深圳指导价调整，房价又涨了？
网传参考价与银行评估房贷脱钩后，买卖双方似乎都坐不住了：
据说有业主涨价百万、中介电话被打爆、某平台涨价房源激增......
但这些是真的吗？楼市回暖了吗？这波行情能持续多久？
真实数据显示：深圳97%业主都没有涨价。
我们调研了4大热门片区，只想告诉你：别焦虑！
上周（4月20日），深圳楼市被一则重磅消息引爆：
二手房可以按实际成交价跟银行贷款，但参考价并未取消，仅作实际成交“参考”。《深圳二手指导价没取消！但跟房贷脱钩了》
随着该消息的放出，市场反映迅速，很快据此演绎了不同的众生相。
有人说深圳楼市被彻底激活？房价暴涨？
住鉴局调查4大热门片区，问了6个资深经纪人后发现：市场距离被激活还早，现在仍处僵持期。
想知道最真实的市场情况，往下看。
业主涨价、反价比想象来的更快。
二手房参考价事件的第二天，网上传出有业主连夜涨价，涨幅在50-200万不等。
比如，华润城一期一套89㎡的房源，之前挂牌总价2150万。参考价消息放出后，一天涨了48万，同户型房源涨了98万，涨幅在2-5%。
图源：诸葛找房平台
南山世纪广场有房源涨了181万，福田八卦岭鹏盛村有房源涨了90万。
图源：诸葛找房平台
根据诸葛找房平台房源信息，参考价事件24小时内，涨价房源有10套。
图源：诸葛找房平台
涨价不止，成交量激增？据媒体报道，参考价事件当天，有中介的电话被打爆，当天晚上就成功卖出一套。
再加上最近调价房源激增，原本呈下降趋势的数量，在20号当天瞬间反超。不少人开始高喊“市场被再次掀起波浪”。
数据来源：中介机构，行舟深房整理
但个例不能代表集体，最真实的市场反馈，可能和你看到的不一样。
1. 成交和带看量增长有限，个别片区不如3月份
关于成交量。4大片区6个经纪人中，只有一人表示，成交涨了一点。
更多片区成交则属于正常范围，和以前一样，甚至有片区成交数量不如3月份。
关于带看量，各区经纪人的答复出奇一致：
“有所上浮、涨了一点、多了一些”，大家用词都很谨慎，因为量真的不算多。
银行端可以按照成交价贷款这种消息，原本以为会是一个大的刺激点。
但目前这样的市场反映，比起市场真正的火热期，真的很平淡。
龙华某中介称，自己每天发布的房源信息前面，都会加上一句“参考价与贷款解绑后x天的表现”，目的就是提醒买家现在政策已经向好。
虽然来咨询的人变多，但真正有意愿看房，走到成交那步的非常少。
看房量22日出现反弹后回归正常
图源：乐有家研究中心
2. 挂牌价大部分稳定，还有部分降价房源
参考价事件当天，不少网友讨论，深圳房价要涨了。
现实却啪啪打脸。乐有家研究中心数据显示，深圳约97%的二手房挂牌价维持在正常水平。
图源：乐有家研究中心
南山某资深经纪人告诉住鉴局，“现在业主涨价太正常了，个例根本不能判断整个市场，楼市行情稍好一点，就会有人涨价。”
他所在的片区，只有个别房源涨价，大部分业主心态都很稳定，处于观望阶段。
其他片区也一样，整体稳定，局部出现涨价，且涨幅均属正常范围，并未出现乱涨情况。
红山学位房调价房源涨幅在5%，罗湖翠竹和人民南片区有业主微调房价，但也有不卖的。
“市场冷了这么久，现在成交多的只有笋盘，业主心态都练出来了，价格不会轻易浮动太大。”
3. 刚需关注参考价动态，看到笋盘才出手
咨询房源信息的人数增加，但大家更关心参考价事件后的市场表现。
和以前一样，想成交，价格才是关键。
毕竟银行按照实际成交放贷，首付回归正常，不少之前资金不够充足的刚需，开始跃跃欲试。
从这份成交数据看，大部分房源实际成交单价和参考价之间差距不大。
图源：小鹿选房
只有笋盘，才能撬动买家上车的动力。
罗湖某经纪人表示，豪宅成交变化也不大，因为这部分客群，一直以来受当下市场波动影响较小。
再返回去看被炒爆的个例，你会发现很多都立不住脚。
挂牌价并不等于真实成交价，它只能反映局部市场热度，成交价才具备参考性。
诸葛找房平台24小时内涨价房源10套，但大家忽略了该平台同时出现30套降价房源。
电话被打爆的中介整个深圳有多少？而且该中介当天成交房源只有一套。
诸如此类的“爆炒楼市”物料，相信接下来会越来越多。
掌握市场正确走向趋势，就不会盲目跟从。
二手房参考价形同虚设，银行贷款按成交价评估。
4月20日消息传出后，大家一度怀疑其真实性，第二天部分银行下场辟谣，更雾里看花。
至于是否真实，根据多家权威媒体核实，目前大多数银行确实没有收到任何文件，最终要以正式文件为准。
而不少中介人员表示，虽然如此，但已有部分银行低调执行，基本已经确定，“据说有同行递交的贷款件通过，按银行评估价贷款。”
至今，二手房参考价新的调整细则暂未有官方正式的红头文件发出。
据相关人士透露，深圳这类楼市利好政策，接下来大概率都不会有公开文件，只是对相关部门传达窗口指导，比如本次参考价主要关联的就是银行，也就是说有实操但无文件。
这样的好处就是，不会对市场造成太大影响。而且灵活度高，一旦市场风向不稳，就可以实时调整。
总之，让市场归市场，对深圳楼市，显然是个利好。一定程度上有助于二手房交易市场的活跃，降低房价下跌预期。
但房价会大涨吗？肯定的说，不会！
我们总结分析了2点原因。
1. 参考价“使命”已完成，很难回到调控前
参考价执行两年，深圳市场已发生翻天覆地的变化。
可以说，参考价，现在就等于市场价。
二手房成交量大幅减少，成交价靠近参考价的越来越多：近40%房源低于指导价成交，超80%房源接近指导价成交。
图源：乐有家研究中心
年后这一波行情，4月份也开始哑火。深圳本月前24天二手房网签只有2793套，预计4月份会比3月份低很多。
去年压抑的需求已进入尾声，市场逐步表现出原本的样子。
更重要的是，购房者此前对深圳楼市“只涨不跌”的预期变了。
综合几点因素下来，这次政策松动，市场反应平平并不意外。
目前成交的房源大多是笋盘，大家已经习惯将参考价作为价格标准，越接近参考价的房源，越容易成交。
多名经纪人认为，即便住房贷款与参考价解绑，对市场的刺激效果也有限。
二手房成交，不论是量还是价，都很难回到调控前。
2. 市场反应过度，调控可能再次收紧
官方至今没出正式文件，已经预留了口子。
市场可以嗨，但不能嗨过头。
前几天乐有家等中介平台部分房源展示真实业主报价。不到一天，再打开时，又变回了政府参考价。
图源：乐有家
而在另一大中介平台链家，房源显示的价格一直还是二手房参考价。
图源：链家网
之后就有媒体报道：深圳各大平台禁止公开二手房房源真实成交价，否则会有被约谈的可能，甚至暂停交易系统。
其实按照网传的方案，参考价并未取消，只是可以不作为银行贷款的执行标准。
这说明实际上参考价制度仍在执行，不强制性要求挂钩而已。
从银行方面来看，原来的参考价仍在。
不公开发文件的目的，一是让银行按揭评估价更靠近市场价格。
二是避免调整或公布参考价后，再次导致市场房价轮番下跌的预期。
三是防范后续二手房炒作现象发生，不排除有再次收紧的可能。
短期来看，购房者买房的积极性会有所增加，对二手房市场的复苏有积极作用，毕竟首付回归正常了。
二手房加速流动之下，打新热可能也会回暖一阵子，最近新房去化数据会好看很多。
此时改善或置换的客群，可以根据自身需求，选择适合自己的房子上车，尤其入门级户型，可以重点考虑入场。
卖家此时需要考虑如何趁这波利好，维持原价或适当降价尽快出手房源，从而达到置换房产或资金回流的目的。
若反其道行之，一味涨价烘托市场气氛，很可能会被市场反噬，毕竟现在买卖双方都处于僵持期，经济形势紧张，房子难卖不说，政策可能还会再次收紧，到时就得不偿失了。
长期看，鉴于深圳大量保障房上市，新房供应足够充足，市场表现还是会回归平均值。
但至少，这次以后也不用太悲观。
