现在这个阶段，很多人都在苦恼要不要买房？要买的话，楼盘该怎么选？是买新房还是二手房？具体到几个小区，又该怎么选？
类似的问题，每天出现在我们的后台。
其实，在不知道怎么抉择的时候，可以先看看别人的问题，说不定就能找到共通的解题思路。
今天我们就要拆解一个真实购房者，正在面临的买房难题，从他的问题里，能总结出不少买房方法论。
他的问题是这样的——
「老师你好，预算2500万左右，仁恒滨江园、壹品、海潮望月城这几个小区推荐哪个？不考虑学区，目前住金色家园，已有胜利实验、杭州中学学区，想换个四房，品质好一点，以及离学校不要太远，如果有新房也可摇号考虑。」
南星桥和望江一带已经很久没有新楼盘了，显然，如果他还想留在这一带，就只能在二手房之间选择。
这三个楼盘怎么选？第一步，先了解一下它们的基本情况。
这三个小区都是交付五年内的次新房，仁恒滨江园在2022年上半年交付，壹品更早一点，交付于2019年年底。海潮望月城则是「新晋顶流」，一个多月前，它刚刚交付加入「豪宅大家族」。
☝海潮望月城实景
从地段层面，壹品和仁恒滨江园属于南星桥，有豪宅集聚的光环，也有头部学区的优势；海潮望月城在全新的望江新城，今后家门口就是K11综合体。
关键是，它们目前在二手房市场的表现怎么样？
深耕这一带的中介洋哥，唰唰唰发来一串数据——
「仁恒滨江园前不久刚成交一套顶楼的房源，171方，2300万成交了，带一个车位。」
「壹品的价格也差不多，均价基本要13-15万/方，具体得看楼层看房源位置。但是壹品的成交比滨江园要好，仁恒滨江园每个月成交1-2套，壹品能有个3-4套。」
那海潮望月城呢？
「海潮望月的成交很好，从交付到现在才一个来月，已经有十多套签约，刚刚听说又成交了一套277方的，带车位3150万。现在它的成交价基本是在9-11万/方之间，看楼层。」
所以，用一句话总结：仁恒滨江园和壹品卖得更贵，但很难成交；而海潮望月城单价更低，成交量也更活跃。
为什么会拉开这样的价差和成交量差异？
我们知道，影响二手房价值拼图的要素，不外乎这几个方面：开发商、物业、地段、学区、房龄、产品品质、户型纯粹度以及板块预期。
如果一一对照到这三个小区，基本可以总结为两方面的区别：
一，板块现有的兑现度不同；
二，产品有代际差。
虽然海潮望月城跟壹品、滨江园，直线距离不过1公里多，但这短短的1公里，带来了学区和现有城市界面的差异。
☝信达滨江·壹品实景
南星桥已经是成熟的豪宅聚集区，一溜的超级豪宅+确定的好学区，对高端改善家庭来讲是很有打动力的。
虽然望江新城也很好，但它的好还没有完全呈现出来，因为周边大量配套都还在建设中。只有等K11、瑰丽酒店、城站东广场这些高能配套落地，它的好才会被更具体地感知到。
要知道，行情好的时候，未来的预期都会被折到价格里；行情不好的时候，未来的预期是没法折到房价里的。现在，就是行情不好的时候。
至于为什么海潮望月城能有这么高的成交量？除了价格，还有产品在发挥作用。
这三个楼盘都是滨江开发的高端项目，在开发商品牌以及物业方面打了个平手，但是，它们的开发年份是不一样的。
这不仅意味着房子新旧不同，还有产品开发理念的代际差。毕竟在这几年里，住宅产品经历了猛烈的迭代，豪宅也不例外。
☝仁恒滨江园实景
比如海潮望月城做了贯穿全小区的风雨连廊，在园区景观和配置上，也都有了全方位的升级。
更重要的是，户型面积的定位完全不一样了：壹品是137-210㎡，仁恒滨江园是170-250㎡，海潮望月城是272-483㎡。户型段的差异，代表的是总价门槛的差异，也在一定程度上映射了楼盘的高端段位。
用中介洋哥的话来讲，「很多客户看中海潮望月的地方就是房子新、面积大，这一带没有这么纯粹大面积的小区。」
加上它的单价更低，同样的总价预算，在海潮望月能买到更新更大的房子，诱惑力一下就出来了。
回到这个问题上，这位朋友怎么选？
市场已经给出答案，既然没有学区需求，首要目标是买一套更改善的四房，更合适的显然是海潮望月城，既不用为学区溢价买单，又能买到更大的户型，270方和150方、170方的居住感受是不一样的。
而对我们购房者来说，明确需求优先级很重要，因为没有十全十美的房子，只有相对更合适自己的房子。
如果这位朋友的第一优先级，变成了学区或发展前景，选择就又会不一样了......
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本文主笔︱邹虹 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
