豪宅换房客今年打新必看，这个区域供应又爆了。
“2023年暴走”第五站，我们走了南山。
5大板块，13个热门新盘，几乎覆盖今年一大半新盘住宅。
蛇口豪宅区均价约11-13万+/㎡，前海限价盘9.2-10.7万/㎡，白石洲两个旧改项目住宅预计11万+/㎡。
如果你的目光移到8-9万/㎡的地方，既不临海，也几乎不靠近地标中心。
但南山不是过去的“无脑冲”、躺平、日光盘频出。今年也卷起来了，包括核心板块。
阶层多，差异大的南山新盘怎么选？打破认知，哪个项目才是真的值得？
认真、硬核、不收费的南山2023购房攻略，爆肝万字。
以下是南山实地调研的精华干货，如果你今年打算在南山买房，看完这篇就有答案了。建议收藏细读，如有需要尽管找局姐。
今年南山供应又嗨了！
据不完全统计，2023年预计有29个项目入市：
白石洲、蛇口、前海、南头、西丽都有货上新，几个区域我们都去看了。
但是由于时间和篇幅有限，我们挑了几个进展较快、关注度较高的新盘项目实地考察。
南山新房主要以中高端产品为主，遍地10万+/㎡，属于改善和土豪的天下。
城中村扎堆的白石洲，今年入市的新盘均价预计在11万+/㎡，大家期待已久的绿景也来了。
老蛇口片区也不输，两个招商的旧改项目预计约11万+/㎡，处于蛇口繁华成熟地段，位置都不错，招商渔二村价格有可能略高于招商四海臻邸。我们去的时候渔二村旧改没在施工，入市时间需打个问号。
大网红片区前海，新房限价依然很稳。关注很高的前海时代三期预计11万+/㎡；前湾限价新盘毛坯10.7万/㎡；最低价出现在第一年集中供地时的桂湾，毛坯限价9.2万/㎡。
南头和西丽作为南山房价洼地，预计价格保持在8-9万/㎡，比较适合刚改置业，而且选择较多，在售项目中，御成府首付最低100万左右即可上车。
以下主要是预计入市热点项目最新情报，南山最全入市楼盘和在售新盘列表可到文末查看。
蛇口
蛇口，深圳老牌豪宅区。
近两年关注度不如前海风光无限，但实力不容小觑。
去年，蛇口新盘市场表现在整个深圳行情低迷时，依旧走花路：招商仕林臻邸开盘当天去化95%，招商玺开盘售罄，还有劲销50多亿的华侨城新玺。
蛇口，同后海、华侨城、深圳湾一样，是大家公认的南山豪宅区，但后面几个区域鲜有新盘入市，基本上只能淘二手房。
所以新房库存有限的蛇口，但凡有新盘推出，就会受到市场关注。
大家更偏爱蛇口的居住环境和配套。
作为深圳最早被开发的区域，蛇口住宅大多是老式楼梯房，周边居住环境20多年前就被开发得差不多了。
每次来这里都能感受到十足的生活烟火气，社区底商和居住氛围都很成熟。
望海路附近第一批深圳豪宅碧涛苑别墅坐落于此，还有不少网红盘：招商双玺、伍兹公寓、半岛城邦等。
配套也不错。蛇口主要学位是育才集团，处于南山中上水平。
地铁12号线开通后，蛇口迎来双地铁格局（2/12号线），站点更多，去往福田、宝安更方便了。
深圳地标之一的海上世界、深圳最大的沃尔玛、7万多平的city花园城、11万平的宝能all•city，还有未来太子湾蛇口母港将建成的深圳首个K11旗舰店，商业配套够用。
地址：蛇口老街、湾厦路和望海路交汇处
户型套数：待定
均价：预计11-13万+/㎡
最新进展：主体建筑基坑状态，入市时间待定
蛇口渔二村对面就是渔二村旧改项目，4月底我们去看的时候施工主体还在基坑作业，没有在施工状态。
向保安问及年后是否施工，得到的答复是“不知道”，根据附近村民反映，项目最近都没有开工。
至于今年能否入市，我们会持续关注最新动态。
作为旧改项目，渔二村已经沉浮17年。2006年立项，2015年完成签约，2018年开拆，到去年才开始动工。
抛开历史遗留问题，招商渔二村项目配套和产品价值很有看头。
步行220米左右，就能到达最近的2号线东角头地铁站。驾车10分钟左右就是海上世界，附近学校有南山蛇口学校、南山外国语学校滨海中学和深圳育才二中、育才第二小学等。
根据官方公示，项目规划2栋45层住宅，1栋39层公寓，另有部分商业区域和公共配套。
从地图看，项目建成后西南朝向的部分高层户型可看海景，或是项目最大卖点之一。
附近几个新盘项目，借着蛇口半岛滨海资源优势，市场认可度都很不错。
不远处的万科渔一村旧改（万科蛇口公馆），2018年开盘均价约8.56万/㎡，当时669人抢194套住宅，中签率不到30%。
距离很近的华侨城新玺，去年开盘均价13.9万/㎡，开盘当天揽金50亿。
临近的蛇口标杆豪宅半岛城邦，2019年一期开盘带精修均价约11.6万/㎡，今年三期二手房最高成交单价去到26.8万/㎡，正常水平也在18万/㎡左右。
参考附近招商仕林臻邸、临海揽山御园和招商玺花园，开盘均价都在11.2-11.5万/㎡之间，仍存在不小的倒挂空间。
图源：楼市科学
地址：南山区工业八路与花园路交汇处东北侧
户型套数：90-115㎡3-4房，122套
均价：预计11+万/㎡
最新进展：楼体建至5层+，预计5月下旬入市
city花园城对面就是招商四海臻邸。
楼体已建至5层+，目前营销中心已经开放，预计近期会入市。
位置非常好，距离商业很近不说，实测步行到地铁站在5分钟以内（12号线四海站），商业一层还与地铁站无缝接驳。
根据当前的学区划分，项目小学在深圳大学附属后海小学招生范围内、初中在育才二中招生范围内（具体划分范围以教育局公示为准）。
招商四海臻邸是招商花园城二期的备用地项目，建设规模3039.97㎡，体量不大，大概率会建成独栋住宅。
项目旁边还有一块城市更新地块，目前尚未进入拆迁阶段，后期拆除重建后，整体生活环境会得到很大提升。
花园城是招商老牌项目，此前已有1/3/5期住宅，购物中心2016年开业，距离5期竣工已有13年。
一期2001年建成，约666户，14栋9-15楼小高层；
三期2004-2006年入伙，约1177户，20栋8-18楼小高层，密度低楼间距大；
五期2010年建成，约323户，地块小仅2栋，容积率1.97
相比前几期，二期位置靠近里侧，受南海大道噪音干扰稍小。
从去年的成交数据看，花园城三期二手房最高成交单价在13万/㎡，五期成交单价有15万/㎡左右。三期最近一次成交纪录为65㎡户型，成交单价在9.5万/㎡。
花园城一、三、五期的参考价分别是9.3万/㎡，10.2万/㎡和10.5万/㎡。
附近吹风多年的晗山悦海城，有97套建面约150-180㎡的住宅，推售时间未定。项目目前在推公寓建面约91-196㎡，均价约9.6万/㎡。
大家猜猜，招商四海臻邸入市的均价大概会是多少？
前海
近几年南山讨论度最高的板块非前海莫属。
作为举全市之力开发的片区，前景和潜力不言而喻。
再加上限价政策“福利”，最低门槛一度去到9.2万/㎡，成为深圳new money重点打新区域。2021年推售的住宅全部“日光”，去年大部分楼盘去化也在8成以上。
毕竟2年前，前海商品房价值就超过11万/㎡，十分抢手。
前海限价一直都很稳。去年集中供地前海地块限价是10.7万/㎡，其实并不是涨价，只是地块位于前湾，该版块的土拍限价一直都是10.7万/㎡。
从荒芜崛起的前海，规划晚，住宅少，商业不多是共识，但它已不再是过去大家印象中的“没什么烟火气”。
这次到前海最大的感受是，变得热闹了，晚高峰搭乘前海片区地铁，会发现挤满了清一色最有活力的年轻人。
最近，前海妈湾还有三块土地调规，在原本的主导功能基础上主要增加了“居住功能”。有媒体测算，大概增加了建面约135万㎡的宅地。
但大家不必焦虑前海的升值空间会受到影响。
这么大规模的建筑面积，还处于前期开发，整个周期会很长，不会一蹴而就，集中拿出。哪怕以5年开发时间计算，分摊到每年不过2000多套的量，不足以搅动整个市场房价。
4月27日，深圳市前海管理局发布《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》开发单元十四、十五、十六局部调整的公示根据公示内容，片区宅地面积从2万㎡增加至44.5万㎡，建筑面积从5.56万㎡增至135.93万㎡。
说回我们这次实探的三个项目，深业云海湾毛坯限价9.2万/㎡，加上装修费预计9.7万/㎡。
招商壹湾臻邸毛坯限价10.7万/㎡，但面积段有前海目前稀缺的100平以下户型（99平3房），所以起步总价算起来跟深业差不多，且使用率比较高。
前海时代三期的住宅从工期看，今年应该不会入市了，你猜到明年价格会有惊喜还是更贵呢？
地址：南山区创新九街与创新六街交汇处西北侧
户型套数：106-183㎡3-4房，919套
均价：毛坯限价9.2万/㎡
最新进展：楼体建至11层+，营销中心已开放，样板间预计5月底开放
上个月我们去看时项目主体建筑建至3层+，上周去看已出地面11层+，预计入市节点应该就在上半年。
问及交付时间，销售表示住宅和人才房交付时间一样，需要到2025年下半年，根据现在的建设进度，年底就能封顶。
云海湾总建面约21万㎡，体量很大，是前海目前出让面积最大的住宅地块。预计推8栋住宅：3栋人才房（含2栋可售人才房）、5栋商品房。
商品房和人才房套数占比接近一半，商品房919套，可售人才房718套，只租不售人才房250套。
住宅户型面积段约为106-183㎡3-4房，毛坯限价9.2万/㎡，是目前前海限价地块中价格最低的。
项目住宅得房率75-79%，车位比约1:1.17，据销售称样板间3层可以看到宝中欢乐港湾摩天轮，建成后部分户型可看海看摩天轮。
可售人才房预计4季度开始申请，只租不售人才房为领军人才房，申请标准可能高过博士类人才，不排除送的可能，规划户型面积会比较大。
不少人介意项目商品房和人才房的配比，但我们想说，大可不必，具体理由看这篇，这里不作赘述。《别骂了！暴走深圳人才房，首付100万+能前海宝中福田......》
距离项目最近的前海湾站步行需要10分钟，该站点为3条线路交汇（5/11/1），去哪都很方便。
对面就是桂湾九年一贯制学校，该学校要求对标国内一流学校，预计2024年秋季开学。（具体开学时间和学位划分范围以教育局公布为准）
距离项目最近的商业是前海万象城，驾车不到5分钟，但步行稍远，需要近30分钟。周边还有即将开业的山姆会员店，走路也差不多要20分钟。
此外，项目处于前海和宝安交汇处，去往壹方城和湾区之光摩天轮驾车不到15分钟。
地址：前海前湾二路与听海大道交界处
户型套数：99-150㎡3-4房，646套
均价：毛坯限价10.7万/㎡
最新进展：楼体建至2层+，预计5月开放营销中心
这是前海去年唯一出让的宅地，限价10.7万/㎡，最终由招商蛇口拿下。
项目现场主体建筑已经建设到2层+，预计5月份会开放营销中心，速度快的话6月份就能入市。
项目面积段约为97-157㎡3-4房，分别有2梯4户和2梯5户的设计，一共7栋住宅。最小97㎡户数，可以说是上车户型。
住宅整体使用率约76%-80%，其中4栋的使用率约79%-80%，1栋的使用率约76%。对比深圳不少新盘，这个使用率很nice。
项目距离海边不远，到时部分高层户型有望看海和摩天轮。
地铁优势很明显，是真三地铁，5/9号线前湾站距离项目约400米，到前湾公园站（5号线）和梦海站（9号线）都在500米左右。（百度地图测速）
隔壁就是一块规划的9年一贯制公立学校，目前还没有确定是哪家教育集团办学。900米处有在建的南二外前海教育集团（前湾学校），附近还有国际学校哈罗公学。
周边多为在建项目或待开发地块，比如有前海信息枢纽大厦、前海金融控股大厦等，以写字楼居多。
对比桂湾和妈湾，项目所在的前湾板块面积最小，配套密集程度最高，前海重要的公共配套都规划在这里，比如前海石公园、国深博物馆、前海国际会议中心等，未来居住品质会相对较高。
从价格上来看，前湾这几年新房价格比较稳。项目距离前海润峯府、龙光天境较近，这两个都是近两年的日光项目，毛坯限价都在10.7万/㎡。
地址：南山区梦海大道，前海时代项目7-2地块
户型套数：89-277㎡3-5房，806套
均价：预计11+万/㎡
最新进展：住宅基坑状态，营销中心已开放
前海时代的关注度一直很高，但三期住宅今年可能不会入市了。
施工现场还在基坑阶段，整体进度相对缓慢。
今年预计入市的产品为办公和公寓，据最新消息，项目公寓样板间已经开放，预计推出373套55-125㎡产品，产权70年。
项目住宅位于7号地块一共1300套左右，以大户型产品为主，建面约200-280㎡，还有部分89㎡户型位于项目5栋楼。
此外，项目“前海之门”图中所示区域均为住宅产品，上半部分确认为大户型复式产品，下半部分户型设计格局还未确认，不排除有小户型房源的可能。
前海时代是前海最早开发的住宅，总建面约110万平，分三期开发。
一期，2014年开盘，均价4.2万/㎡，推675套房源，吸引近2000人现场抢房；
二期ceo公馆，2016年开盘，备案均价区间6.5-9.8万/㎡，550套房源当天售罄；
二期尾盘，2021年低调开卖，建面约128-254㎡，单价区间约8.74-11.05万元/㎡，总价区间约1330万-2803万元/套
项目距离鲤鱼门站约600米，三期旁边有九年一贯制前海港湾学校，这所学校属于南山实验教育集团，算是南山区的名校集团之一。（学位具体划分范围以教育局公示为准）
除自带的8万㎡商业外，旁边就是前海基金小镇，可享基金小镇的配套设施。
日常生活可以依靠附近龙海家园的部分社区底商，与项目一路之隔的，还有万象前海购物中心和卓越INTOWN购物中心。
价格方面，前海时代广场最高峰时期成交单价在19万/㎡，最近一次成交的87㎡住宅，单价约11.8万/㎡，但年后属于笋盘出清阶段，参考意义有限。
去年前海时代广场二手房普遍成交水准在13-15.6万/㎡之间。
参考往期价格，如果三期定价在11万+/㎡左右，仍存在一定倒挂空间。
白石洲
提到白石洲，就一定要提旧改，它拥有几乎深圳市区最集中最大规模的农民房。
白石洲旧改2005年发酵至今，已经18年。
位置是真的好，地处南山核心区，被一众顶豪包围，同时也是巨无霸旧改：未来可实现约500万㎡的建面规模，是目前深圳核心区域最大的旧改项目。
白石洲旧改规模大，范围广，除了部分动工的拆除地块外，其余区域没有感受到要拆迁的气氛。
不过白石洲旧改走得缓慢且艰难，也就近几年才开始有实质性进展。
伴随旧改推进的，是白石洲成为“旧改圈”投资客饭后谈资。
2021年深圳指导价发布后，白石洲回迁指标房又被炒上新台阶，价格去到9-10万/㎡，直到同年8月，深圳出招严堵小产权和回迁房指标漏洞，白石洲小产权房才没那么猖獗。
白石洲主要是深业世纪山谷和绿景璟庭两大旧改项目，几乎共享配套。
价格方面，片区内上一个入市的深业鹤塘岭花园，2020年11月，备案均价约11万/㎡，开盘当天卖了约9成。
地址：南山区沙河东路218号
户型套数：240-1000㎡，套数待定
均价：预计11万+/㎡
最新进展：楼体建至40层+，营销中心、公寓样板间已开放
项目一期已经封顶，后续地块都已出地面多层。
分两期开发，一期已经入市，推售产品为67-84㎡共196套公寓，备案均价约8.62万/㎡，产权年限为70年，可通燃气。
目前还有几十套在售，年后卖出20多套，大概今年年底就可带精装交付。
据销售透露，项目6月份会加推190㎡以上大户型公寓，一共有300多套，备案价预计高于此前推售价格。
项目住宅房源，预计现楼入市，最快明年底会上新，面积段以约240-380㎡为主，最大户型建面约1000㎡，届时项目总价预计刷新白石洲新高，会引来一众豪宅客关注。
作为旧改项目，深业世纪山谷拆除建筑多为旧厂房，回迁房很少，约50多套。
600米左右就是白石洲地铁站，未来约150米处还规划了20号线，预计3-5年就会建成。
附近有沙河小学和南山第二实验学校初中部，距离在1.5公里范围内。（具体划分范围以教育局公示为准）
项目周边生态景观不错，挨着名商高尔夫球会，西侧楼栋没有遮挡，高层可以看到大沙河生态长廊。
1.5公里范围内还有多个深圳著名景点：世界之窗、欢乐谷、华侨城高尔夫球会俱乐部等。
地址：南山区沙河街新塘村三坊南侧约90米
户型套数：50-260㎡1-5房，1257套
均价：预计11万+/㎡
最新进展：楼体建至15层+，预计今年下半年推售一批住宅
站在项目施工地，可以感受到整个体量非常大，不亏是旧改航母白石洲里最大的一个项目（建面约350万平）。
就连目光所及的现场工人数量都赶超我们这次实探所有项目的总和。
进度也很快，最高的一栋楼已经建至15层+，按照这个速度下半年入市不是问题。
据悉，项目可能马上开放营销中心，被曝出的户型建面约55-260㎡。
白石洲旧改：南山区沙河街道沙河五村城市更新单元，含新塘村、上白石村、下白石村、塘头村及周边区域。
根据规划，将建成31栋住宅楼，21栋公寓和3栋超高层写字楼，以及1栋办公楼，容积率11.5。
值得注意的是，项目高层写字楼规划层高最高至79层，将成为深圳第一高楼住宅。
项目住宅总建面约125万㎡，其中一期暂定名为绿景白石洲璟庭。一期包含6栋住宅，4栋公寓。
深业世纪山谷和绿景白石洲旧改挨着，位置比同片区深业鹤塘岭更好，住宅均价可能也在11万+/平。
周边二手房因为楼龄较久，价格市场参考性不大，美庐锦园挂牌价约9.5万/㎡，中海深圳湾畔花园成交价约9.1万/㎡。
从总价来看，绿景门槛较低，最小有55㎡户型，如果以11万/㎡的价格计算，预计总结600万起步就能买入，对比华润城和前海总价1000万起步，划算不少。
西丽
西丽虽然是南山洼地，也是潜力股。
大学城、动物园、水库......生态环境好是大众对西丽的固有印象。
我们前往项目踩盘的时候也发现，西丽的绿化水准很高，放眼望去都是郁郁葱葱的一片。
除环境外，过去交通堵塞一直是西丽的致命硬伤，但它不断在补齐短板。
除了已经开通的5/7号线，在建的地铁13号线（西丽火车站、石鼓路、留仙洞站）预计2024年通车，在建的15号地铁在这里设立了三个站点（云城站、西丽火车站、朗山路站），还有远程规划的27/29号线。
西丽最拿得出手的规划，留仙洞总部基地、西丽高铁站和西丽湖国际科技城，规划落地后，片区价值也会相应得到提升。
刚改置业预算不足的，可重点关注西丽，价格比龙华中心区低，规划不差，地铁都是现成的，到科技园也近。
这次我们重点看了鼎盛金域阳光、总章叠翠花园、汇城茗院和方直珑樾山。
地址：西丽街道留仙社区石鼓路3009号
户型套数：87-130㎡2-4房，312套
均价：预计8-9万/㎡
最新进展：楼体2022年11月封顶，样板间预计6月中开放
项目已是现楼状态，去年11月就已经封顶，现在外墙做了一半。
据销售透露，预计6月份开放样板间，7月底开盘，25年6月之前就能交楼。
项目总建面约5.16万㎡，户型建面约87-130㎡3-4房，一共有312套住宅，含部分回迁房50多套。
将建成3栋25层住宅，预计15层以上部分户型可看水库，主要景观是塘朗山山景。
周边有5号线大学城站和西丽站（5/7号线），但项目距离两个站点都不算很近，约1.2公里左右，步行距离在12分钟以上。
项目自带1500㎡商业，暂时不确定自持还是对外销售。附近天虹超市、万科云城、益田假日里是相对较近的大型商场。
自带9班幼儿园，附近还有南二外和丽湖实验学校，步行路程在1.5-1.8公里左右。
销售透露，项目开盘均价预计9万/㎡左右，附近二手房成交较为活跃的是金域世家，实际成交单价接近11-12万/㎡，存在倒挂空间。
此外，项目最小户型87㎡，如果价格9万/㎡出头，总价780万即可上车。
地址：西丽街道留仙社区石鼓路
户型套数：户型待定，预计500套
均价：预计8+万/㎡
最新进展：楼体建至3层+，预计明年入市
总章叠翠花园紧挨着鼎胜金域阳光，两个项目共享配套。
工地也挨着，总章叠翠花园目前进度已出地面3层+，是这次我们看的项目中进度最慢的。
由5栋百米高层住宅塔楼和商业配套组成，预计将供应500套住宅，户型图待定，据其他项目销售透露，预计明年入市。
同样位于塘朗山脚下，鼎胜金域阳光家园距离地铁和商业的配套更近。
虽然都是山居小区，但总章叠翠花园距离山体的距离更远，采光和通风会更好一些。
总章叠翠花园价格预计8万+/㎡，如果后期有小户型，刚改群体可以重点关注。
地址：西丽湖路与丽水路交汇处
户型套数：112-195㎡住宅，210-300平别墅，284套
均价：预计8.5-9万/㎡
最新进展：准现楼状态
项目二期为准现楼状态，具备入市条件。
一期去年10月开盘，当天去化近9成，卖了124套房源，剩15套195㎡的大户型没卖出去。
此次二期推售产品，为大户型产品和别墅产品，一共约284套。
大户型产品面积段为112-195㎡，别墅面积约210-240-300㎡，包含双拼别墅和三拼别墅。
项目在西丽大学城隔壁，7号线西丽湖地铁口约200米处，位置很不错，一路之隔就是西丽动物园。
附近学校和商业配套也很丰富。
南山区第二外国语学校平山小学和深圳大学城丽湖实验学校步行距离都在10分钟左右。（具体划分范围以教育局公示为准）
其中，平山学校2019年加入南山第二外国语教育集团，目前正在拆除重建，将扩建为54班的九年一贯制学校。
项目自带2000㎡商业，附近1公里内有益田假日里，驾车20分钟内还有万科云城、塘朗城、宝能环球汇等。
项目价格可汇城茗院参考一期，预计均价约8.5-9万/㎡。
此外，项目挨着金众麒麟公馆，当时开盘均价约8.2万/㎡，带6000元精装修费用，2019年10月份推出854套建面约100-177㎡住宅，历时6个月清盘。
汇城茗院二期推售房源均为大户型产品，自带高门槛属性，高端改善群体可关注该项目，未来居住人群更纯粹。
地址：西丽街道留仙社区石鼓路
户型套数：120-400㎡3-5房，520套
均价：预计10+万/㎡
最新进展：楼体即将封顶，营销中心、样板间已开放
方直珑樾山处于塘朗山脚下，西丽和安托山板块交界处，不是真正意义上的西丽，但也不属于安托山核心板块。
7号线深云站c口出来即是项目施工工地，距离约150米，外出十分方便。
从现场看，项目主体目前已接近封顶，预计2024年12月份带精装交付。
项目今年3月份开盘，首推177套建面约119-316㎡住宅，均价约9.93万/㎡，现在还剩下120㎡大户型在售，有60套左右。
据销售透露，项目6月份会加推大户型产品，建面约200-268㎡3+1房和3+2房，价格预计10万+/㎡，一共82套，5月底会开放样板间。
还有部分316㎡顶楼复式产品，总价4000万/套起，不会做样板间展示。
项目内部有5栋建筑物，包含部分商业，容积率3.49。
一期：1栋32层住宅；5栋4层商业、社区健康服务中心；6栋两层商业；7栋幼儿园
二期：2栋24层住宅；3栋32层住宅；4栋29层住宅。总共520套，平层58-200平，复式350-500平
附近学校距离项目不是很近，有育才教育集团、哈工大深圳实验学校小学部和初中部、龙珠学校、桃源中学等。（具体学区划分范围请以教育局公示为准）
商业资源较匮乏，除自带约4000平商业外，到最近的佳兆业瑞园社区底商，步行需要15分钟左右。此外，项目开车到欢乐海岸、益田假日广场、印力中心等需要17分钟左右。
项目位置有些尴尬，处于塘朗山脚下，靠近北环大道，周边居住氛围比较冷清。部分靠近马路的户型，未来可能会有噪音困扰。
附近成交活跃的二手房有桃源村、佳兆业香瑞园、深云村等，实际成交单价范围在7.8-9.5万/㎡之间。
新房有深铁懿府，开盘当天卖出212套住宅，共推302套建面约115-240㎡产品，均价约10.3万/㎡。
南头
南头和西丽一样，处于南山靠边缘的位置。
比起西丽，南头的存在感更弱一些，但整体生活氛围很成熟。
这里有著名的南头古城，文体配套也很多：荔香公园、中山公园、南山文体中心、图书馆、博物馆等，文化气息浓厚。
南头教育和交通很方便，片区内较受欢迎的学校都属于南山实验学校（集团），比如南头小学、麒麟小学、麒麟中学等。12号线开通后，片区形成双地铁格局（1号线）。
商业以华润欢乐颂购物中心、南山天虹和万象前海为主。
片区内随处可见大大小小的城中村和老小区，整体比较破旧。
目前正在统筹更新中，旧改储备体量丰富，但进展缓慢，城区整体面貌提升还需要很长一段时间。
虽然片区增值属性不如其他板块，但胜在房价友好，生活便捷。
这次实探的两个项目，价格预计都在8-9万/㎡之间，刚改置业群体可重点关注。
地址：南头南山大道与玉泉路交汇处西侧
户型套数：90-190㎡2-4房，433套
均价：预计8-9万/㎡
最新进展：主体建筑基坑状态，预计下半年入市
12号线中山公园站D口就在项目楼下。
从现场看，还在基坑作业阶段，预计入市时间会比较晚。
总房源数约433套，此前项目曝光户型含刚需和改善两种产品，可选面积较多，建面约90-110-160-190㎡ 2-4房。
项目总建面约4.7万㎡，体量不是很大，规划有3栋32层住宅。
与南头城学校一路之隔，步行距离约4分钟，另外，老牌名校南山实验麒麟中学与项目步行距离在9分钟左右。（具体学区划分范围以教育局公示为准）
距离南头城和中山公园也很近，生态资源较为丰富。
不足之处是，项目距离大型商圈较远，欢乐颂购物中心和南山天虹的步行距离都在30分钟以上，平时主要依靠的是附近零散的底商和周边社区商业。
附近二手房有麒麟花园，最近一次成交户型为39㎡，单价约14万/㎡，但该小区为学区房，参考意义不大。
根据此前片区新房的开盘均价，预计价格在8-9万/㎡，按照最小90㎡户型算，刚需上车仍有一定压力。
地址：南头南新路2099号
户型套数：38-55㎡1-2房，295套
均价：8.9万/㎡
最新进展：已入市，营销中心、样板间已开放
项目去年12月入市，推295套房，户型面积约38-55㎡1-2房，备案均价约8.9万/㎡。
据销售透露，目前还剩下几十套在售。
该项目性质比较特殊，是深圳首个不限购住宅，住宅部分土地用途为R2住宅性质的单身公寓，还有部分商业服务用地，产权年限为70年，目前还剩下40年。（拓展阅读：《深圳有住宅放开限购？真相来了！》）
单身公寓这类产品属于深圳历史遗留问题，据不完全统计，全深圳有超过40万套。
虽说面积小，总价低，但项目产品设计更像公寓，不适合住家，且土地用途存在学位积分降级风险。
项目为独栋建筑，1-2层规划为商业，3-5层规划为星级酒店，8-23层为住宅产品，28-37层为长租公寓。
项目配套还算不错，约600米处为1号线大新站，11/12号线南山站约800米。
除自带商业外，附近商圈有万象前海，步行距离较远，开车在11分钟以内。
附近汇聚了多个城市更新项目，比如恒大向南村、恒大大新村、卓越大新村等，但这些旧改项目进度很慢，城市面貌的改善需要时间尚久。
项目备案均价约8.9万/㎡，38㎡总价约310-350万，55㎡总价约450-510万，放眼整个南山都算得上是上车盘。
不同去年，今年南山“杀”疯了，迈入新房“供应大户”。
回顾去年，南山推盘量很少，据不完全统计，推售的住宅新盘累计约15个，住宅供应主要来自前海和蛇口两大豪宅板块，其中8个项目开盘去化超过6成。
2021年日光率100%的前海，2022年入市的3个项目仅颐城栖湾里接近日光。
来到今年，南山（含前海）预计入市的住宅新盘有29个，供应量增幅明显。
供应主力板块除前海、蛇口外，西丽、南头也迎来大爆发，占全年供应的三分之一。
2023南山待入市新盘表格
但对新房来说，供应量增加，压力也很大。
我们走了南山一圈发现，买家比以往更“任性”，核心地段之间的新房竞争更激烈。
比如，前海的几个项目，大家一直在反复比较，价格、噪音、花园大小、厨房大小、人才房占比等等。
最直观的感受是，现在新房住宅在逐渐回归“品质”。
靠地段、靠升值潜力成为“日光盘”，从一众新房脱颖而出，不再像过去那么容易。
你觉得南山楼市会在2023年“燃起来”吗？
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