一边平静，一边火热。
是深圳这场土拍的真实写照。
宝中地块（A001-0212），在昨日就已出到最高价。
今天正式开拍，吸引华润、中海、万科家21家房企争抢，最终20家进入摇号环节，归属于中铁。
龙岗宝龙街道两块地，最终因无人报价而流拍。
而被多家房企争夺的宝中地块，还有另一重身份：深圳首宗“竞现房面积”宅地。
深圳现房时代要来临了吗？别急，我们接下来慢慢分析。
深圳迎来今年第三场土拍，也是速度最快的一次。
宝中地块是当天的“大热门”，开拍前就吸引了21家房企及联合体报名。
报名房企：绿城、海信、中海、天健、招商、北京萃丰、东方雨虹、华发、中铁、粤海、越秀、保利、华侨城、港中旅、万科、中建二局、华润、中铁建、金茂、中能建、建发
线上报价阶段“海信”触及最高地价，现场直接开始竞现房销售面积。
现场竞面积3轮已到达最高“现房销售面积”，共20家房企参与摇号环节。
最终，中铁成为“幸运儿”，以34.06亿元+35520㎡现房销售面积获得该地块。
龙岗宝龙两块地一对比，就比较凉了，开拍前始终无人出价，直接流拍。
来看地块具体信息。
宝中A001-0212地块属于“回锅肉”。
第一次亮相是去年第二次土拍，当时由于办公面积过多，最终流拍。这次调整为纯住宅项目，再次回归。
更为特殊的是，该地块本次调整了竞拍规则：
采用竞“现房销售面积”的方式进行拍卖，现房销售最高限制建面是35520㎡。
这是深圳土拍历史中，首次提出“竞现”要求。
从官方公示的信息看，该地块现房销售面积，约占住宅总面积的50%。
也就是说，房企拍地要接受50%的房源，也就是35520㎡面积的资金回笼延期2-3年。
在无形中增加了许多成本压力，非常考验开发商的实力。
（至于对购房者和市场产生的影响，大家可滑至文末阅读）
宝中地块距离地铁站不是很近，到11号线宝安站步行需要10分钟左右。（百度地图测距）
教育资源比较丰富，东面是新安中学（集团）高中部，北面是海韵学校。其中，海韵学校在宝安排名不错。
相对而言，该地块位置处于片区边角处，靠近广深沿江高速和大铲湾，且靠近机场，不免会有噪音困扰，但也是宝中难得的可以看到海景的项目。
从价格上看，比去年鸿荣源宝中地块高出3100元/㎡。
但对比去年同批次出让的越秀瑞樾府，价格没有变化，还是8.86万/㎡。
越秀地块是去年第二轮土拍中最热的地块，有10家房企参加摇号，最终由越秀以19.14亿元竞得，近期会开放样板间，预计马上就会入市。
周边二手房有深业新岸线、高发西岸花园等，都是05/06年建成的小区房。
深业新岸线最近一次的141㎡房源，单价约8.8万/㎡。从近一年成交单价看，基本维持在8.8-11.5万/㎡之间，而最高峰时期成交单价可以去到12万/㎡。
图源：楼市科学
高发西岸花园最近一次成交在今年3月份，一套74㎡的房源，成交单价在11.3万/㎡左右。
对比地块8.6万/㎡的毛坯限价，仍存在一定倒挂空间。
图源：楼市科学
龙岗的两块地距离非常近，从地图上属于一大块地中被分隔出的两块地。
享受到的配置也相似，都靠近14号号线宝龙地铁站，距离约1公里左右。
可以说，龙岗这两宗地，商品房限价3字头的价格，刷新今年深圳底线了。
毕竟就连坪山限价都突破了4字头，光明限价突破了5字头。
归根结底，还是位置太偏了。
两块地周边基本被工业园区、工业宿舍占领。
没有大的商业，只有部分临街商铺，和大排档，从目前的居住环境看，生活感较弱。
地块不远处为星河珑御，是人才房项目。
片区内的在售新盘有南山悦时光里、中海寰宇珑宸，均价约3.6万/平。
对比起来，宝龙两块地的限价优势更高，刚需可以提前关注起来。
深圳8月18日还将出让四块土地。
至此，深圳第二批公示的10宗宅地已经全部挂出。
其中3宗为二类居住用地，分别是龙华1宗，光明2宗，拟建普通商品住房和保障性租赁住房。
1宗为三类居住用地，位于龙岗，拟建企业自持保障性租赁住房。
值得重点提及的是这一次光明限价再次上涨，凤凰街道A503-0107地块（限价5.03万/㎡）是光明城高铁站最后一块住宅用地。
比今年首拍中海时光境的4.89万/㎡又上浮了1400块。
周边的地铁限价分别是：华润润晖府4.89，润曜府4.89，中海时光境4.89，中海观园4.44，深房光明里4.46。
本宗地块楼下就是地铁13号线同观路站，而且还有一所9年制的学校（高中光明城学校），想必人气会比较高。
深圳开启现房限售试点，意味着什么？
这是大家最关心的问题，我们一次性给你解答：
以后招拍挂地块都会实行现房销售吗？房价会涨吗？以后再也没有烂尾楼了？买房即维权的时代要终结了吗？
大家也可以移步【暴走的局姐】，一条视频搞明白现房的所有真相。
1.现房试点会大力推进，但全面实现还远
现房销售在深圳不是新鲜事。
早在2016年，龙华出让的一块商住用地，试点现房销售，推出即引起市场关注。最终，该地块由金茂拿下并建成龙华金茂府，一度被视为全国首个现房销售试点。
但在此之后，深圳土拍再无要求现房销售的宗地出现。有业内人士表示，当时并非全面推行现房销售制度的合适时机。
这次，深圳首现“竞现房销售”，则又是一个新的起点。
从当前的趋势看，现房销售会逐步推进，但速度不会很快。
毕竟当下的房地产环境，还有很多房企挣扎在债务泥淖中，一刀切不太现实。
大概率先从有实力的城市开始试点，今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上提出：有条件的可以进行现房销售。
而自去年停工烂尾风波之后，已经越来越多城市试点“现房销售”。2022年，全国共有16个城市试点，现房销售规模占比超过14%。
今年开始全国一些重点城市，例如，北京已经大面积开启，杭州、合肥、福州、济南、西安等城市也拉开了序幕。
未来可能会有更多城市参与进来，扩大现房限售比例。风险的肇事者承担责任，是重塑楼市信心的关键之一。
2.现房成本更高，房价或上涨，预售也不是烂尾的“元凶”
不同于预售，现房对房企来说是个挑战。
之前商品房预售制度就像某宝预售服装一样。提前预售房产，购房者交付首期款并签订按揭合同后，到相应的节点时，银行就会放贷款给房企。
房企拿到钱后，一边付工程款，一边支付材料费，直到2-3年后交付给业主。
所以预售制度对房企来说，是利润和生存的保障。
现房制度下，房企的盖楼成本变相增加，在保证不亏钱的前提下，要么就会涨房价，要么就会压缩成本，房子的质量如何就要打个问号，最后为此买单的还是购房者。
对于习惯“快周转”的房企而言，现房销售相比传统的预售模式，资金回笼周期要拉长两三年，开发成本直线上升，利润空间势必会被挤压。
这次试点“竞现房”的宝中地块，在拿地阶段成本就上涨了。去年同区域越秀地块楼面价为3.58 万/㎡，而今年最终成交楼面价是 4.14万/平，但不同之处是无需配建保障房，对于房企而言也是减负。
按照3.55万㎡现售面积来看，占了整个地块的50%（住宅建面71050㎡），也就是中铁拿下的这块地，未来入市一半是期房，一半是现房。但销售限价是8.86万/平，大概率期房价格会比现房便宜，才能拉平均价。
如果是你，你会选哪个？
至于很多人纠结的：取消预售制，就能消灭烂尾楼？也是伪命题。
预售制并不是烂尾楼的“元凶”，一是因为监管不到位。大部分烂尾的楼盘，就是因为预售资金监管账户被违规挪用，没钱继续建下去了。
二是香港在推行卖楼花的基础上，建立了“悔约退房机制”，一旦购房者权益受损，可以悔约退房。所以香港开发商不敢乱来，更不敢随意烂尾。
但从去年开始，各地对于商品房预售资金监管纷纷拉响“紧箍咒”。
深圳也提出，以后商品房预售资金或由银行监管改为政府监管。
未来，预售资金管理一定是趋于严监管，且透明度会越来越高，政策也将更加规范。
对购房者来说，现房就等于安全感。
在社区规划、建筑立面、户型格局、装修情况等方面的所见即所得，有着无可比拟的优势，权益能得到更好的保障，也能一定程度激发市场的买房需求。
从长远看，现房销售和期房销售会并行。
不过，不论现房销售何时才能全面铺开，政策的导向意义都不能忽视。
