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我们去年写了一篇关注照母山板块的全面分析文章，从客观的角度用板块、产业、商业、教育和居住几个板块探讨了照母山在重庆楼市中的定位。感兴趣的朋友可以看一看。
原文链接：「板块探秘」照母山的3年之痛，7年之猛
时至今日，重庆楼市的热门关注也还是围绕着照母山板块，而且是购房者真金白银的成交撑起了照母山的话题度。
今年1～7月的二手成交排名里，照母山板块赫然在列，找我咨询的粉丝一半以上的备选清单里也都有这个板块，包括我们公司也有一半的同事住在照母山。
刚好借着我们制作楼盘报告的契机，我们又重新整理研究加实勘了照母山的主流成交楼盘，发现了一些有趣的规律和数据背后的现象。
所以，对比去年，照母山又发生了哪些改变？又是什么魔力，让购房者们趋之若鹜？
保值率
照母山的房子也依旧难逃市场影响，高层的挂牌价格也较2021年也都有15%～20%的下跌，如果把维度放在成交价格，这个比例还会更高，所以照母山的保值并不能一概而论。
应该是在去年开始，照母山的成交分化逐渐拉开，刚需成交和改善成交的单价差距越来越大，甚至某些改善楼盘出现了惜售和价格反弹的情况，而改善客户反而越来越多。这其中以壹号半岛为代表，自从满二解除限售作为照母山为数不多的大平层项目，目前已经劲销近百套，端户带花园的户型一度达到了3万5的建面单价，这是很难想象的。以至于现在壹号半岛挂牌的户型也并不算多，其中很多业主也比较惜售，不太诚心。内外圈的同户型差价能去到大几十万，真的就是纯粹的改善置业逻辑。
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中俊·天玺大平层视野实拍相同的情况也一样发生在北大资源·兰亭序这些大平层楼盘项目中，包括中俊·天玺也慢慢进入了改善客户的视野，随着后续的成交越来越多，大家的共识也会更强烈。照母山的学区一直是成熟板块中拔尖的，整个板块中的学校众多，核心区域更是云集了市重点、五朵金花、七龙珠等等名校。就在前两个月，照母山的两江新区人民小学实行指标入学+摇号入学的方式招生，意味着五朵金花+七龙珠的组合变成了现实。摇号范围也非常直接，沿着五号线和十五号线的路径完美闭环，中间的楼盘几乎都有囊括，享受了照母山核心板块最为优质的教育资源，也成为了闭环中的小区业主变得惜售的原因之一。不光如此，核心内的金州小学、博雅小学等也因为不错的产出成为了优秀的资源加成，一些单价较低但是学区不错的高层小区成为了市场的「香饽饽」，成功接棒了鲁能新城片区，成为了新晋的学区新宠。像是博大资源·博雅东这样离学校又近，各方面综合配套都不错的高性价比项目，今年前三季度未完，已经劲销了近百套二手房。但是值得注意的是某些项目的小户型并没有学区指标，或者说是有划定和判定的风险，比如金科时代中心，北大资源的未名苑等。在楼盘报告的数据核准中，我们发现整个照母山的挂牌率是目前我们调研的新板块中最低的，是真的低，如果你看过我们楼盘报告就会一目了然。正因为达成共识的板块认可度，加上不错的配套留住了入住率，以及不俗的学区作为了资源保底，成就了照母山目前二手交易的绝冠地位。当然，照母山在未来仍旧给大家留有一丝悬念，网传许久的巴蜀教育集团是否会落地？这块位于星光隧道北的教育用地甚至开始影响了舜山府和尘林间的成交走向。看来照母山在教育资源的布局上还有不小的余地。人和隧道的通车相信大家已经感受到了便利。这条链接金开和金州大道的双向4车道快速隧道让照母山联通核心区的效率大大提升了。没开玩笑，现在开车从光环到南坪都只需要20多分钟。除此以外正在建设的星光大道辅路以及高架，将会改善东原星樾，融创凡尔赛附近的通行效率，快速串联九曲河与光电园。以前星光隧道入口的早高峰全靠人工疏导，很糟心。还有建设中的链接中俊·天玺方向到园博园的快速路；建设中的金州小学连接金州大道的支路；甚至光环的十字路口也优化了人行道的宽度，开设了掉头的独立车道，也许日后还会有人行天桥的加入。![]()
照母山板块内正在建设的交通配套不得不提的是明年即将通车的15号线，将会对恒大照母山的部分组团和协信星都会带来轨道资源，也加速了照母山片区连接机场和龙兴的往来，换乘3号线也更加的方便，势必会给照母山带来更多的购房需求。我以前就说过，照母山虽然年轻，充满活力，但是对于未来缺乏了一些想象力，今天收回，只要政府想加配置，随时可以加！！！！我知道照母山的商业不会差，但却没想过会成为重庆商业的一个小IP。相信周末去过光环购物公园的朋友应该能体会到这里的火热，络绎不绝的人群，熙熙攘攘的地铁口，拉着行李箱的少男少女…在小红书上，光环的室内森林俨然成为了一个打卡地，充实的活动和玲琅的商铺让夜经济也十分发达。![]()
照母山板块重光片区夜景我一直都不质疑置地的运营能力，光环也一直没有停下过提档升级。中产喜爱的lululemon、萨洛蒙、Lacoste、拉夫劳伦等等时装品牌已经开店，香奈儿彩妆也正在装修，甚至这里也是北区最大的新能源汽车展销场所之一。不少餐饮连锁的首店也在光环揭幕，很多连锁店家的区域最高营收也在这里实现。可以说整个照母山的商业氛围是不输核心区的，将来也一定能成为继观音桥、万象城之后的现象级IP。我相信照母山片区的商业吸附能力还将继续提升，也势必会巩固刚需楼盘的租售比以及改善楼盘的保值率。我之前就说照母山板块是虔诚的，虔诚的把一个个承诺落地，把姿态放低，去还原生活最朴实的状态。目前，我也深信不疑。10年前，照母山给过人们期许，现在也依旧在释放着期待。很多咨询过我的粉丝也都是在板块内改善，对照母山的认可度很高。很多首购的朋友也会经常咨询我照母山很多楼盘的对比。如果你也对照母山的楼盘感兴趣，我们的楼盘报告也许能帮助到你，不管是学区、配套、乃至小区自身的劣势以及户型产品的暇疵，我们都实地进行了研究走访。![]()
实地走访 调研 沟通我们对于楼盘的对比和预算内的选择都有一些客观和比较有意思的分析和见解，这一切都是基于报告内全平台的楼盘成交量价的研究，不管是买房还是卖房，相信这些报告可以节约你大量的时间，欢迎扫码查看。你也可以在我们的公众号的「骁哥严选」页面进入，步骤如下：保利·天汇、恒大·御龙天峰、龙湖·春森彼岸、保利·观澜、融景城·馨苑、江北嘴壹号院·西苑、江北嘴·公园里、中海·寰宇天下、中海·紫御江山、新鸥鹏教育城、天澜道11号、万科·御澜道、中铁建·西派城、恒大·中央广场康桥融府、世茂·茂悦府、恒大世纪城、 恒大山水城、万科城、兰亭序、北大资源·博雅、北大资源·博雅东、约克郡·汀兰、约克郡·壹号湖畔、约克郡·壹号半岛、约克郡·禧悦、金州苑·依山郡、舜山府、尘林间龙湖开元、龙湖好城时光、美的金科郡、龙湖拉特芳斯、桂语九里、首创光和城、邦泰锦宸、中建瑾和城、西著七里、恒大优活城、华科蔚来云著、西永9号9月即将更新：重庆天地、中央公园、礼嘉、大竹林...
