曾经贴地飞行的次新房，现在成交价涨起来了！
楼市
2024-12-28 09:49
浙江
滨康天曜城交付实景
今日共有2盘公示1盘登记，详见文末▼
临近年底，杭州有多个楼盘交付，申花的馥香园、杭曜置地中心，云城的杭与城，还有滨江区的江晖府等。在这些楼盘中，有的开盘摇号时就非常热门，关注度一直很高，如今交付后，许多人都很关心房子办证挂牌后首套的成交价。对于购房者来说，新交付楼盘周边的次新房成交价，是比较好的参照物。![]()
12月27日，江晖府开启交付，中介透露，当天就有业主的房子在内网挂牌，业主们的心理价位比较高，有一套199平方米的房子，挂牌总价是1480万元，单价7.43万元/平方米。这个挂价比起开盘时5.15万元/平方米的限价，每平方米足足涨了2万多元。这个挂牌价格，市场能接受吗？不妨来看看在它周边2.5公里以内、开盘时限价接近的滨江区次新房，近期都在卖什么价格。
江晖府距离滨康天曜城大约2.2公里，开车大约只要9分钟。有双地铁加天街配套的滨康天曜城，位于地铁1号线及地铁5号线的换乘站滨康路站。自10月以来，已成交25套，其中12月大约成交了15套，成交均价5.1万元/平方米，部分大户型成交价格5.4万元/平方米-5.8万元/平方米。![]()
今年8月交付后，二手房成交价曾经一度贴地飞行，出现了4字头的成交纪录。滨康天曜城一共17幢高层住宅，共1392户，住宅容积率约2.5左右。主要户型有4种，分别为110平方米、124平方米、139平方米、196平方米。从交付以来的成交情况看，天曜城越大的户型，成交单价越高。据中介透露，目前价格已经企稳，124平方米户型的成交价为5.2万元/平方米，139平方米的户型成交价为5.5万元/平方米，196平方米的五房户型，有两套分别以1150万元、1130万元成交，折合单价约5.8万元/平方米。![]()
滨康天曜城由南面的滨康路、西面的西兴路、北面的滨安路三条道路围合而成。从整体区位上看，小区位于滨江区的东南角，东面和南面紧贴着萧山区。杭报房产在小区周围道路上转了转，看到了不止一块滨江区与萧山区的分界标志。2021年6月，正值杭州楼市上行火热期，滨康天耀城首次开盘，首开的395套房源共吸引4699组客户摇号，综合中签率仅8.41%，触发限售。2021年8月，滨康天曜城与亚运村三盘同时领出预售证，综合中签率36.3%。后续几次开盘，在没有其他红盘分流的情况下，滨康天曜城综合中签率10%-13%。在当时，这样的低中签率，已经属于热门红盘了，一部分中签的购房者，心理预期是交付后房价能涨到7万元/平方米。![]()
交付时，遇上了市场行情的低谷期，市场能接受的价格与业主们的心理预期相差还是比较大的。熟悉滨江西兴板块的业内人士表示，滨康路综合体早在十多年前就有规划，之前的东方花城、玲珑府在新盘发售时，开发商就以这里将建设综合体作为营销卖点。但规划的综合体一直没落地，直到2020年5月，龙湖以71.89亿元竞得该地块，规划设计打造龙湖天街及住宅。住宅部分即龙湖滨康天曜城，限价5.15万元/平方米，是当时滨江区新建商品房的最高限价，略高于2024年开盘触发限售、限价为4.93万元/平方米的星民TOD项目滨江兴耀潮起。
滨康天曜城的外立面是四面铝板，四排住宅组成了三个景观组团，会所水系均有设置，沿街有部分底商。小区配有幼儿园，下楼出门就是地铁站，这些配套符合“国际滨”人群的现代生活需求。和金茂府、晓风印月等次新房相比，滨康天曜城的成交价不算高，原因是多方面的。邻近的二手楼盘瑞立东方花城、锦绣玲珑府、阳光城上府等交付时间早，中小户型有较多选择，而且基本上挂牌成交价低于5万元/平方米，分流了天曜城中小户型的意向买家。![]()
另外还有新盘的虹吸效应，同在西兴板块，今年11月开盘的绿城晓风朗月，四面铝板，大面玻璃，公建化外立面，以170平方米至190平方米为主要户型，精装限价5.385万元/平方米，首开有房家庭中签率9.6%。隔壁萧山区湘北单元两个限价为3.25万元/平方米的新盘——绿城月咏和风和海威中天向云晓著，今年开盘入市后，也是以双地铁加天街作为配套卖点。这两个新盘与天曜城有将近2万元/平方米的差价，满足了部分滨江区购房者的外溢需求。
中介说，在二手市场上，西兴一带的改善客户，可选择的次新房比较多。距离江晖府大约1.8公里，和滨康天曜城相距约2公里的次新房御滨府，12月网签了5套，其中有几套是大户型，网签均价6万元/平方米，实际成交价6.4万元/平方米-6.8万元/平方米。![]()
在9月底房产新政之前，御滨府成交量低迷，7月网签1套，8月网签2套，9月网签0套，网签均价是5字头。近3个月的成交量大增，10月网签7套，11月网签9套，网签均价也升到了6字头。御滨府开盘限价是4.92万元/平方米，如今成交价比开盘价涨了很多。御滨府的学区配套是杭州江南实验学校教育集团。因为江南实验学校在滨江区家长心中的份量很重，与之相关的学区房，都比较畅销。![]()
中介说，御滨府交付快满2年了，意向成交后，房东们会配合买家，等到产证满2年再正式签约，这样就不用交一大笔增值税了。御滨府靠近北塘河的一排住宅，视野比较好，阳台上可以看到西兴古镇风貌和北塘河景观。近几天有一套高楼层139平方米，成交总价约为950万元，折合单价6.8万元/平方米。104平方米的小户型，成交总价大约630万元，因为总价较高，成交较少。御滨府挂牌在售的房子较少，目前只有55套，因此，楼层好、景观视野好的房子比较稀缺，近期价格稳中有升。御滨府具有学区优势且更接近各大厂“厂区”和滨江区政府等核心板块。中介告诉杭报房产，125平方米的户型是御滨府四房“销冠户型”，成交总价可以到800万元，尽管单价高出天曜城上万元，仍有对学区要求高的客户频频接手。![]()
不过，御滨府的一楼房子下面没有架空层，天曜城的房子更新，设计了一梯一户、一楼架空层等。以139平方米为例，天曜城的边套，是现在最流行的餐客厅一体的大横厅，三房朝南，有大阳台。御滨府的客厅是飘窗，南向主卧和次卧都有阳台。时近年底，随着政策利好市场回暖，滨康天曜城的二手成交价格也随之企稳，房东们的信心开始恢复了，近期该小区成交量和挂牌均价都有上升。御滨府也是量价齐升，从二手房市场这些良好的趋势来看，江晖府的成交价或许也值得期待一下了。 编辑：鲁晨 审核：尹琪慧 丁艳
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