最近平安不动产发布公告称，国际评级机构穆迪下调公司评级主要源于对中国房地产行业下行的担忧。目前，公司经营运作正常，整体风险可控。
与此相应的，中国政府不断推出刺激房地产市场的利好，调整限购政策，房地产市场开始出现回暖，一、二线城市二手房市场呈现“量升价稳”的局面。
9月北京新建商品房成交环比上涨了9.8%，而二手房网签量环比则大涨了30.1%。
从中央到地方，从认房不认贷、放松限购、到降低存量房贷利率，政策面拐点已经出现，市场信心正在恢复。
穆迪公司在这时候调低中国房地产相关公司的评级，是不是有点“马后炮”？
事实上，早在2年前，穆迪公司就开始陆续调低中国房地产公司的评级，当时针对的主要是高负债、高周转的几家民营房地产企业。
2021年10月18日，穆迪发布了一系列下调房企评级的报告——
穆迪将绿地控股集团有限公司的企业家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”，并将绿地全球投资有限公司中期票据计划的高级无抵押债务评级从“(P)Ba2”下调至“(P)Ba3”；绿地全球的高级无抵押票据评级从“Ba2”下调至“B”；绿地香港控股有限公司的企业家族评级从“Ba2”下调至“Ba3”；中期票据计划的高级无抵押债务评级从“(P)Ba3”下调至“(P)B1”；高级无抵押美元票据评级从“Ba3”下调至“B1”，并将上述评级主体从“稳定”列入“下调”观察名单……
穆迪一天之内如此密集下调房企评级，反映了当时中国房地产行业在宏观大形势下开始大调整。
此后，穆迪开始频繁下调中国房地产企业评级，在9个月的时间内，穆迪对发行高收益债券的中资房企进行了91次评级下调，创下穆迪公司自身的记录。
由于民营房地产企业普遍高负债高周转，因此风险也最高，首当其冲被穆迪下调评级。其中最引人注目的是，2022年6月下旬穆迪突然将碧桂园的债券评级下调至“垃圾级”。
穆迪的评级应该有它一贯的标准，但是今年以来穆迪的表现有些让人摸不着头脑。
今年5月，穆迪将对中国房地产行业的展望从“负面”上调至“稳定”，其理由是中国房地产市场的合同销售额将在未来12个月内趋于稳定。预计随着当局采取措施拓宽融资渠道，房地产行业的状况将进一步得到改善。
然而，没过几个月，穆迪就开始打自己的脸。
在9月国内房地产市场迎来密集利好，市场逐步改善时，穆迪却突然唱空，在9月14日将中国房地产行业的评级展望从“稳定”下调至“负面”，理由是虽然有政策支持，但经济增长面临挑战将抑制销售。
紧接着，9月21日，穆迪将多家国资房企列入评级下调观察名单或者下调评级展望——
保利发展Baa2发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”；
中国海外发展、华润置地Baa1发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”；
这些可都是实力雄厚、经营稳健的央企！
不仅如此，连房地产标杆企业万科也不能幸免，穆迪将万科及其全资子公司万科地产（香港）的长期发行人评级，列入下调观察名单，维持其“Baa1”的信用评级，此前展望稳定。
穆迪下调评级的理由，主要还是对国内房地产市场缺乏信心。
但是距离2021年国内房地产大整顿，已经过去两年多了，对此市场已经充分消化，但穆迪仍弹老调，而且是在中国密集推出扶持政策、房地产市场逐步回暖之际，就让人不可理解了。
因此，9月底，穆迪对平安不动产的评级下调显得不那么有说服力。
在此之前，相关所有评级展望稳定。MTN计划和在该计划下发行的票据受平安不动产的维好协议和流动性支持承诺协议支持。
相反，穆迪的这次评级实际上肯定了平安不动产的经营稳健和市场价值，也就是说，在国内房地产整体不利的情况下，平安是作为国内房企中经营较为稳定的企业，与万科、华润、中海等国内头部地产商一起被穆迪最后降级的。
据悉，今年8月披露的平安不动产公司债券半年度报告显示，平安不动产2021年至2023年合并口径的资产负债率始终稳定保持在55%左右。2023年1-6月，公司利息保障倍数1.74倍，足够覆盖利息支出。
从其披露的数据来看，平安不动产资产负债率长期保持稳定，资产受限程度低，流动性相对充足。
另一方面，平安不动产其实不算是一家地产公司，穆迪把它与国内房企同样对待，也不一定妥当。严格地说，平安不动产是一家投资和资产管理公司，只不过投资对象以房地产为主。
平安不动产在国内较早进入不动产资产管理领域，一开始主要聚焦于商业地产领域。
作为一家资产管理公司，平安不动产要比一般的房企更注重风险管控，保证稳定的现金流，更何况，平安不动产的背后，是中国金融巨头平安集团。
在平安集团的支持下，平安不动产已将业务重点转向成为中国平安为其保险母公司采购长期投资物业资产的主要平台。
因此，把平安不动产定位于一般房企，这是穆迪对平安不动产的认知错误，因此其评级的价值也就要大打折扣了。
正是基于对平安不动产强大的资金密集和管理能力、全方位的风险控制能力、以及背后平安集团的强大支持，穆迪评级出来后大家没有什么感觉，在债券市场上，从9月底进入评级观察期至今，平安不动产旗下债券基本保持稳定，部分债券甚至不跌反涨。
债券市场的反应，可以看作市场对穆迪评级的空头信息已经麻木，也可以认为，对于平安不动产这样经营稳健的企业，市场还保有信心。
