这一年，可以说是深圳楼市的“至暗时刻”，到处都是负面信息：腰斩、暴跌……
但在最近，楼市终于开始传来“好消息”。
我们不敢说要回暖了，但复盘楼市迹象不难发现：
深圳楼市在底部很久了，没有什么再下跌的空间了。
那些还在等待抄底的人，你们大概率不会有什么惊喜了。
今天就来聊聊，如何正确看待楼市的信号。楼市“真相”
住鉴局发现，对于楼市信息的概括，很多人都是随便看到一组数据，就随意唱空或唱好：
“某某片区挂盘量暴增——楼市不行了！”
“某某房源成交价腰斩——楼市不行了！”
我想说，很多时候数据确实是真的，但你看到的真相却往往只有“局部”，从而就会误判市场全貌。比如最近深圳中原发布的一组数据，显示光明挂盘量半年增长了1005.6%。立马有粉丝来问局姐，光明二手房挂盘量怎么增加了这么多？光明是不是不行了？现在哪怕是涨了1005.6%，挂盘量也才398套。![]()
来源：大咖深房团
类似情况的还有：当一些网红盘出现价格大跌的情况时，就开始唱空楼市。比如诺德假日花园成交了一套66平的两房，成交价为685万，单价为10.3万/平，低于指导价20万成交。对比同户型最高成交价1149万，跌了40%；还有华润城二期，80平的户型被曝出成交总价800万，单价9.8万/平；
比1000多万的指导价便宜200多万，比同户型市场高位价1385万便宜了585万。这些“暴跌”都是和去年的房价、或之前的价格最高位做对比，将之前炒作的空间重新压缩回来了而已。这些曾经异常“暴涨”的楼盘，下跌幅度往往也会更加强烈急促。就拿诺德假日花园来说，2019末-2021年2月，一年多的时间里，66平的户型从656万暴涨到1149万；如今价格已经跌回了2019年。![]()
再举个例子，深云村90平的户型，在2019年末-2021年3月一年多的时间里，由825万暴涨到1106万，如今价格也已经跌回了2019年。
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但如果将这些成交和今年的数据对比，你会发现其实已经来到了稳定区间。
今年下半年，诺德假日花园、深云村的价格已经趋向指导价成交，没有太大的下跌幅度。
另外，还有一些特殊房源，比如华润城二期这套80平的房源，户型特殊，再加上业主急用钱，所以才大降价，属于极端个例。![]()
来源：楼市科学
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除开某些特殊房源，观察深圳今年二手房成交，就会发现整体已经来到楼市底部，没有下跌的空间。
随着楼市触底，再加上年底新房折扣潮，部分二手房业主按捺不住了。
更多笋盘加速推向市场，只要价格够香，都会卖得很快。
因为钱票在手的客户，正在入市抄底。
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据深圳贝壳研究院最新周报，11月第三周新增客源环比增长9.3%，带看量增长2.6%。
新增客源量更是达到了近二十周以来次高水平，市场开始有了回暖的苗头。
短期的成交去化、房价波动，并不能成为衡量楼市价值的有效标尺。很多人过于关注房价，且比较情绪化，一味看空或看好，忽略了楼市的本质情况。无论是暴涨还是暴跌，其实都不符合市场规律，是有风险的楼市现象。短期异常涨上去的，很可能也会短期跌下来。这些楼盘是特例，不能代表楼市整体现状。
以“深房理”为首的炒房客们，操作价格，使得后一套的成交价总是高于前一套，造成房价上涨的“虚假繁荣”。2020年2月，中海阳光玫瑰园的挂牌均价为9.59万元/平，2021年3月上涨至14.41万元/平，上涨幅度为50.26%；而2020年2月，中海阳光玫瑰园所在的前海片区均价为8.38万元/平，2021年3月上涨至11.76万元/平，前海片区的涨幅为40.33%。2020年初，花样年花郡58平米的户型挂牌总价为530-550万，到2021年初，该户型的挂牌总价为800-820万，年度涨幅超过40%。随着2021年2月指导价出台，被炒房客们一手推上风口浪尖的楼盘们，开始吐出房价泡沫。在二手房参考价出台后，炒房客被直接控制住了金融杠杆，运转艰难。之前被列入“深房理”名单的炒房客聚集楼盘，跌幅区间为20-50%。![]()
来源：网络
现在坚决不买、保持观望的，基本都是觉得“买入即站岗”的人。价格方面，继9月跌幅收窄后，10月深圳二手房价环比持平，同比下跌2%，相对处于一个较稳定的态势。
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来源：乐有家研究中心
今年下半年，深圳楼盘下跌速度放缓，跌幅收窄，大幅下跌的情况已经不再出现了。![]()
来源：宏盛楼记
根据深圳中原研究中心近期发布的深圳二手房房价压力测试报告：
一旦平均价格再跌10%，将会有超过八成的楼盘价格也将低于持有成本，业主们真的会买房买亏了。
换句话说，再降价下去，业主们也不干了，宁可自持都不愿意卖了。
其次，从二手房成交量来看，经过谷底徘徊后，有了一定的上升势头。
2021年下半年到现在，深圳二手房月度成交量都在1500-2000套左右徘徊，与5000套的正常水平差距较大。
但这也说明，这个成交量就是深圳楼市的最低容量，再差也就这样了。
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来源：深圳中原研究中心再看最新月度数据，11月深圳二手房成交终于突破了2000套，开始触底回升。
买房需求并没有消失，只是都在等。
最明显的是，市面上一旦出现价格合适的笋盘，很快就会被消化掉。
可见大家不是不想买房，那些有需求的购房者都在伺机而动。
真正惨到没救的楼市，是你不管再怎么降价促销，市场无动于衷。
就在刚过去的周末，深圳两个新盘也交出了不错的去化成绩：
前海某新盘开盘当天销售90%，宝安尖岗山某新盘开盘当天销售70%。
我一直建议大家，如果条件允许，同片区同类产品尽量买最贵、品质最高的那个盘。当下相差几千/平，未来的差价可能就会拉到几万/平。你要相信，羊毛出在羊身上。现在薅的羊毛，未来可能还要加倍吐回去。与二手房相比，目前购买新房显然更香：价格更低、一手新房、还可以省掉一些税费、首付成本。
新房9折出售已经是常态，还有些开发商想出各种推售奇招：降首付、交楼前两年0月供、加大折扣力度、推出特价房......![]()
最近两年，因为政府严格限价，倒逼开发商进行成本管控；再加上楼市行情差要用低价换取销量，最终的结果往往是：压缩质量。之前住鉴局曾统计过维权楼盘情况，多为质量问题、货不对板、虚假宣传等，购房者还没收房就已经开始维权。一分钱一分货，一味追求低价，那么购房者就要做好心理准备了。![]()
住鉴局一直跟大家说，现在的楼市已经完全处于买方市场：政策、资金、供应、价格、折扣都到位了。![]()
来源：中国人民银行
真正有需求的、资金充足的人，不用太焦虑犹豫，该上就上。但如果你还有投机的念头，想要加大杠杆，我劝你收手吧：房地产再也不是以前那个房地产了。
