最近前海的新盘疯狂开卷，把4房门槛直接拉到总价千万以下。这是前所未有的力度，仅仅一年前，想要买前海4房至少1100万起步。优惠力度最大的万科瑧湾悦，仅3天时间就有超1000批客户登记，而它的房源仅有321套。打新客的犹豫
对比前海以往的热度，万科瑧湾悦这个登记人数只能说差强人意，即便它在当下市场已经是绝对佼佼者了。我们梳理了近年前海开盘情况，基本都是日光，毕竟它可是打新头号种子选手。对比房价就更让人疑惑了。
2019年开始，前海新盘均价就都在10万/平以上。以这次的万科瑧湾悦为例，折后单价最低甚至去到8.24万/平，直接拉开了2万/平的价差！1、如果还在等政策利好，我想说，很多人恐怕等不起。惨淡的二手成交，不断下调的价格，都在动摇大家对房价的预期。根据中指监测数据，截至11月，今年全国各地楼市调控超过900次。昨天，央行和银保监会也出台了最新的“房地产金融16条”。来源：中国人民银行
信号很明显，房地产不能崩，也不会崩。毕竟房地产作为经济支柱产业，短期内都很难改变。![]()
想必很多打新客还在赌：那深圳会不会出台更大的利好政策呢？且不说深圳有无可能，即便真有大利好，很多人也根本等不起。回顾深圳历次放松政策，无一不是业主涨价，购房者吃亏。市场不会给你多少时间反应，真正获益的永远都是利好前已做好布局的人。![]()
越是市场低迷，越是购房者的主场，重中之重就是要选对城市，未来的楼市分化会空前激烈，核心城市核心区域的房产才能保值。我一直说，不要用短期的市场波动定义城市/区域的长期价值。作为GDP常年霸榜前三名、最年轻有活力的经济特区，无论从经济增长、人口结构、住房供需来看，深圳的综合优势一直突出。而作为深圳举“全市之力”发展的“特区中的特区”，前海的定位、规划、配套都奔着最高标准去的。![]()
从土拍限价看，桂湾9.2-9.9万/平，前湾10.7万/平。目前前海住宅供应主要靠招拍挂，史上最低价出现在去年下半年的土拍，桂湾两块地毛坯限价9.2万/平。今年以来，土拍限价回归到往年水平，如果同比去年你可以理解为“涨价”了，最新出让的前湾地块毛坯限价10.7万/平。按照深圳新房备案规定，房价上下浮动不能超过15%，你想再降也不可能低于9万/平了。所以万科瑧湾悦带装修的单价最低已经去到8.24万/平，已经是前海新房价格下限了。再看二手房，虽然房价也在跌，但今年成交价依然去到11-14万/平，跟新房至少有3-4万/平的倒挂。注意，这些二手房大部分楼龄都超过10年。未来当前海这批新房也进到市场交易，价差空间会更大。![]()
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来源：楼市科学
复盘近年的新盘供应，一年最少不到1000套，最多也才2000来套。再看招拍挂，每年也就1-2块的地出来，哪怕双倍增长也不够。毕竟前海未来人口规划是24.2万人，长期看供需仍然是远远不足的，现在就是抢位战。从房价来看，桂湾最便宜，前湾和妈湾一直是整个前海限价最贵的区域。如今万科瑧湾悦直接打破了固有局面，妈湾直接卖到桂湾价，让大家卷无可卷。![]()
不同于桂湾和前湾的招拍挂用地，要求配建大量的小面积段保障性住房，妈湾的新盘业态相对来说更纯粹，没有配建公租房和安居房。以万科瑧湾悦为例，项目主要以高端住宅和商业为主，仅有少量的人才房（110套）。
如今形势之下，等待是不确定性，抓在手里才能有安全感。
昨晚出台的“金融十六条”被视作房企的大救兵，但实则银行暗地都在向资质良好的房企倾斜：越好的房企，能借到的钱就更多。万科似乎成了“最大赢家”：交通银行1000亿授信额度、中国银行1000亿授信额度、中国农业银行战略合作签约。![]()
很多人可能不知道，万科早就不只是一家房地产开发商，而是“城市建设服务商”。作为万科大本营的深圳，更是它着力建设的目标。就在上周，万科才跟6家市属重要国企签订战略合作协议，市委书记和市长都出席见证了，可见规格之高。11月16日，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议。（来源和讯网报道）不管是手上的钱，还是品牌力，万科都给足了他的业主安全感。从前海近年新盘的产品户型来看，110-120平基本都是做到3房，想要4房通常得去到150平以上。按照前海均价，4房产品总价门槛基本都要去到1400-1500万。而万科瑧湾悦一出来，直接把前海4房门槛拉到900多万！建面约115平户型示意图，仅供参考
前海的购房群体基本都是改善家庭，这样的产品无疑是极具诱惑力。房间数量做到极致，但空间却并未打折扣。这次万科瑧湾悦建面约108-115平4房户型，客厅开间达到5.65米，每个卧室都有大飘窗。![]()
此为建面约115平装修创意展示空间实景图，非开发商交付标准
这要得益于它的超低3.41容积率，让每套房的使用率达到78%-81%，远高于市面上的超高层住宅。无论当下新房市场还是未来二手市场，万科瑧湾悦建面约108-115平4房产品优势都持续凸显，因为很稀缺。如果你对面积大小有更高要求，也可以关注建面约170平4房户型，有两个套房，把居住体验感直接拉满。建面约170平户型示意图，仅供参考
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此为建面约170平装修创意展示空间实景图，非开发商交付标准“瑧系”是万科的高端住宅系列，代表作有万科瑧山府，二手房已经是安托山片区的房价天花板，早就突破了20万+/平。而万科瑧湾悦是瑧系列的2.0版本，野心更大：它不只是要打造一个“豪宅”，而是要打造一个高品质的超级社区！来感受下它的设计理念：开放互联（立体、5G、复合）、体验式（邻里、共享、社群）、科技智能（智慧社区、绿色建筑、人工智能）。![]()
楼盘内部设计了叠级花园、中央会客厅、林下广场、复合活动空间以及全龄活动空间，打造了一个“都市住假岛屿”。![]()
社区还量身定制了自由无界生活美术馆Commons商业，房子还没交就已经部分开业了，我前不久去现场感受了一番，都是那种精致有格调的品牌。![]()
瑧湾悦的会所也跟常规的不同，Commons Club融合健身、泳池、会晤洽谈、高端接待等功能。![]()
想要住得幸福，物业也至关重要，瑧湾悦用的自然是万科物业：管家专属服务，多次荣获中国物业服务百强第一名。给大家分享个真实案例，北京某小区历经万难把物业换成了万科物业，老破旧翻身变豪宅，仅仅一年半房价就涨了8000元/平。如果你绕着万科瑧湾悦走一圈，就会发现妈湾的公共配套都跟它串联在一起了：商业、公园、道路廊桥等等。因为妈湾版块的公共配套是万科深度参与的，瑧湾悦的业主直接就能享受到成果。Commons商业串联3万平的前海印里，独特的庭院式街区商业，今年9月份已经开业。最惊艳的是万科瑧湾悦被多个公园围绕起来：北侧前湾公园，西、南两侧铁路公园，东侧社区花园。尤其是铁路公园，面积达到了约7.3万平，比10个标准足球场还大，打造了7大主题板块。我看了规划图，其中还设计220米的二层玻璃长廊，直接联通了万科瑧湾悦、印里商业和地铁站。想象一下未来的瑧湾悦业主，站在阳台上往下看，满眼都是绿，这种硬性资源优势是相当稀缺的。至于地铁跟学校这些硬性配套，就更不用说了。约300米范围内就是铁路公园地铁站，旁边就有一块九年一贯制学校用地。![]()
万科瑧湾悦与铁路公园站距离，实际距离以真实路况为准
来源：百度地图
2022年最后一场打新大战，前海突破下限的房价，这无疑是想抢占前海的人最佳机会。
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1、本文对项目周围交通、商业、文化教育（包含学区）以及其他市政条件的介绍，旨在提供相关信息，具体以政府规划及现场实际为准。2、效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以政府报批报建的方案为准。3、本文所提及一切图文资料以政府最后审批之法律文件为准。4、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。![]()
