跌幅度。上图数据为“楼市科学”抓取2021年指导价出台前，各片区楼盘的历史成交单价，与截至2023年1月份同户型房源的近期成交单价对比数据，从而计算出的深圳二手房跌幅情况。我们发现，房价跌幅最大的几个片区，都是名校学区房。排位第一的是福田八卦岭片区，跌了将近一半，高达47%。南山中心跌了33%，宝安中心跌了22.7%，罗湖翠竹跌了24.6%，龙华红山跌了30.4%。这类曾被称为最抗跌的房子，现在成了跌幅最狠的一类房产。直到2021年楼市降温，价格开始回落，大家才意识到学区对房价的影响在逐渐消除。2021年深圳开始严查学区房真实居住情况，一经查实没有实际居住则直接注销学位。以跌幅最狠的八卦岭举例，作为典型的老破小，楼龄超过30年。因2020年名校落地一夜成名，房价暴涨近60%。再比如深圳最著名的老破小之一，国城花园。最高峰时期43平的房源报价高达1500万，单价超过34万/平。靠名校上位，卖着比深圳湾1号更贵的价，但早已失去居住功能，暴雷是迟早的事。大学区试行政策的出炉，逐渐削弱了名校学区房的绝对优势。名校集团化的办学模式，变相增加了名校学位。至2025年，深圳将培育80个优质教育集团，新建义务教育学校全部纳入集团化管理。不止是想实现未来遍地是学位的目标，深圳还在拼命增加学位供应。“十四五”期间，深圳要完成“基础教育百万学位”的目标，5年内新建基础教育学位90.8万座。预计到2025年，深圳将新增公办义务教育小学和初中学位74万个。短期来看，核心地段的老牌优质学区房有它的不可替代性，仍比较受欢迎。毕竟传统名校的成绩最稳，而名校分校还存在不确定因素，其根本原因在于生源质量。老牌名校学区办学时间久，沉淀了一批优质稳定的师资和生源，家长对孩子的教育投资和教育重视程度相对更高。而名校分校短时间很难达到生源质量的提升，距离真正的名校仍需一定的时间。长期来看，政策叠加，再加上以后生育率逐年降低，学生越来越少，学位可能没过去那么紧张了。如果买学区房自住，建议大家轻学校重居住品质，不以学位好坏作为唯一衡量标准，以后也好出手。其次就是名校集中的区域。目前学区房仍以就近入学为基本规则，即使未来大学区，也是从一个名校到另一个名校。只是在整个环境的影响下，购买学区房的逻辑变得更为复杂，闭眼入的时候早已过去。
