深圳6折人才房卖不动？
该话题在微博阅读超过2亿，并引发网友激烈辩论，嘲讽的声音不在少数。
但事实却啪啪打脸，深圳市场现身说法：我们不仅卖得动，还卖得非常好。
图注：深铁熙府销控图：除无障碍房源外，2房去化100%
这篇文章，将颠覆你对人才房的认知。
实地调研后告诉你，人才房配套跟商品房无差别，核心片区豪宅区也有。
解答你最关心的问题，人才房的投资价值、人才房对深圳房价的影响、人才房未来如何转让......
送你最全干货：优质人才房项目表、申请条件+资料清单等，大家可以后台私信局小妹获取。
深圳人才房比你想得更受欢迎。
尤其今年入市的3个项目，去化数据比大部分商品房还好。
登记户数一共达到32273户，3月23日选房至今一共卖出3677套：
同乐馨苑199套房，全部售罄；
深铁熙府除无障碍房源外，2房产品售罄；
华发新城共2712套房，选房5天，卖出2312套，2房产品售罄，去化达85%。
卖得好不是没有原因的。
我们简单盘了一下上述三个项目的热卖原因。
其实和商品房一样，地段好配套优的人才房，同样会引发市场追逐的目光。
地段配套方面，几个项目所在片区都是深圳核心区位或重点发展区域，深铁熙府自带的学校和幼儿园已经在建，华发新城则拥有会展中心和冰雪文旅城的配套优势。
价格方面，门槛拉的很低，华发新城首付60万就能上车宝安沙井，安居同乐馨苑首付100万上车南山。人才房均价最高的深铁熙府相当于同小区商品房的6折，而其附近新盘均价超过11万/平。
不难发现，这些人才房的配套其实和商品房没有差别，只有面积和申请人群的限制。
我们实探完发现，很多核心地段网红盘、豪宅区也都建有人才房。
未来还有哪些人才房会预定热搜？
我们筛选出7个待入市的人才房，香蜜湖、安托山、前海、宝中都有，估计已经有不少人才紧盯着了。
图注：上述项目以确认人才房可售到确认只租不售排序
地址：桂湾一路与梦海大道交汇处东侧
套数：718套
最新进展：施工主体已出地面3层+，展示中心已开放
人才房毛坯限价：均价约5.52万/平，单价最高不超过5.8万/平
项目商品房和人才房套数占比接近一半，商品房918套，可售人才房718套。
从施工现场看，主体已出地面3层+，商品房的入市节点应该就在上半年。
项目步行到前海湾站约10分钟，该站点为3条线路交汇（5/11/1），去哪都很方便。
旁边就是天健悦湾府，两个项目基本上共享配套。
天健悦湾府在去年11月29日拿证，备案均价9.6万/平，共推售626套住宅，户型面积段约113-164平3-4房，销售称目前还剩下一百多套房在售。项目配建有租赁住宅（自持）和人才房（只租不售），具体推出时间待定。
这次到桂湾，感觉片区成熟度已经很高，高楼大厦林立，虽然一路不少施工项目较为嘈杂，但等项目25年底交付时，居住氛围会更成熟，片区面貌也会更好。
距离项目最近的商业是前海万象城，驾车不到5分钟，但步行稍远，需要接近半个小时。周边还有即将开业的山姆会员店，走路也差不多要20分钟。
此外，项目处于前海和宝安交汇处，去往壹方城和湾区之光摩天轮驾车不到15分钟。
地址：月亮湾大道南侧、月亮湾电厂西侧
套数：4800套
最新进展：施工主体已出地面，预计2026年竣工
项目为纯安居房社区，体量非常大，规划约58万平，预计可供应5000套左右安居房，安居房和可售人才房各占一半。
其中，可售人才房2494套，87平3房532套、69平2房1962套；
安居房2501套，87平3房504套、69平2房1997套。
目前项目主体已出地面3层+，按照这个进度，预计今年6-7月份具备可售状态。
项目紧挨着妈港货运码头，出来就是飞驰而过的泥头车，尘土飞扬，居住环境有待改善，靠近马路的房源可能会受到噪音困扰。
不过妈湾这几年规划一直在迭代更新，待未来新城立交和跨海通道落地后，在新的都市圈范围内，片区还有机会打开天花板。而且项目背靠小南山，靠内部的楼栋可观山景，高层可看妈湾海景，景观视野不错。
距离最近的是商业是佳兆业前海广场，步行距离大概15分钟。虽然目前基本没有商家入驻，整体氛围很冷清，待未来这些商业全部入住后，会得到很大改善。
根据规划，未来该项目还将配建商业和公园，待建成后生活氛围会更浓厚。
附近有月亮湾小学、赤湾学校、深大附中高中部等，未来还规划有一所45班九年一贯制学校和一所18班幼儿园。
目前项目距离地铁站较远，到最近的5号线荔湾站走路要25分钟左右。
不过根据深圳地铁五期规划，项目附近规划有24号地铁线，较近的站点有兴海站、小南山西站，具体站点位置还未公布，大家可以期待一下。
此前汉京花园安居房4.5万/平的价格，可售人才房价格预计接近6万/平。附近的招商领玺家园和前海湾花园二手房已经超过了10万+/平。
地址：新安街道宝华路与海天路交界处
套数：最多几十套
最新进展：施工主体已出地面，预计2026年竣工
人才房毛坯限价：均价5.13万/平，单价最高不超过5.39万/平
这是宝中关注度最高的项目。
罕见的纯宅地，也是在纯正的宝安中心位置。为什么火，看看下图周边配套就懂了。
项目为2021年11月鸿荣源通过招拍挂竞得地块，整体体量不大，以办公和酒店业态为主（共约98000平），住宅供应只有2万平。
虽然位置绝佳，但能买的商品房很少，人才房就更少了。
其中可售人才房规划最高限制为6000平，最高限售5.39万/平。按照现在人才房2房或3房的面积算，届时最多可供应只有几十套。
目前建筑施工主体进度很慢，去年我们去看时已经在平整土地。
一年后的现在，还处于打地基阶段，预计入市时间较晚。
拍摄时间为2022为4月份
项目位置非常好，距离地铁5号线宝华站A2出口很近，距离临海站步行约500米，距离1/5号线换乘站宝安中心站步行约900米。
周边有几个宝中大型商业，比如壹方城购物中心、前海HOP天地、海雅缤纷城、宝安万达广场等大型商业，还靠近欢乐港湾，景观视野非常不错，妥妥网红版块。
最关键的是，离它几十米的老豪宅熙龙湾二手房价已经超过17万/平，一街之隔的天健时尚空间二手房价也超16万/平，500米外的壹方中心二手房成交最高峰时期甚至去到20万+/平。
而且片区内可供应的新房住宅并不多，属于比较稀缺的板块，按照项目可售人才房5.39万/平计算，如果有70平2房户型，首付110多万就能上车。
地址：莲花街道，景田北路与景田北四街交汇处东南侧
套数：150套
最新进展：建筑主体已出地面，预计2025年竣工
人才房毛坯限价：5.72万/平
项目将建设1.2万平人才房，主体建筑已出地面3层+，根据目前的施工进度，预计会在下一批入市。
项目位于福田景田片区，从2号线香梅北站B3出口出来就能看到“活力景田美好社区”的标语，地铁口旁边就是福田深圳外国语学校。
地铁口步行至项目需要10分钟左右，项目右侧为天然居公交车站。
根据福田最近学区划分，项目对应初中为福田外国语学校，小学为红岭科技小学。（以项目入市时教育局划分学区为准）
图源：福田区教育局
项目所处片区居住氛围成熟，附近主要以楼龄在20年左右的老小区为主，生活感浓厚，整体居住环境很舒适。
商业部分则依靠附近社区底商，楼下还有很多街心公园，是附近居民平时遛弯、散步的好去处。
项目为2020年12月由深圳人才安居集团竞得地块，入市单价限售毛坯均价5.72万/平。
目前周边天然居的二手房成交单价在10.7万/平。
具体户型面积未曝光，但根据一般情况，最小会有70平的2房，届时深圳人才首付120万即可上车景田。
此外，根据已知信息，福田皇岗也有可售人才房在建。
所在 B106-0065地块预计可提供943套人才房，该地块在2021年11月的土拍中，被深业集团+深投控以底价竞得。
住宅部分会建设可售人才房，最高限价不超过5.28万/平，最高售价不高于5.54万/平。
位置也很不错，距离深圳河不远，与4/10号线福田口岸、7号线皇岗口岸站直线距离不到600米。旁边还规划有一所幼儿园，对面是福民小学，1公里内还有福田第二实验学校和皇岗创新实验学校。
地址：莲花街道，新闻路北侧、景田南路以南、香梅路以东
套数：196套
最新进展：华泰小区旧改项目，目前打地基中
项目为华泰小区旧改，目前还在打地基中（已经打了很久地基），具体入市时间待定。
根据规划，未来项目会配建196套人才房，但根据目前的施工进度，人才何时能选房还是未知数。
距离9号线香梅站直线距离约400米，步行需要大概10分钟左右。
旁边的耀华实验学校和人民小学项目都在如火如荼的建设中。前者在打地基，后者已经建至9层+。
提到学校，根据目前学区划分，华泰小区处于福田黄埔学校（初中）和景鹏小学范围内，附近还有深圳耀华实验学校和人名小学（在建）。
作为深圳旧改老大难，从立项至今已经走过十余年。
目前片区整体道路较为狭窄，基本没有底商，且居住环境拥挤，有很多和华泰小区一样待拆迁的老破小，但待整个大的旧改体量项目完成后，估计会有很大提升。
地址：香蜜湖街道，安托山七路西侧、北环大道南侧
套数：228套
最新进展：基坑作业中，预计2025年竣工
人才房下一个申请热门，“安托山16-03”必须榜上有名。
项目未来入市后可以提供228套人才房住宅，从施工现场看，项目还在基坑作业，据工作人员介绍，按当前施工进度，2年左右竣工。
项目所处深圳香蜜湖片区、安托山板块，位于这两个区域的中间位置。
从2号线侨香站出来一路往北走，途经美您公园、深圳实验幼儿园和安凤苑、君明府等小区，步行不过5分钟就到了，就在侨香村小区对面。
侨香村小区目前二手房成交单价去到了12万/平，该楼盘作为经济适用房的房价涨幅神话，一度引起市场关注，但人才房想复刻其暴涨历程是不可能的。
尤其在人才房转让规则明确前，套利空间都被锁死，更别提“炒”人才房，具体原因我们下文有详细分析。
不由得感慨香蜜湖片区真的非常宜居，首先周边的居住环境就吊打很多深圳商品房了，随处可见的绿树，干净的街道和悠闲带娃的老人。
配套很优秀，距离美您公园很近，就是日常遛弯的距离，周边1公里内还有万科里、山姆会员店等商业配套。
根据福田教育局最新学区划分，项目属于深圳高级中学和侨香小学范围内，至于未来是否能上这两所学校，还要看到时的学区规则和划定范围。（以项目入市时教育局划分学区为准）
图源：福田区教育局
项目比较特殊，不确定会以可售人才房的方式，还是以只租不售的方式入市。毕竟此前同片区的安居百泉阁就是以只租不售方式配租。
如果未来只租不售，租金可参考安居百泉阁每个月59.74元/平。
深圳人才住房申请方式有两种：一是区级的人才房，符合区政府条件的重点企业和员工可以由单位去申请，满足条件的人才再申请入住（只租不售）；二是个人申请（可售人才房）。
地址：前海自贸区前湾四路与听海大道交汇处
套数：365套
最新进展：施工主体即将封顶，人才房只租不售
从前湾公园地铁站出来，相隔听海大道即是润峯府。
项目2021年12月开盘售罄，推出743套房，户型建面约109-151平，均价11.21万/平。
销售表示项目住宅预计明年5月份交付，从项目施工现场来看，大部分楼栋接近封顶，按进度明年应该可以顺利交房。
人才房将会在住宅交付后入市，根据此前地块出让规定，这批人才房只租不售，销售称租期为五年。
按照深圳类似项目的经验，地段和配套特别好的人才房项目以配租的形式入市是常规操作，通常是定向申请，主要面向片区的重点企业，每个企业有一定配额。
此前福田只租不售人才房申请条件
至于未来的申请人群，项目所在片区多港资企业，服务对象很可能是符合区级要求的港资企业的深港人才。
项目挨着哈罗国际学校，目前已开启2023-2024学年招生，一年学费接近33万。
附近龙光前海天境旁规划有一所九年一贯制学校，但目前暂未确定具体的落地学校，预计项目未来大概率也会被划入这所学校的学区。
项目自带临街商铺7000平，目前营销中心以售卖商铺为主。片区内还有华润万象前海购物中心，但距离项目相对较远。
润峯府所在的前湾片区，未来建设方向主要以公共配套为主，比如学校、商业和文体项目等，相比妈湾和桂湾更具宜居性。
从2022年深圳人才房推出至今，受到的关注越来越多。
据不完全统计，近年来深圳批准建设的人才房项目超过30个，可供应住宅3万多套。
原本是为留住人才，缓解年轻人置业困难而生的人才房，逐渐被贴上各色标签。
我们的视频号“暴走的局姐”连发两条视频，为大家树立人才房的正确认知，但还是发现很多人对人才房持有“偏见”。（视频滑到文末可看）
1、人才房的升值空间和金融属性
相信这是大家对人才房讨论最多的话题，它究竟值多少钱？
其实官方把答案早告诉你了，人才房=保障房，居住属性非常纯粹。
抱着投资想法去看人才房，出发点就是错的，政府早从各种条件限制上，去除其投资属性。
首先是申请条件：深户+本科学历+5年内无任何房产+没享受过购房补贴等。
种种条件限制，方向很明确，人才房就是为深圳人才刚需准备的。
再加上人才房为商品房6折定价，最便宜的项目单价2万/平起，70平两房总价约140万。
按照首套首贷计算，首付3成需要42万，月供5000起，直接减轻了不少想留在深圳的刚需所承担的重量。
以上两种因素，一定程度上拉开了买人才房与买商品房人群的重叠度。
其次，也是争议最大的一个问题：
一旦买入人才房，10年内不得转让或出租，也不能购置商品房。
也就是说，买入人才房之后的10年内，就彻底跟商品房无缘了。
至于转让，按照规定，签订合同满10年后，可以按照安居型商品房取得完全产权，但要补差价和增值税才行，而且大概率转让还会有限制条例。《10年才能卖、占首贷名额！6折的深圳人才房“香不香”？》
这也是不少人吐槽人才房没有价值的主要原因。
但作为保障房，人才房本就无法具备太高的金融属性，别想着套利。
即使10年后可以转让，也不会重现此前深圳经济适用房的暴富奇迹。
2、人才房拉低深圳房价？
其实我们强调过很多次，买人才房的和买商品房的不是一类人。“一类人”更多是指购买力的差别。
我们来算一笔账，可以很容易得出结论：人才房不是拉低房价，而是拉低上车门槛。
以人才房最高面积限制90平，价格最高6万/平为例，总价去到540万，已经能够得上深圳核心区域的房产。
插播一个小知识：人才房可申请的最大面积是90平3房，而且要求很高，你必须是高层次人才或4人以上家庭；单身或3人家庭只能申请2房户型。
但换算成商品房，这个价格只能买南山/福田的一房或老破小。事实是，核心区域的新盘大多以总价千万的改善产品为主，总价500多万只能选择龙华、龙岗、沙井或光明等区域。
买得起核心片区商品房的人群，通常都是改善需求主导，对居住面积和品质要求较高，所以并不是同片区人才房的受众。
人才房限售10年，还有转让限制，与商品房的流通逻辑有本质上的差别。对人才房“既要又要还要”的人，直接转身去看商品房更合适。
而且人才房供应数量有限，大部分的保障房计划供应量还是以租赁住房为主。
所以人才房想炒起来，可以说步步维艰。
短期来看，人才房对部分板块，比如光明、龙岗等地区总价500万以下的刚需盘会有一定影响，但不多。
虽说人才房和刚需盘客群会有部分重叠，但占比不大，而且豁得出去要等一个不确定的十年，一定是刚需中的刚需了。
符合条件买3房的人才，更是少之又少，这也是为什么人才房项目2房去化较快的主要原因。
从人才房存在的目的和限制规则，以及供应量上看，对商品房市场的冲击非常小，更别说会拉低深圳房价。
3、人才房和安居房的区别
发布视频后，我们发现还是有很多人不懂这两种住房类型的差别。直接上图：
安居房和人才房的供应比例相同，占比都是20%。
差别在于：
1、申请条件：人才房对学历有要求，安居房则没有。但安居房规定了财产限额标准，人才房只需要满足申请条件即可。
2、房价：人才房比安居房租售价格更高，人才房按市场价打6折，安居房可以打5折。
3、难度：人才房相对来说更容易买，不需要像安居房一样轮候，直接摇号选房。据查，现在安居房排位已经到187587位，马上到19万人。
但两者转让交易限制相同，目前人才房暂时按照安居房的转让细则执行，两种住房都有10年交易限制。
不过需要提醒的是，这批待建/在建的安居型商品房已经是保障房最后的产物了。
按照2023年1月份深圳保障房意见稿，未来共有产权房将取代安居房，资金成本会更低（可买一半产权），但实行封闭流转，更严格。
总的来说，那些真正想扎根深圳，不想被房贷压弯腰的人，可以多关注人才房。
价格官方给你打下来了，享受和商品房一样的配套。
不仅可以最低门槛上车深圳，还不用跟十几万大军轮候安居房。
所以符合条件的人才们要把握机会，价格、区位合适的话，能冲就冲。
住鉴局根据深圳市2021年公共住房建设筹集项目表，挑选了一些地段不错的人才房，感兴趣的可以后台私聊局小妹获取。
