成交价上涨100%！重庆正式踏入改善市场！
楼市
房产
2024-04-15 16:04
重庆
观宸、建发缦云、龙湖云河颂、长嘉汇、招商1872、万科璞园、重庆时代中心、华侨城、国浩18t和香港置地启元。他们的名字和销量都不是重点，重点是他们的单价和总价！我们不妨再拿出2023、2022和2020年的前十名的数据来对比一下：2023年销售榜TOP10平均单价：20883元/㎡2022年销售榜TOP10平均单价：18319元/㎡2021年销售榜TOP10平均单价：15369元/㎡2020年销售榜TOP10平均单价：12883元/㎡从单价12000到单价24000，成交单价直接翻了一倍！从总价145万到315万，直接2.17倍，同时也说明销量前10楼盘的户均成交面积在增加！曾经在多种场合，我表达过一个观察：过去三四年重庆的开发商们为了跑量都在把产品做小，2t6\1t4的产品成为了市场的主流。虽然“看起来”销售速度可能更快了，但是结果却是——新房和二手的差距越来越小。这里我说的差距是两种差距：产品同质化以及价格差距。如果你是地产从业者或者这几年一直观察重庆楼市一定也会有这样的感受。如果过去没有，现在肯定也有了——很多刚需的新盘根本卖不动。价格比二手贵3000，产品还不多，换作你是购房者，你买新房还是二手？关键是在市场的下行期里还根本一点利润都没有！这不是赔了夫人又折兵么？因此，重庆新房和二手房没办法形成一定的轮动，也就是置换效应，最恐怖的是当新房和二手逐渐趋同新房的价格卖不上去后，又会进一步压低二手房的价格。（我们这里讨论的不是房价贵或者便宜好的问题，而是市场循环的问题）。我也曾多次说过，其它大部分一二线城市的新房的主流面积段情况，我们看看这几个城市的：而且这些一二线城市的120平米以上的产品几乎都占据了50%以上的市场份额。重庆和其它大部分城市都不一样：他们新房越做越大，而重庆越来越小，或者说在大部分城市新房都进入了改善市场的时候，只有重庆和寸土寸金的深圳一样供应着刚需的产品。到今年，此时此刻，我想大部分重庆的操盘手们或许才想明白“跟风”做产品在市场的上行期是最安全的选择，但在市场的下行期或者充分竞争的市场里只有创新、只有差异化的产品才能持续推动增长。我们看到的第一季度的重庆的卖得最好的前十个项目，大多都在产品力上遥遥领先于其他项目。对于开发商来说，现在阶段也只有改善客户能支付产品溢价、愿意支付产品溢价，溢价的部分就是开发商的利润。讲真的，这是一份让我比较开心的成绩单，即便整体的销量并不那么好看，放到前几年可能只是一个周的销量，但我们看到了让市场能正向循环的火苗和希望。所以，在第四季年度演讲上我讲过一句话：重庆的开发商们需要自己给自己解套，而这个答案或许只有——拿对地，做创新的产品。而今年，重庆的第四代住宅的兴起，或许是另一个好的开始，目前我所知道的就有十来个项目都在规划这一类产品了，希望它能持续久一点。
