龙华翻红！开盘卖近9成，今年还有20+盘怎么买？
楼市
2023-03-24 12:54
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这个给楼市信心的新盘，来自今年新房最卷的地方—龙华，预计供应新盘超过20个。这次开盘成绩亮眼的超核中心，所处住宅极为稀缺的深圳北站，但今年还将有3个住宅项目入市，赚足了眼球。红山、观澜等其他片区加起来也有超过15个新盘，人才房的横插一脚，更把龙华新房内卷的氛围推到了高潮。相信最近去龙华看过房的都会发出这类疑问：这两个盘哪个更好？两个产品户型相似怎么选？以下是龙华实地调研的精华干货，如果你今年打算在龙华买房，看完这篇就有答案了。建议收藏细读，如有需要尽管找局姐。下周二晚上20:00，请关注局姐直播，告诉你龙华怎么买！扫描下方二维码可加入这次暴走探春计划的新房情报群，仅限购房者，媒体同行或中介朋友勿进哦。（深圳暴走探春计划持续进行中，大家有感兴趣的楼盘，可在文末留言或进群咨询~）由于时间和篇幅有限，我们主要去了几个热门板块，深圳北站、红山、观澜和坂田（龙坂交界板块）。深圳北站和红山板块区域配套最成熟，产品定位改善群体，新盘备案价预计在7-7.5万/平之间。尤其是住宅稀缺的深圳北站，华润超核中心润府打头阵入市，未来新增的配套规格之高直接奠定了其豪宅区的地位。观澜目前是龙华对刚需最友好的片区，地铁、商业都够用，但城市面貌有待提升，新盘备案价在5.3-5.6万/平之间，首套刚需或预算有限的改善可以重点关注。至于把坂田划入此文的原因，它离深圳北站和红山很近，承接了部分外溢购房群体。且产品类型也接近，此次待入市的项目均以改善大户型为主，价格预计在6-7万+/平。以下主要是预计入市热点项目最新情报，龙华最全入市楼盘和在售新盘列表可到文末查看。过去对北站的印象是“总部”、“商务区”。住宅稀缺，居住氛围不够，商业和休闲娱乐配套较弱，这些年新房供应一只手都数得过来。这次最大的感受是，深圳北站要变了，这就是未来龙华的豪宅区。近两年土拍，增加了北站片区的住宅供应，今年开始集中入市，从目前的规划来看，配置是整个龙华区最高的。首先是居住氛围，北站总部基地今年主要供应5个项目：华润超核中心润府、华润超核紫芸府、中海珑悦理、中洲黄金台和招商保利龙誉。几个盘离得很近，基本都挨着，待未来建成入住时，点连成面，大社区的感觉就出来了。其次，超核中心润府的到来，将带给北站片区的建设和发展一个新的高度。13万平，定位五星级的万象系商业，为周边住宅补充起商业缺失，并且规格很高，是未来龙华最高端的商业。学校和交通配置也是龙华顶配。深圳四大名校两大分校都在北站片区：深圳高级中学北校区和深圳外国语分校，这也是龙华目前最好的两所学校。深圳北站作为交通枢纽，汇聚3条线路（4/5/6号线），未来这里还规划了4条线路（21/22/25/27）。5个项目离得很近，基本上共享周边配套，但落实到日常生活，又各有不同。华润超核润府综合素质最高，华润品牌优势明显，且负责北站片区的统筹发展，带来的配套倾斜最明显：距离绿芯公园和万象系商业最近。产品定位为润府，而润府系的标准往往可以做到同片区内前列，二手房溢价也会比同片区其他楼盘高。
中海珑悦理紧挨华润超核润府，对面就是万象系商业，体量相对润府较小，但胜在产品使用率高。华润A806-0403地块体量最小，占地面积约8700平方米。未来80平起步的户型，使其成为北站片区的上车盘，且该地块距离深圳北站最近，交通更便捷，但噪音影响可能比其他楼盘明显。中洲黄金台是目前最神秘的一个，产品户型、套数都暂未公布，但项目体量很大，预计未来可以供应约32万平住宅。最新进展：开盘去化近9成，楼体建设至10+层，营销中心、样板间已开放昨天，华润和深铁联手的超核中心润府开盘，收金33亿，卖出450套，去化近9成，接近满分，创下龙华这两年最好成绩。项目整体规划住宅14万平，不包含人才房，居住人群纯粹，户型建面以大户型为主，客群面向改善型群体。第二批预计今年5月推售，为143平大户型楼王栋产品。项目3月9日开放样板间，16日取证，期间到访量超过4000批。上周探盘时销售就表示：周末来访量超过500人次，工作日来访量在200人次左右。营销中心门口甚至有其他项目中介来拉客，热度可见一斑。目前，住宅楼体已建至15层+，据销售透露，预计会在2025年11月底交付。户型得房率约77-78%，不包含部分飘窗和阳台面积，且楼层越高得房率越高。项目共规划车位1160个，车位比约1:1，后期住户停车方便。项目与自带的13万平商业一路之隔，定位为五星标准，未来将建成龙华首家万象系商业，开业时间预计在2026年，是最大的卖点之一。据销售称，项目西面规划的两座天桥会直通商业，这也是超核润府得天独厚的利好之一。距离深圳北站约650米，可乘坐4/5/6号地铁线。未来商业负一层将接驳地铁27号樟坑站，预计建成时间可能在2028年以后。目前所处片区大学区范围内，中学学位是深圳外国语学校（仅供参考，以教育局公示为准）。楼下还配建有九年一贯制36班的学校，大概率由华润代建。还规划有16万平绿芯公园，未来将建成城市空间站、演艺中心等场馆。综合来看，华润超核的整体定位在片区内较高，很可能成为龙华的地标项目。项目距离深圳北站约500米，旁边就是华润超核润府，对面即是华润商业地块，在超核中心综合体配套辐射范围内。住宅楼体已建设至5层+，销售称预计今年4、5月份会入市，2025年7月带精装交付，装修费约3000-4000元/平。户型得房率为77.57%，加上飘窗和阳台的赠送面积可达92%以上。以128平户型为例，套内面积约122平，得房率在95%左右。另外，除可售商品房，项目还包含公租房+人才租赁房共434套。小区共规划车位约635个，商品房与人才房共同使用车位，车位可能会相对紧张。
项目体量较小，户型面积段以88平起，且使用率较高，预算有限又想最近距离享受华润万象系商业配套的购房者，可关注此项目。从施工现场看，目前还在土地平整阶段，入市时间应该会慢一些。项目整体体量较小，建面约48000平方米，未来户型产品将以80多平起步，很可能成为北站的上车盘。想买在北站附近，但预算有限的购房者可期待一下。项目与中海珑悦理一路之隔，紧挨着招商保利龙誉，同样共享华润万象系商业。距离深圳北站约400米，与其他四个盘比更近，交通更方便，但难免会受到噪音影响。东北紧挨着华润超核润府，西北方位则是中海珑悦理家园，旁边就是深圳北站。但靠近白石龙一侧有大量城中村，居住体验较弱于润府。1993年拿地后，由于各种原因空置30年后，于去年9月份开始动工。项目推售产品尚未曝光，但可以供应的住宅超过30万平，将成为未来北站附近体量最大的一个盘。价格可参考旁边两个限价地块，约7.245万/平（毛坯）。地址：龙华新区大道184号（与华润超核紫芸府相邻）二期即将推出小高层大户型产品，一梯一户设计，从户型模型看，可以做到4+1房。分别位于2栋1单元和2单元 ，共60多套，预计5、6月份会开样板间。这批房源已于去年9月份，和一期入市房源一起备案，备案均价约7.33万/平，带精装交付。从位置看，这次上新房源的两栋楼项目更靠里侧，预计受到噪音影响较小。施工现场项目楼体已建至20+层，销售表示预计2025年3月可交付。此前，项目一期推售82-126平496套住宅，备案单价约6.74-7.88万/平，折后直接6.1万/平起。据销售称，年后去化一百多套，3栋靠近道路的户型已基本卖完，目前还剩下靠里的部分户型在售。作为北站片区最卷的盘，不知道这次上新的产品会不会延续之前的打折风格。未来待该项目建成后，本就有噪音困扰的招商保利龙誉，景观和视野也将受到影响。作为龙华首个集中供应住宅的片区，2012-2015年是红山新房入市最密集的阶段，在2016年金茂府拿地后，龙华因房价涨幅被称为“宇宙中心”。
不同于深圳北站的商务氛围，红山发展最初就规划为纯居住区域，居住氛围成熟。红山则借助北站片区的优势，集中了龙华目前最好的配套，城市面貌和居住品质都很好。市政资源配套方面，红山片区有简上综合体育馆、深圳美术馆新馆、深圳图书馆北馆、深圳文化馆新馆、演艺馆（已开馆）以及展览馆（已开馆）。拥有4号线和6号线，一站就能到北站交通枢纽，换乘5号线，可通达福田、南山。整个片区商业体量高达300多万㎡，包括已经开业的红山6979、壹方天地、天虹购物中心等，COSTCO（开市客）也已落地动工，预计今年建成并投入使用。目前，红山片区次新房居多，加上新房开发趋于饱和，基本每次有新盘上新都会带来不少热度。红山-上塘的住宅价格相对较高，这里也是龙华改善住宅的聚集地，此前部分项目房价，已成功突破10万+/平，但对比北站片区仍有差距。对比接下来几个入市项目，均价7-8万/平，还是有一定倒挂空间。此外，星河开市客人才房产品已经入市，本批次配售的户型建面为70-88平2-3房。配售均价为4.49万/平，毛坯交付，预计交付时间为2025年3月8日。项目旁边就是星河Costco（在建，预计今年开业），不仅是深圳首店，也是华南首店。据现场销售透露，距离星河开市客项目最近的龙华实验学校，目前为项目所属大学区。项目处于红山片区最先发展的板块，由于前几年的集中供应，这里的住宅几近饱和，安宏基天曜府二期成为该版块唯一的新房项目。项目除少量回迁房外，均为商品房，没有人才房。由4栋高层塔楼围合组成，1单元35层，2/3单元为43层，4单元则是37层。目前主体工程已建至5层+，预计上半年推出，2025年12月底可交付。据销售透露，样板间将于4月开放。一共706套房，可出售商品房573套。至于回迁房，销售称预计回迁后还会有少量房源可供出售，预计60套左右。项目配套一所6班幼儿园和社区老年人日间照料中心，还有社区体育活动场地等。天曜府拥有较出色的地段条件，约450米为地铁4号线红山站。周边还有红山6979、天虹购物中心、市第二图书馆、市美术新馆、COSTCO等。早期入住的人有较可观的发展红利，后续入住的则能无需等待多久即可享有。安宏基天曜府周边配套成熟，但附近地块均已开发完毕且密度较高，项目位于华业玫瑰四季中间，居住体验或有打折。价格可参考项目一期二手房成交单价在8万+/平，华业玫瑰四季二手房成交单价约7-8.2万/平之间。项目楼体在建中，已有5层+，据销售透露预计上半年入市，下半年还将推售5/6栋产品。一共4栋住宅，其中3栋为租赁住房，其余均为商品房。上半年推售的370套住宅，位于项目的2/3栋，梯户比为三梯六户，其中78平做到了3房，刚需上车红山3房的门槛更低。户型得房率约77%，加上飘窗和外移阳台，使用率可达80%，居住体验感更好。据销售透露，顶楼可能会调整为复式产品，单价也会更高。项目附近有2条地铁线，分别是4号线上塘站和6号线上芬站。自带2000平社区商业，步行五六分钟就是天虹购物中心，附近还有星河cocogarden、红山6979和COSTCO开市客（在建）。位于龙华实验学校范围内，今年秋天该校小学部即将开学，将供应1350个学位。此外，项目还配建一所6班幼儿园。项目对面的星河传奇一期/二期指导价约8万/平，最近一次成交案例在上个月，单价达到9万/平。周边深圳北站片区的深高北附近，二手房成交均价在11-13万/平之间。深业颐樾府南侧就是联发臻著雅居，为联发集团去年拿下的A818-0479宗地，毛坯限价7.33万/平。据《项目建设工程规划许可证》显示，项目总户数648户，其中保障性住房288户，可售住宅360套。从远处看，项目还未出地面，绕到侧面只能从夹缝中看到项目还在平整地块，预计入市时间可能到年中了。项目距离4/6号线红山地铁站不算近，据百度地图测算，步行距离约1.6公里。平时项目商业主要依靠附近楼盘（星河传奇花园、合正中央原著等）的底商和500米外的天虹商场。龙华实验学校距离项目约400米，附近龙华区实验学校（小学部）预计今年9月份开学，能带来1350个学位。周边在售新房住宅基本都是7字头，卓越柏奕府约7.47万/平、中海闻华里约7.37万/平。二手住宅，比如华业玫瑰四季馨园、星河传奇等最高近10万/平，存在一定升值空间。紧挨着民治，很多人一度以为坂田是龙华的，实际上坂田是龙岗的。手握华为的坂田，还在规划建设坂银通道、省实验学校、地铁10号线、坂雪岗科技城等配套。坂田新房备案跟北站片区和红山边缘区域差不多，基本在6万/平左右。但二手房存在一定差距，坂田二手房成交单价范围在5.3-7万/平之间，最高的信义嘉御山实际成交价去到了8万+/平。北站片区和红山片区二手房成交有破10万/平的，比如汇龙湾、星河传奇、莱蒙水榭等项目。买在坂田的大多为这种情况，一是在华为工作，住惯了本区域，实力较强的刚需和改善。二是只能在福田买老破小，但可以在坂田买更大一间房的刚需和改善。坂田最大的缺陷是城市面貌一般，城中村和工厂夹杂其中，不像北站片区和红山片区集中开发住宅，居住氛围更纯粹。项目批地时间在2009年之前，整体分三期开发，三期户数有481户，由6栋建筑主体组成，分为6栋、7栋AB座、8栋、9栋AB座。溪山君樾是溪山美地园的第三期，于3月4日开盘，当天去化约240套房源，目前还剩下几十套，其中120平卖的最快，只剩十几套货量。项目基本上都是多露台设计，使用率达到90%-100%，是最大卖点。再加上容积率2.0，而且是准现房，吸引了一大批改善群体。小区园林绿化景观非常Nice，现场感受很好，低密度、看山景、三阳台视野开阔。项目自带商业配套，旁边还有梅林关星河world，10号线雅宝站步行约500米。自带一所幼儿园，周边有九年一贯制丹堤实验学校，日常生活十分方便。但项目附近有城中村和工厂，从营销中心一路走出来，居住环境较嘈杂。项目溪山美地园一期二手房指导价为6.26万/平，星河WORLD指导价为7.07万/平。但周边项目价格参考性不强，溪山君樾定位改善产品，且每个户型的赠送面积大，同样的价格其他楼盘140平买下来只能拥有约105平的面积，而溪山君樾接近140平。项目分为三期开发，总房源1820套，以高层、叠墅、别墅三种产品为主。二期36栋-43栋/45栋-49栋为别墅产品，4/5/6栋为高层住宅。本次推出的三期预计今年年中入市。由7/8/9/10栋高层住宅组成，共有465套房源，户型套内面积<90平的有242套。项目旁边就是8号仓奥特莱斯，远一点还有星河WORLD·COCOPark。项目对面就是万科双语学校，此外，根据当前学区划分，龙岸花园位于华南实验学校的招生范围内，该校为九年一贯制学校。处于地铁10号线光雅园和南坑站之间，一二期距离光雅园站较近，三期距离南坑站较近，步行距离约500米。项目批地时间在2010年之前，整体居住环境较老旧，停车场有种老小区车库的风格。此前，项目别墅产品已入市，共推售20套房源，单价区间10.8-16.3万/平之间。项目价格可参考周边二手房价格，距离项目最近的万科四季花城，最近一次交易单价约5.9万/平。城市面貌对比上述三个片区有差距，但宜居性较强，配套比隔壁清湖更成熟。随着4号线北延线的开通，以及22号线、18号线的远期规划，观澜比你想的更近了。九龙山数字城（华为新地所在）、鹭湖中心城、观澜文化小镇也是龙华打造的六大重点片区之列。更重要的是，据不完全统计，片区内共有108个村旧改，有超过2500万平城市更新体量，汇聚有卓越、宏发、华润、鸿荣源、佳兆业等品牌开发商。虽然目前片区内多工业园，整体城市面貌仍比较乱，但等未来规划逐步实现后，将会显现出大城既视感。项目处于观澜行政中心板块，配套全，定位百万综合体大盘，分四期开发，涵盖住宅、商业、商务公寓、写字楼等多种业态。据悉，项目将于4月份取证，备案名为澜汇云庭花园。价格可参考二期均价5.69万/平，二手房参考价5.15万/平，但实际成交高峰期早已破7万/平。项目为4号线地铁上盖，三期出来就是4号线茜坑站，步行可达。此外，22号线已被纳入五期工程，该线路与项目3站之隔的松元厦站将设置换乘站点。二期地块带有商业配套，一期约7万平的福城天虹购物中心，属于片区内较大型的商业中心。项目属于观澜二小、观澜二中和龙华外国语学校范围内。一期2016年1月16日开盘，共791套住宅，均价3.6万/平。二期2020年9月23日开盘，共1013套住宅，均价5.69万/平。项目处于九龙山数字城重点片区范围内，为招商去年摘得的龙华A922-0823宗地。项目建筑面积9.5万平，包含8.7万平的住宅和1所9班幼儿园，基本属于纯住宅项目。根据目前披露的信息，社区体量不大，预计总房源数有1000多套，容积率3.5，居住感相对舒适。按照项目5.36万/平的毛坯限价测算，若未来有89平产品，总价470万就能上车。周边二手房居多，最近的万科九龙山均价范围在5.6-6.2万/平之间，万科启城家园的在售新房价格约5.66万/平，存在一定空间的价格倒挂。项目缺点是没有商业，且距离地铁较远，日常生活相对不便。周边教育资源尚可，有深圳市龙华区行知学校、深圳第二外国语学校等。项目紧邻华为龙华的新基地，未来客群或以华为员工为主力军。龙华新房供应近年开始增多，2022年住宅首破万套。据深圳贝壳研究院，去年批售新房住宅房源11299套，全年网签了5028套新房住宅。再加上楼市行情低迷且产品同质化严重，成为龙华去年新房遍地打折的原因。来到今年，龙华新房供应依旧很多，潜在入市新盘超过20个，其中限价盘和加推房源入市的可能性很大。对市场来说，供大于求，对新房去化影响较大。但对购房者来说，不失为一个捡漏的好时机。尤其龙华今年即将入市的一些热盘，地段、价格、户型都很卷，内卷的市场会让开发商愿意让利，最后“便宜”的可能就是你。温馨提示：深圳暴走探春计划持续进行中，扫描入群二维码，即可第一时间获取调研最新情报，对哪个新盘有疑问也欢迎在群里咨询～视频号也会同步更新暴走系列视频和直播，欢迎大家多多关注~
