全国楼市仍然处在相对低迷的状态中，但其中也总会有一些声音和现象会激起大家对楼市的热情和信心。比如全国仍然有上海顺昌玖里的「神话」和北京「地王」的出现。哪怕是重庆，也仍然有粉丝说：看不上的都在跌，看得上的还是很贵。第五季年度演讲上，我们说重庆卖得最好的房子有两个特质：要么是综合素质好的改善，至少是五边形战士，核心区+配套+产品+价格+品牌；要么就是有极致的性价比，同时还不能有许多短板，综合素质要能过得去。除此之外，其他小区的成交数据都很难看。最近这几个月，我频繁地到实地考察二手市场，去了西永、大坪、照母山、礼嘉、中央公园、悦来、蔡家、双山、龙兴等等板块，亲自访谈了几十个房产经纪人，德佑、21世纪、到家了、租售中心等等，实地考察的过程中再一次印证了此前我们的一些想法。目前重庆楼市仍然有1个非常明显的趋势：核心区，或者说配套已然成熟区域的次新洋房相对更抗跌，原因是产品供应少，确定性高。高层，尤其是密度比较高的高层产品的跌幅明显高于真改善产品，哪怕是照母山这样的地方也有这样的特质。比如沙区万科金色悦城，它洋房的成交价格一直很稳，而同小区的高层价格下跌是非常明显的；再比如照母山茂悦府的洋房和高层，也是同样的趋势。而且同面积段洋房和高层的价差高达5000-8000元/平米。也就是说，位置+有竞争力的产品才能卖得动、更抗跌，不管是新房还是二手。而位置更多的就是土地供应少、配套齐全的地方；而产品力的维度可能有很多：容积率、户型、绿化、外立面等等，都需要全方位的碾压竞争对手才能博得买房客户的芳心。也就是说这分化的趋势，仍将继续。。。好的越来越好，差的越来越差。所以，你有没有发现，重庆的开发商们但凡现在推出来的新产品都可以说把「产品力」卷到天花板上了。坦白讲，这会让很多没有竞争力的二手小区的价格进一步下探。比如，最近重庆万科刚刚推出的壹号作品万科·星光天空之城【星澜】。可以很肯定的说，看完它的产品后你也会感叹：这么卷吗？！140万竟然还可以买到这样的房子？！甚至说它拥有重庆目前140万内最好的产品力也一点都不为过！而且是综合素质还比较好的那种。![]()
外立面意境图
首先，这一次的万科·星光天空之城【星澜】几乎已经没有「竞品」了。
这是万科·星光天空之城【星澜】它一出生就拥有的优势。在所有的核心区里，有两个区域的土地供应尤为稀缺：一个是母城渝中，另一个就是老沙区。根据统计主城九区住宅近10年供地912宗，老沙区住宅这10年时间仅供地15宗，占比仅有1.64%。所以我们看到沙坪坝核心区的房子从来没有卖不动的情况，如果产品好+价格合适+配套优质，更是能跑到重庆楼市的前十名。再加上这两年土地供应减少，用不了多久，重庆核心区的优质新楼盘将成为凤毛麟角般的存在。在沙区核心的万科·星光天空之城【星澜】更是，现在如果你想在沙区核心买房，还有几个选项？甚至在可预见的未来三五年恐怕都不一定有什么新产品了。![]()
大门意境图其二：容积率仅约1.28！这是核心区1.28的容积率，是不是没有对手？重庆老牌的独栋豪宅，比如蓝湖郡、高尔夫花园这类的独栋别墅社区的容积率大概是0.7，市面上主流的纯洋房社区则大概是1.5。哪怕是礼嘉这样定义改善的板块，地块的综合容积率也去到了2.5。这样的容积率在近些年的土地出让中都是极为少见的，就更不用说是在核心区土地，10年难遇！对比之下，万科·星光天空之城【星澜】的容积率肯定是大幅度领先市面上的纯洋房社区的，介于联排和叠拼别墅社区之间。在这样的容积率下，业主得到的是更加宽阔的公共空间，更大的楼间距，更少的楼层和高度。![]()
项目意境图所以万科·星光天空之城【星澜】项目最高的楼栋也只有8层，大部分都是7层。这样的配置充分保证了居住的舒适性和静谧性，作为核心区闹市中的项目，可以实现「结庐在人境，而无车马喧」的生活体验。当然，我们看到重庆二手房市场相对更保值的房子大多都是密度更低的。其三，在约1.28的容积率之下，8万方的景观实属罕见。万科·星光天空之城总的绿地面积达到了约8万方。是的，你没有听错，而且这8万方的景观只属于小区业主私享。就是8公顷，约11个标准足球场那么大。够夸张了吧？通过规划图和意境图可以看到，小区的南区和北区通过地上连廊相接，使得整个大区形成一个环道，一圈下来，整整约1.2公里，简直是跑步爱好者的福音。而且整个小区几乎没有坡度，也不存在分割的台地，目之所及皆能触及。![]()
项目总平图万科·星光天空之城【星澜】的景观中有一个围合式的下沉广场，使得最大楼间距达到了近百米，也成为了小区最大的一个中庭，满足了业主们的社交需求和户外休憩绿地。毫不夸张地说，小区的业主甚至可以在自家小区露营，当你不知道该怎么去和孩子谈心时，可以从陪TA去小区里数星星开始。这样的景观氛围，真的是能让人把心放下来，让时间和生活慢下来。![]()
项目意境图8万方的中庭，这样的配置，只能在十几年前的超级大别墅群落里才能看到了吧？其四，约89㎡的创新产品，可以说是2024年重庆90㎡左右产品里最强王者。也许你见过很多的建面约99㎡的横厅户型，万科自己也做过很多，像是之前的金开悦府、森林公园都有约99㎡的三房横厅。
但是将面积再下放到90㎡以内呢？面积减去10%，约89㎡可以做到什么：三房+横厅+双卫！
放眼重庆90㎡以内的产品，不管是过去的二手房还是新房，有几个可以做到横厅？或许有一些，但能做到双卫的呢？少之又少吧？或许也有存在，但双明卫呢？
而且，如果认真看这个89㎡的产品，亮点真的太多了：在拥有独立玄关入户的同时，产品还实现了U型厨房的布局，整个厨房的操作面达到了约7米。
而且，你看它厨房的操作台设计在了客餐厅一侧，还可以直接和客餐厅对话，也就是说你在做饭的时候是可以兼顾家里的小朋友或者来家里做客的朋友。
而且，你再看，它的客卫竟然是三分离的设计，再往外侧还配有独立的生活阳台！
据说，这个产品的实际使用面积得房率是100%！
以上，所有的都是一个建面不到90㎡的产品所拥有的配置，你说卷不卷？如果你看了这个产品，市面上99.9%的同面积段，甚至很多100-110㎡的产品你都看不上。
真的强烈建议去实地看看他们的样板间，然后再来评估万科·星光天空之城【星澜】这个约89㎡户型的产品力！
其五，万科·星光天空之城【星澜】可以享受沙区核心区的全能配套。
距离万科·星光天空之城【星澜】直线距离约600米，就有沙坪坝小学融汇分校，实力不容小觑。附近还有重庆一中的集团校——天星桥中学以及凤鸣山中学，周边教育资源丰富。同时，项目周边步行距离就能通达集中商业街，如果不堵车开车约十分钟就可以到金沙天街和沙坪坝高铁站。可以说，都是实实在在看得见的配套，不用等待。
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项目区域图
其六，配置了万科系还不错的装修产品，不仅入住时间更短，成本也更低。
不管你是否喜欢装修房，有两点是无可否认的：一是在重庆楼市里我觉得万科的装修审美是行业第一梯队的，尤其是总价300万以内的产品，无论是设计、配色、配置都远超同行，当然因为这几年万科在重庆陆续呈现的还不错的装修产品也改变了很多人对装修房的偏见；二是相比清水房，购买装修的产品可以省下一笔不小的装修开支，让业主能够在有限的时间和精力内获得更大的居住舒适度和生活品质。
稀缺的产品供应+拥有绝对话语权的产品力+万科的装修配置和品牌加持，你觉得它会卖多少？
约140万的总价！
你没有看错，这样的配置，总价大约140万就可以买到。
可以说综合性价比直接拉满了吧？
所以我们看到万科的宣发广告上赫然写着
「重庆万科2024年壹号作品」
，而万科·星光天空之城【星澜】所呈现出的这种产品力，作为壹号作品，当之无愧。只是啊，这样的产品出来又会淘汰多少二手房？
