新地王&新楼王相继出现，楼市反弹了？
楼市
房产
2024-04-03 14:52
重庆
![]()
厦门的2024年首场土拍，一块将军祠地块在竞价了152轮后，创下了62671元/㎡成交楼面价的新地王。苏州也出现了溢价率达42.05%，成交楼面价65022 元/㎡的苏州市和江苏省的新地王。宁波的江北湾头最后一宗低密宅地出让，在经过31轮竞价后，以成交楼面价32613元/㎡成为了新地王。3月28日位于上海黄浦区的中海·顺昌玖里开盘，推出的512套房源全部售出，套均4000万左右，总共认筹额达到了惊人的约196.5亿，一举打破了中国开盘销售纪录。![]()
此外据说3月份杭州出了4大红盘，总共3000多套新房引来了超过1.5万的购房者激烈争夺。这几个事件一出，不少人沸腾了，最近就有粉丝来问我们，房地产是不是要好起来了？首先，最近上海、杭州、甚至成都等热点城市的部分项目出现热卖，这是真实数据，没有浮夸。但要就此说房地产就开始要好起来了，感觉还比较牵强。其实最近几年各大城市的土地出让量都下降了很多，不少城市的开发商经过了近两三年的休养生息，在资金储备上也有了恢复，同时眼看着自己手里的土储即将见底，所以就出手了，这并不让人感到意外。同时详细了解一下厦门、苏州、宁波这三块“地王”的情况，就不难发现这是当地政府有意而为之。这三块地都是当地核心区域的核心地块，很明显是把压箱底的好地拿出来吸引眼球、提振信心的。其次，它们都取消了限高政策，这显然是地方政府给房企释放利润空间的信号，所以开发商抢到就意味着大概率能赚到钱。这种举动在我看来，根本目标还是为了托底市场，而不是为了冲高。因为在重庆的我们，已经太多次的见证了地王的意义：地王更多是带来某种信心，但真的仅靠一块地王往往是拉升不了大行情的，甚至连板块行情都不一定能有多大作用。我们想说的是：市场绝对不傻，真正在当下还能引发热销的项目，几乎无一例外都是一二手价格倒挂盘。比如中海·顺昌玖里这个中国新楼王，位置非常优质，位于上海黄浦区核心地段，距离外滩仅约2公里，但它的平均单价却才17.2万/平，要知道在这个项目周边，很多准新二手房项目的价格都已经普遍稳定在25万/平左右了。如此一来二手房与新房价格相差7万左右，属于经典的“买到即赚到”，所以被疯抢完全是情理之中。而杭州的热销盘们，其实情况大多也都一样，价格倒挂普遍在1-1.5万/平左右，都是属于在当下市场中，少见的明确的有利可图的项目，不被疯抢才怪了。所以，不管是地王还是楼王，其实更多是少数热点城市的局部现象，真的不能代表整个房地产的现状。那么在信息茧房之外，大家知道热销的另一面是什么吗？其实重庆、南京、佛山、绍兴等城市在春节后也都有土拍，却都没有很火爆，大多数地块要么是底价成交，要么就是流拍。所以一季度的土拍分化还蛮严重的，有一些热点城市的确爆了，但更多城市则依然暗淡无光。很多人所谓的地市回暖，其实就是头部效应的结果，究其原因是地方财政吃紧，一二线城市不得不拿出压箱底的地块，出让揽金。而即便如此，如今很多一二线城市土拍的拿地方，还是央企和城投居多，这就蛮有些自产自销的味道了。3月份全国百强城市二手房价格出炉，下跌的城市有98个，上涨的城市只有有三亚和赣州2个。事实上在重庆，相信各位也感受的很明显。去年春节刚过，小阳春便立即启动，并且轰轰烈烈的火热了3个月左右；而今年春节后开工已经一个多月了，至今还完全没有小阳春出现的迹象。3） 当下普遍火爆的市场案例，基本上都已经和普通购房者无缘了。而这么大一个中国，最有钱的一批人，再贵的房子都买得起，这并不能代表什么。就在杭州“四大金刚”燃炸市场的同时，杭州也发布了“杭5条”新规，松绑了限购政策。结果杭州二手房挂牌量在三天时间就增加了1.5万套，一周左右的时间就增加了约2万套，总量达到15.7万套。并且杭州近期的二手房源价格月平均降幅在5.4%-5.8%左右，且降价房源占比高达92.37%，是涨价房源的11倍之多。其实现在的市场也并非没有购房需求，包括在重庆也出现了诸如观宸、启元、云河颂、凤栖湖畔等局部热点。2015年我们的解决办法是大规模棚改+货币化安置。但到了这一轮，再这么搞显然就不科学了，因为我国人均居住面积已经突破40平，在这么搞以后只会新出现更多闲置房源。于是在常规政策之外，近两年我们看到了另一种新方案：国家入场，收购二手房进行改造使用。最近的另一个热点是：郑州国资入场收购二手房，今年要完成1万套。根据4.1公布的《工作方案》，郑州的“卖旧买新”工作将按两种方式进行：一是政府指定公司（郑州城市发展集团，100%国资持股）下场收购二手住房，促成群众“卖旧买新”；二是政府政策鼓励群众，通过市场交易实现“卖旧买新”，各有5000套任务指标。如此一来，既盘活了日益僵化的存量房市场，同时也给开发商新盘创造了购买力和新的购房需求。事实上全国想这么干的城市远远不止郑州，据不完全统计，目前已经有南京、济南、济宁、宁波、宣城、徐州等十余城都宣布要搞“政府收购”+“以旧换新”的活动。总的来说，暂目前房地产还嗨不起来，但大家也都看到了国家已经拿出越来越多的富有诚意的政策包，希望它能朝着更健康的方向发展......
