现在买房不看这个数据会很惨！

楼市 2024-08-26 16:39 重庆

现在买房不看这个数据，会很惨。无论是投资还是自己住，只要你以后有可能会卖，都应该留意，那就是「租售比」。

“如果下个月这房子再卖不出去，我很可能会售改租，收租金可能比存银行理财合适。”我很多次都听到咨询过来的粉丝有这样的打算，也有做金融的粉丝在认真的跟我讨论，想要提前布局。

所以，我们梳理了北滨路、照母山、西永甚至礼嘉以及中央公园的楼盘，目前租赁需求旺盛且租金稳定的小区，他们对应的交易量和二手挂牌成交周期等指标都是板块内拔尖的。

例如北滨路保利·观澜、恒大·中央广场；照母山的万科城一期、三期，北大资源博雅东，世茂·茂悦府一期；以及西永的好城时光等等。并且都有不错的交易量，而且其中不乏有很大比例的开发商精装交付。也对应了我一直说的，开发商产品要想好卖，市场接受度高，限售解除后二手去化好，那么就一定得做精装。

对于高租售比的房子，他们大多都在2.5%左右，部分住宅性质的公寓能到3%。

比如我们之前去到北碚实地调研的时候，我们严选经纪人透露很多西南大学附近30多万的小户型装修之后能租到1500以上的月租，包括大石坝东原D8，新牌坊的碧桂园天誉等等，都是这类的代表。包括今年我在年度演讲上分享的，我认识的不少朋友在全城搜罗位置很好的车位打包购买，租售比甚至能逼近10%。核心逻辑都是算帐。

要知道现在的很多银行定存利率很少超过2.5%，就是这么现实。

所以，「租售比」到底是什么？又由什么决定？

租售比是衡量房产投资收益的一种指标。它像是房产的“工资单”。

具体来说，这个比例是通过将房产一年的租金总额除以房产的购买价格计算得出的。这个数字越高，表明房产的投资回报率越高。具体来说，如果一个房子年租金为10万元，购买价格为100万元，则租售比为10%。这个比例越高，说明房产每年从租金中赚取的“工资”相对于其购买成本越高，投资回报率越好。而你买了这样的房子，就像是开公司买到了高效率的机器，哪怕闲置不管，也能够让你省心。租售比就是机器运行所产生的年收入与其购买成本的比例。如果这台机器的成本回收周期短，那它的性价比就很高。同样，房产的租售比也反映了房产的性价比和盈利能力。如果一个房子的租售比很高，就好比一个低成本但高产出的机器，为投资者带来更快的资金回流和更高的利润。

租售比就像是一种测量工具，帮助投资者快速评估房产的“赚钱效率”，从而作出更明智的购买决策，同时也给了业主一个参考指标，从而决定闲置房产要不要处理置换。

而且「租售比」一定是和「投资回报率」是正相关的。

我们可以看看投资回报率的计算公式：

这个公式中：

投资收益，指的是从投资中获得的净收益，包括任何形式的收入或资产价值增长。其中就包含了购房的本金上涨以及持有周期中出租的收益，而出租的收益与「租售比」息息相关。

投资成本，则就是指进行该投资所花费的总金额。

假设你购买了一个价值100,000元的房产，并在一年后以120,000元卖出。在这一年中，你还从租金中获得了10,000元的收入。那么：

投资收益 = 卖出价（120,000元） + 租金收入（10,000元） = 130,000元

投资成本 = 购买价格（100,000元）

使用ROI公式计算：

这意味着你的投资回报率是30%，当然这是非常理想化的参考计算。实际计算时应扣除所有相关税费、交易费用、维护费用等等。

那么为什么需要选择租售比相对更高的房子？

首先，高租售比的房产能够让业主稳定的回收本金，虽然不能迅速覆盖成本，但可以带来更多的现金流。大多数高租售比的房子都能够覆盖掉很大一部分利息，以及其他物业、维修和其他运营成本，还可能有余额。在地产周期调整里能够有着更好的抗周期能力，让心态能够更加轻松从容。

其次，租售比高的房子基本上都位于租房需求较大的区域。这可能是因为地理位置优越、交通便利、学校质量好等因素，这样的地区通常居住稳定性更高，空置率较低。后期如果要再置换或者是变现时，二手挂牌的去化周期一定会更有优势。尤其是在房地产市场下行时，高租售比的潜质就更为突出了。

而且长期来看，租金是有望稳步上涨的，尤其是照母山，西永这种轨道和商业还在持续跟进的板块，流动人口的工作人群的置业租赁需求还在进一步释放。

租金作为租售比的分子，在房价一定的情况下，租金越高，租售比就越高。目前我们的租售比参考指标是静态的，都假定了未来租金不变。实际上，对于长期持有的住房资产，租金的增长率也很重要，会增厚租赁住房的收益回报。

如果按照动态考虑，租售比在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数金融资产回报率。如果租售比超过三年期定存利率，卖房的人就会减少，愿意买房收租的人也会多起来。

毕竟通胀和工资都不会原地踏步的对吧？

所以这也给很多有闲置房产的粉丝提供了思路，衡量你手里的房子要不要置换处理掉。如果觉得还算得过来账，那也许你可以考虑优化一下产品本身，去放大租售比的优势。

比如对闲置房子进行整备维修，房屋设施老旧肯定让租客感到不便和不满。缺乏基本的安全设施（如安全门、窗锁等）的房子可能会使租客感到不安全。这些逻辑和我之前给大家讲过的卖房知识课如出一辙，本质上就是用低成本换更高的租金和更大的成交。希望看到这篇文章的朋友，能对你们有实质性的帮助。

写在最后

最后，关于我们最近上新的楼盘报告，我们也单独整理了「高租售比」楼盘的专区。给不管是想要买房和有闲置房产的业主都提供了很客观专业的参考。

楼盘报告的维度包含了学区、配套、乃至小区自身的劣势以及户型产品的瑕疵，我们都实地进行的研究走访。对你选择楼盘的对比方向有着一些客观和比较有意思的分析和见解，这一切都是基于报告内全平台的楼盘成交量价的研究，不管是买房还是卖房，相信这些报告可以节约你大量的时间，欢迎扫码查看。

长按识别下方二维码，查看高租售比楼盘合集（持续更新中）

你也可以在我们的公众号的「骁哥严选」页面进入，步骤如下：

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北滨路：

保利·天汇、恒大·御龙天峰、龙湖·春森彼岸、保利·观澜、融景城·馨苑、江北嘴壹号院·西苑、江北嘴·公园里、中海·寰宇天下、中海·紫御江山、新鸥鹏教育城、天澜道11号、万科·御澜道、中铁建·西派城、恒大·中央广场

照母山：

康桥融府、世茂·茂悦府、恒大世纪城、恒大山水城、万科城、兰亭序、北大资源·博雅、北大资源·博雅东、约克郡·汀兰、约克郡·壹号湖畔、约克郡·壹号半岛、约克郡·禧悦、金州苑·依山郡、舜山府、尘林间

西永：

龙湖开元、龙湖好城时光、美的金科郡、龙湖拉特芳斯、桂语九里、首创光和城、邦泰锦宸、中建瑾和城、西著七里、恒大优活城、华科蔚来云著、西永9号

9月即将更新：重庆天地、中央公园、礼嘉、大竹林...

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