手上只有不到100万，还能在深圳买到房子吗？
“2023年暴走探春”第三站，我们走了龙岗。
这里因为供应量大、房价较低的优势，一直被认为是“刚需天堂”，拯救了不少预算不够但又渴望上车的深圳年轻人。
龙岗房价很稳，但也是深圳新房和二手房价格倒挂最小的区域。
那到底要怎么才能买对？哪些楼盘值得关注？
以下是龙岗实地调研的精华干货，建议收藏细读，如有需要尽管找局姐。
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（深圳暴走探春计划持续进行中，大家有感兴趣的楼盘，可在文末留言或进群咨询~）
往期回顾：
龙岗不愧是供应大户。
据统计，今年龙岗预计新入市住宅有30个。按照在售新盘均价测算，范围大概在3-6万/平，刚需改善均有得选。
时间和篇幅都有限，我们重点挑选了热门版块和新盘调研，如布吉、龙岗中心城、大运等。
这些版块在龙岗算居中偏改善的价位，对于首付100-200万（三成）、且对配套和环境有要求的刚需比较友好。
如果预算更低可着重看新生版块，基本单价都是3字头，首付三成甚至不到100万就能拿下。
而龙岗房价天花板布吉百鸽笼版块，新房预计在6-7万/平，二手房最高峰10万+/平，我们在上一篇罗湖改善篇已分析过，本篇主要聚焦在石芽岭和三联版块。
以下主要是预计入市热点项目最新情报，龙岗最全入市楼盘和在售新盘列表可到文末查看。
开车来到三联片区，最大的感受就是道路地形复杂。
片区内坡地地形多，有些局部高差能达10米以上。
整个三联片区目前正面临新旧替换的阶段，城市更新项目由招商承包，总拆除用地范围面积约28.0万平。
目前片区内有新建的房子，也有大量已搬空待拆的老旧农民房，有正在修建的市政工程，片区面貌正在更新中。
三联片区改造未来整体将分四期进行开发，配建保障性住宅、九年一贯制学校、体育中心、12班幼儿园、15班幼儿园等配套性设施。
地址：吉华街道联中路与联东路交汇处
户型套数：50-140平1-4房，1252套
最新进展：项目已经是现楼，样板间已开放
由于项目是旧改出身，总套数有2408套，其中有大约一半是回迁房。
户型多样化，有少量50平一房一厅，70平小两房，还有主推的81-140平产品。
项目自带4.4万平的底商，完全可以满足居民生活需要。
但项目还是存在一定硬伤，目前周边没有地铁站，需要坐2站公交才能到达5号线上水径站，步行距离约1.7公里，附近地铁站只能等未来规划。
地址：吉华街道三联社区联中路与三联南路交叉口北侧
户型套数：85-100平3房，663套
均价：5.51万/平
最新进展：现楼，营销中心、样板间已开放
里城玺樾山花园三期目前已开盘，据销售透露，目前已经售出30多套。项目将于明年年底交楼，精装修交付。
项目总占地面积约6万平，建筑面积约为34万平，总体容积率4.32，项目处于半山处，绿化率高达40%。
项目分三期开发，一期二期已经入伙，如今的第三期是现楼状态。
另外，项目还配备了南京师范大学附属龙岗学校，是九年一贯制学校，已经开学；还有1栋幼儿园和公交首末站。
项目的明显短板是交通和商业。项目在半山上，与主干道、地铁都比较远，出行主要依靠首末站。小区只有少量底商可以满足生活所需，快餐只有沙县小吃。
户型使用率较高，有79%，户型设计合理，都比较方正。
整体来看，小区更适合对环境和学校有需求的本地客买，在意地段和交通出行的会比较尴尬。
石芽岭是布吉除百鸽笼以外相对较宜居的片区。
在居住舒适度层面，百鸽笼和石芽岭两个片区各有优点：百鸽笼片区有更好的商业配套和学校，石芽岭则是有更好的环境。
整个片区背靠石芽岭公园，绿化率很高，片区内道路也很宽敞。
再加上开通不久的14号线石芽岭站，弥补了之前没有地铁的短板。石芽岭到福田岗厦北只有4站距离，距离罗湖清水河2站。
目前石芽岭片区的房价在布吉排名第二，仅次于百鸽笼，次新房成交价集中在6-7万/平。
但目前石芽岭暂无大型商业配套，日常购物主要靠楼盘底商。
地址：南湾街道香阅路和星火路交叉口西侧
户型套数：89-126平3-4房，289套
最新进展：已入市，楼体建设至20+层，营销中心、样板间已开放
特发·香阅四季分为3栋楼，其中2栋一单元人才房，二单元公租房，只有三单元和四单元就是可售住宅，只有289套。
项目楼体建设至20+层，据销售透露是明年年底毛坯交楼。
据现场销售介绍，近期项目走货量不错，一周成交在6-8套之间。
楼下配套的幼儿园已经封顶，对面就是石芽岭九年一贯制学校，500米外有南湾实验小学。
周边目前没有什么大型商业配套，300多米开外有华润万家，距离石芽岭地铁站直线距离约700米，步行时间约12分钟。
整个项目共有670户，车位为666个，车位比略显不足。
大运新城，是龙岗整体建设面貌和区域价值较为突出的板块之一。
片区整体观感较好，加上本身建筑密度不高，舒适性也相对较好，宜居属性高。
随着大运枢纽的功能实现、产城项目的落地和运营，未来的龙岗将彻底改变过去对它的固有印象。
再加上2022年，东部新开通了两条地铁线路：14号线、16号线：
一条开启了东部衔接市区及西部的快速轨道脉络，一条将大运、龙城及坪山核心居住区域串联，填补了板块轨道空白。
随着这两条地铁线路的开通，大运交通枢纽也正式投入运营，极大改变过去人们对龙岗“偏远”的印象。
目前大运交通枢纽周边商品房小区基本都已成熟，居住氛围较为浓郁。
另外，还有大运综合交通枢纽上盖物业——大运枢纽TOD商业综合体项目。
由4个地块组成，并且由颐安集团和深圳地铁集团共同开发建设。
未来建成之后，将会成为片区内最大的商业中心，开通的地铁也将带来更多人流与商机。
地址：龙岗区园山街道龙岗大道与龙飞大道交汇处
户型套数：95-140平3-4房，591套
最新进展：打地基中
深铁阅云境广场分为北南两个地块开发，其中北地块主要以住宅为主，配套部分商业；
南侧地块以办公和商业为主，及建面约5万平的住宅。
目前深铁阅云境广场（北地块）目前正在坑基作业，其中住宅地块部分在前提打桩状态；南地块处于围合状态，没有明显动工迹象。
地址：龙岗区荷风路与红棉路交叉路口东北角
户型套数：109-145平3-4房，180套
最新进展：现楼，样板间3月开放
颐安都会中央4区这次即将入市的，是已经是现楼状态的一栋A座B座，2梯3户。
地址：龙翔大道与黄阁路交汇处东北侧
户型套数：74-143平2-4房，328套
最新进展：楼体建设至16楼，营销中心、样板间已开放
星龙园在龙岗“四大神盘”（绿景大公馆、中森双子座、阳光天健城、奥林华府）旁边。
这四个楼盘因为是名校龙岗外国语学校的学区房，一直以来都是龙岗的二手房天花板。
以绿景大公馆为例，最高成交价曾去到13.8万/平，目前挂盘价为7.5-9万/平。
但现在已经在建的星龙园为一期项目，体量却不是很大。
由3栋建筑组成，其中1、2栋为商住楼共42层，3栋为6班幼儿园。
幼儿园已经建完，目前作为销售中心开放中；
住宅目前已建设至16楼，预计明年年底交付。
除了教育用地外，二三期项目的农民房还在推进签约，目前没有拆迁迹象。
据销售透露，二三期主要为办公和商业，除了要给村民的回迁房之外，剩下的可售住宅估计也不多。
二三期拆迁后，片区内就没有城中村了。
项目目前已开放样板间，3梯6户，74-143平2-4房，使用率约75%，其中118平和143平的大户型做了横厅设计。
周边没有什么大型商业，主要依靠周边楼盘底商。
距离16号线大运中心站直线距离为200米，一站即可到达大运地铁站，换乘3、14号线。
另外周边还有大运中心，可以进行运动健身和散步。
地址：如意路与龙飞大道交汇处东北侧
户型套数：85-143平3-4房，914套
最新进展：土地待平整
该宗地临近地铁23号线大运北站（在建），同步在建深惠城际。
地址：清辉路与龙飞大道交汇处附近西北处
户型套数：59-90平1-3房，845套
最新进展：打地基中
美域蓝湾花园正在打地基中，项目房源总户数845套，都是59-90平的小面积房源。
项目规划建设6栋，32层的高层住宅以及5栋现代高级公寓，裙楼1层和2层为商业物业。
根据施工现场示意牌，预计竣工日期为2024年9月。
项目虽说位于大运新城，但已经是较为边缘的地块。
距离项目较近的地铁站为16号线黄阁坑地铁站、龙城公园站，直线距离均为1公里以上，不在步行范围内，项目周边还存在一些老旧小区，城市建面较旧。
龙岗中心城，作为最早兴起的居住区之一，各项生活配套成熟，宜居属性较强，片区内楼盘消耗得也快。
近几年，龙岗中心城可开发的住宅地块也越来越少，几乎没什么地块出让，主要供应都是靠旧改。
龙岗中心城核心区域内，基本都是次新房，居住高饱和。
从二手房成交来看，龙岗深圳的成交大户，而龙岗中心城一直是龙岗占比最高的区域，这主要得益于其高性价比：配套区域内最成熟，但价格却很亲民，单价4字头也有很多选择。
因此龙岗算是少有的新房与二手房没有倒挂的区域，在龙中买新房，应着重选择核心版块或有学位概念的房子，未来才能在二手市场有价格优势。
地址：龙城街道龙城建设路东侧
户型套数：264套房源，套内面积≤90平
预计均价：毛坯限价4.46万/平
最新进展：施工建设打地基中
华润昭华里G01009-0006是去年8月的土拍地块，限价为4.46万/平，项目正在打地基中。
项目定位偏刚性，共规划2栋住宅楼，合计442户。除掉公租房80套、开发商自持租赁住房98套，可售的商品房就只有264套。
根据现场工程概牌，预计竣工时间为2025年4月。
值得一提的是，项目套内面积≤90平户型占比100%，全是小户型。
地上最高47层，地下4层，容积率约4.6，但由于地块较小，项目整体体量比较迷你。
周边学校有盛平小学、龙岗区天成学校、兴泰实验学校、清林小学等。
商业配套方面，有商场宝能all city及沃尔玛，基本可以满足生活购物需求。
距离项目最近的地铁站是16号线尚景站，直线距离约400米。
地址：龙岗街道玉岭路与楼岭路（规划路）交界处
户型套数：920套房源，户型待定
预计均价：限价3.95万/平
最新进展：施工建设打地基中
保利静安府项目，是2022年8月深圳第二轮集中供地中的龙岗街道G01126-0090宗地，由保利以14.15亿元拿下。
项目总建筑面积13.8万平，拟规划总户数1050户，其中有保障房130户。
项目由5栋住宅+1栋幼儿园组成，限价为3.95万/平，目前正在打地基中，有建筑刚出地面两层，预计于2025年12月竣工。
由于盐龙大道将项目和龙岗中心城分隔开来了，所以在地理位置上比较偏远，连打车都很难打。
目前附近二手房珑禧、岸上林居的二手房成交价在3.8-4.5万/平，地块毛坯限价3.95万/平，基本没有倒挂优势。
龙岗区一直是深圳二手房成交量最大的区域，历年的二手成交面积在全市的占比为27%-44%左右。
去年楼市冰封，龙岗依然稳坐二手成交的头把座椅。
究其原因，是这里4.57万/平二手房价格相对较低，刚需够得上。
另外，这里房价泡沫不大，参考价影响相对较小，所以成交量才能稳居第一位。
来源：深圳中原研究中心
龙岗在售楼盘：
来源：深圳中原研究中心
