深圳楼市回暖了？
这是最近大家讨论最多的话题。
年后氛围确实变了，新房销售喜报漫天飞，龙岗甚至有项目通宵卖房，连临深热度也被带了起来。
看房的人多了，笋盘变少了，业主甚至又开始反价，有的还撤盘不卖了。
但，买家别急别慌。
调价不代表房价上涨，更不代表业主心态就能彻底放飞。
往下看详细分析。
（深圳暴走探春计划持续进行中，大家有感兴趣的楼盘，可在文末留言或扫码加局小妹咨询~）
喜报狂飙，通宵卖房
一开年，住鉴局团队就开启深圳楼市暴走探春计划，奔走在各区各新盘项目中。
对市场最大的感受就是，比起年前是真的热了。
比如昨天住鉴局在布吉，工作日晚上8点多，还有好几组客户在看样板间。
犹豫不决的刚需都开始出动了。尤其是在开发商的各种优惠促销面前，纷纷失去了定力。
最夸张的，是昨晚刷屏朋友圈的某龙岗新盘。开发商直接打出“送两成首付”口号，通宵卖房，据说成交了大几十套。
挨着龙岗的惠州某新盘，最近一天能成交19套，刷新近期记录。
要知道惠州新房成交连续两年大幅下跌，去年几近腰斩。
来源：乐有家研究中心
“从去年11月到年前，一共开了6单。但这个月到现在，已经开了4单了。”在罗湖新秀的中介小黄向住鉴局表示。
小黄清晰记得，去年临近年末，他所在的中介门店很少人开单。
有一大批同事都在过年前选择了离职，还有不少认识的同行兼职送起了外卖。
随着近期房地产市场回暖，一些原来离职的从业人员重新回到了工作岗位。（注意，是央视报道）
但其实年前看房买房的人少，并且因为春节假期放假了，有一些网签的数据，会到节后才展示出来，所以这个数据，我们还是要冷静看待。
不过，这个消息却被央媒报道了，说春节开工之后，深圳二手房市场快速回暖。
但今年不仅有央媒报道，还有各种积极信号。
先是市住建局发话。还有高质量发展大会上也提到，保证全年房地产业增加值增长7%，商品房销售面积达到750万平方米，增长8%。
对比来看二手房成交数据，根据深圳房地产中介协会统计，2022年全年，深圳二手房录得（含自助）26853套，相比2021年，下降幅度达到39.5%，二手房录得量数据统计以来的最低值。
如今，深圳二手房市场回升趋势显现。
2月6日-2月12日，深圳全市二手房（含自助）录得784套。
而 2022年全年，深圳二手房周成交量都在500套左右徘徊，784套，已经是去年以来深圳成交最高的单周数据。
判断回暖的关键指标
判断市场是否真正回暖，关键指标是“成交量”。
看热闹吆喝的人再多，不买单也没用。
深圳楼市能不能好转，最直接就看二手房卖不卖得动。
行情是好了，但促进成交并没有更容易。
不管是中心区、还是非核心区域的业主，心态都上来了。
根据住鉴局的走访发现，多个中介表示带看行情变多，但促进成交却并不简单。
在宝中的中介阿斌，近期明显感受到了行情的好转。
有粉丝向住鉴局表示，这一周以来，买房更加困难了。
根据深圳市房地产中介协会最新发布的消息，深圳二手房备案存量相较于去年12月43242的峰值，减少了8560套，近20%的减幅！
也就是说，有一部分业主不再急于低价卖房，开始主动撤盘。
还有宝中、前海片区，前不久也出现过业主直接加价50至100万的情况。
并且，近期市场上的笋盘减少了，部分区域的价格也没有去年那么好谈了。
但如果是像上面一样的中心区，大家都不会感到意外。
而实际上，非中心区的业主也开始心态上涨。
粉丝小A表示，本来看好了布吉的一套房，价格谈好了，打算走合同了。
而有置换需求的粉丝小B，因为自己是置换，所以并没有着急看房，而是一直在冷静比对多个楼盘条件，并蹲守笋盘。
不过他表示，近期笋盘变少了很多：“原本中介一天能给我发两三组笋盘合集让我看，现在已经好几天没有笋盘消息了。”
另外，挂盘价上调不等于房价上涨，更多是业主心态变化。房价有没有上涨，最直观就是看上调幅度能不能覆盖跌幅。
下图数据显示，至2022年11月，深圳二手房均价为57354元/平。相比2021年1月份高峰期的77285元/平，整体下跌了约26%。
而这波年后的涨幅，其实还是比不上曾经的跌幅。
图源：网络
以愉天小区为例，29平的户型，现在即便上调了挂盘价，也只有14.5万/平，对比年前，涨幅约为19%。
和之前的跌幅对比，还是有一定差距。
目前深圳这波“涨价”，更多是业主心态的变化，对比此前高峰期仍有很大的差距，涨价幅度也并不高。
尤其是之前跌得太猛的，业主想要趁机回调弥补损失，最多就是“不要亏那么多”，而非“大涨”。
另外片区分化依然突出，率先回调的主要还是在南山、前海、宝中等此前房价波动较大的区域，非核心区域就算涨价了，也没人买单。
当前楼市最大的难题是，大家不敢买房。不止没钱，更没信心。
如果要全面回暖，恐怕得等到整个经济链条都复苏，经济大环境好了，人们手里有钱了，愿意消费了，自然也就肯买房了，但这不是一蹴而就的事。
别忘了最近提前还贷潮的消息才上过热搜，可见大家对未来的预期还是不高。
那2023年能不能买/卖房？
对于买家来说，你的主动权还在，这段时间，还是要多跑多看。
不要想着等利好，更不要想着能抄底。很残酷的是，不管出台什么利好刺激，最后真正能尝到甜头的都不会是刚需。因为行情一旦变化，市场的主动权就会从刚需手上消失。
只要准备好了钱跟名额，趁着现在还有谈判的筹码，遇到合适的就可以大胆拿下。
对于卖家来说，虽然这波行情带来了希望，但是要趁机反价大可不必。
想尽快出货的，那还是需要给足诚意；不着急出货的，可以边挂边等。
最后需要提醒大家的是，不管行情怎么波动，买房的底层逻辑一直没有变化。根据自身需求做好排序，在预算范围内尽量向核心地段靠拢，选对产品，刚需首选住宅，避开公寓商办和老破小。
不必对短期的波动太过兴奋，风来不来，怎么来，交给时间。
最后，欢迎来评论区说说你最近对市场的感受，有没有遇到涨价？今年还想不想买房？
