文澜实验学区大宅法拍，高于参考价成交！
楼市
2024-12-30 08:56
浙江
昨日，桥西豪宅大河宸章成交了一套法拍房，建筑面积258.72㎡，总价1655万元，折合单价约6.4万元/㎡。该房子位于大河宸章公寓7幢702室，边套户型，南面三个卧室，包括两个套房，北面一个卧室和保姆间，客厅带阳台，包含中、西双厨，室内保养不错。税务询价给出的参考价是1606.6512万元，起拍价1125万元，折合起拍单价约4.3万元/㎡。![]()
近2万人次围观，报名人数从开拍后一直递增，共计16人报名，最终以1655万元成交。这样的价格比起拍价高了530万元，比参考价高了约49万元。从竞买记录看，大部分买家的报价止步于1500万元，甚至有买家直言，“奔着捡漏、投资去的，价格超过1300万元就没再跟进。”参拍者刘哥表示，这套房子他关注很久了，因起拍价低，不排除有捡漏的可能，但心理底价是1500万元。他算了一笔账，假设以1500万元拍下这套房子后，然后在二手房市场出售，起码要有10%的空间才有利润。“买进再出售要考虑税费问题，如增值税、个税、契税、中介费等，还有短期没卖出去的资金成本。如果买进价格超过1500万元，那后期在二手房市场就没有竞争力。”最终成交价为1655万元，刘哥认为买进来自住还不错，但投资不划算。
大河宸章在杭州颇具历史韵味，自入市、交付，再到二手房市场关注度都不低。2007年，远洋地产在杭州第一次出手，拿下杭一棉AB地块，楼面价15588元/㎡，当时桥西一带的房价也不过11000元/㎡-13000元/㎡，面粉贵过了面包，引起杭州楼市一片哗然。后来，A地块规划为低密产品，也就是如今江南里的前身，后由绿城接手操盘；B地块为高层住宅，即如今的大河宸章。![]()
2011年，大河宸章首开，均价约3万元/㎡。然而开盘不到半年的时间里，桥西板块楼市风云突变，项目也经历了长达几年的调整期，销售价格甚至一度跌至不足2.5万元/㎡。昨日这套法拍的房子是在2013年申领预售证，总价约724万元，单价约2.8万元/㎡，包含5500元/㎡的装修标准。![]()
交付以来，含上述房子共有5次法拍记录。前四次拍卖的都是约89㎡的小户型，有三次集中在2020年-2021年，单价在6.6万元/㎡-7.4万元/㎡。在二手房市场中，交易最频繁的也是约89㎡的面积段，好一点的户型总价能达570万元，单价6.4万元/㎡左右，户型优势不明显的总价在500万元-530万元，单价不足6万元/㎡。据附近经纪人小朱透露，89㎡面积段之所以卖得好，很大一部分原因是学区。大河宸章北面就是文澜实验学校，在杭州排名前列，有的家长单纯为了学区先买套小的。![]()
近两年，房地产行情不稳定，很多人怕踩坑，会优先考虑小面积房子满足入学需求。除了买大河宸章的小户型，甚至还有些家长会买学区范围内的安置房，比如新安天苑、吉如家园等，或者小河路老破小，总价200多万元。然后自己租住在板块内的碧玺、运河宸园、大河宸章或是大运宸府这样的品质小区，还有的会边租房边去申花这样的核心板块摇新房。大河宸章的大户型业主相对惜售，基本以自住为主，一年下来交易没几套。![]()
约259㎡的户型今年只交易了一套，在4月份网签价1300万元。中介透露，这套房子实际成交价为1900万元，单价约7.3万元/㎡。约306㎡户型在今年10月签约了一套，据了解该业主因需腾挪资金急售，且房子楼层较低，成交价在2000万元出头一点。小朱表示，昨日这套法拍房1655万元的成交价格比二手房市场价低了有四五十万元，也算是更新了大户型的交易纪录。目前在售的房子中，大户型如192㎡-300㎡面积挂牌价在1500万元-3000万元不等，像约259㎡的户型在1700万元左右能成交，具体得看房东心态。 编辑：鲁晨 审核：张巧英 丁艳
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