又见地王。
文︱邹虹 「维维说房」主笔
昨天（12月19日），杭州又成功出让了两宗宅地，一宗在萧山城区，一宗在临平乔司。
场面很火爆，不光溢价率持续飙高，还拍出了又一个板块新地王。
萧山城区这块地，可以说是今年杭州土地市场的「黑马」。
有多炸裂？
地块一进入正式开拍，溢价率就一路飙升，最后整整经过70轮竞价，由海威&中天以76.5%的溢价率竞得。
对，拍到了将近80%的溢价率，这不仅勇夺今年「年度之最」，也刷新了2018年以来的溢价率新高。
这块地最终成交总价179966万元，折合楼面价达到了37064元/㎡，妥妥刷新萧山城区楼面价纪录，成为板块新地王。
☝萧山城区地块位置示意图︱制图：周羚
这块地边上的大量二手房，成交价不过是37000元/㎡左右，最贵的是钱塘明月，能卖个5万上下。为什么这块地的地价可以拍这么高？
因为，高低配的大门重新打开了。
这块地的容积率是1.8，有机会规划出低密叠墅甚至4层联排，就像绿城和英冠在萧山市北的项目——晴澜轩，同样是容积率1.8，除了6幢高层，还规划了8幢总高4层的联排；还有东新的绿城·润百合，也是1.8的容积率，规划了高层和叠墅。
更重要的是，杭州新房已经全面放开限价，没有了最高价的限制，低密产品的价格自然更有想象力。
尤其像这块地，位置非常成熟——
隔壁就是萧山老牌豪宅绿城九龙仓·钱塘明月，南面是高桥金帆实验学校，北面有银河实验小学，往南三五百米是萧山医院和5号线育才北路站。
不止，一公里范围内，还有萧山万象汇、萧山图书馆、萧山剧院、萧山区政府、政务服务中心等一串城市配套。
在这么成熟的地方，低密产品的市场需求、价格支撑力都非常强。
限价全面放开后，事实上不止萧山城区，接下来的土拍，只要容积率不是特别高、没有特别严苛的限低或限高，高低配项目会在各个板块大规模回归。
同一天出让的还有乔司宅地，竞争也很激烈。它的关键词有两个：超低容积率+地铁口。
这块地的建筑面积约4.3万方，容积率只有1.1，也就是说，这是一块有机会做出排屋合院的低密地块，或者打造一个纯叠墅楼盘也完全没问题。
加上它就在9号线乔司地铁站口，和地铁「零距离」，跨过一条马路就是宜家家居，配套和界面都挺不错。
☝乔司地块位置示意图︱制图：周羚
主流地段的地铁口排屋叠墅，自然不缺需求量。更何况，临平这两年的大量规划都在这一带，南融主城区的决心一目了然。
这也是为什么，它会拍得这么火热：一共竞拍了53轮，最终被英冠以48.8%的溢价率拿下，楼面地价18306元/㎡。
当然，容积率新规多少也起了一定助力。
毕竟这条新规最大受益者就是低密项目，不仅整盘可售面积变多了，对排屋叠墅来讲，当楼盘整体抬高后，也极大化解了地下室潮湿的问题。
它最终的新房售价会是多少？
最近有了一个新参考，就是丰收湖的绿城·湖栖云庐，它刚领出首张预售证，叠墅均价41650元/方。两个项目的直线距离差不多800米，有了不限价的湖栖云庐在前，这块地未来的新房售价也有了大概的参考。当然，这还得看产品能做到什么程度。
其实最近一年内，丰收湖到乔司一带，「上架」了不少低密楼盘。
前有容积率1.3的春曼雅庐、东润府，后有容积率1.2的绿城·湖栖云庐，再加上昨天英冠这块地。
曾经的城东，总是羡慕城西有选不完的排屋叠墅，但现在不一样了，当一个接一个低密楼盘登场，城东也开始形成它的低密聚集效应。
更关键的是，乔司这一带的城市面貌也在发生翻天覆地的改变。你印象中的农居房、厂房在一点点拆平，取而代之的是一片接一片写字楼、新小区、新配套。
更好的板块气质加上更好的产品，也就有了更好的居住体验。
容积率新规开始实施，实际可售面积增加，算账快的开发商可以抢先布局，尤其是做得出低密产品的成熟城区。
「低密」，一定是2024年甚至2025年的年度关键词之一。
无论是高低配还是纯叠墅排屋楼盘，各色各样的选择低密正在不断冒出来。这也是越来越多地块，拍出高溢价的重要原因。
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本文主笔︱邹虹 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
