声音︱裘维维
文字整理︱刘恋
·壹·
@程某
杭州新拍出很多地，价格很高，现在不买明年会不会涨价呢老师？我们预算350万买婚房，要求三房，最好有地铁，两个人在火车东站边上和留下上班，不知买哪里好，求推荐。
答：不用太担心，现在地价涨的基本上是改善型楼盘，对三四百万的房子影响没那么大。要买在哪里，你们二人可以权衡下要离谁更近，中间地带基本不用考虑，这一带是市中心，没有这个总价的次新房。
如果要靠东站近，有一个楼盘合适——离东站直线距离很近的华中南路站边上，有兴耀的新项目，不论总价还是以后的产品，相信会让你满意，因为离地铁站近，去留下也还方便。另外还可以沿着4号线再往北，比如到桃源板块，有建发·云栖上宸，总价、学校以及距地铁100米不到的距离，也挺适合你的。
但若要靠留下，有两个选项，一个是二手房，比如和家园，直接就在留下了，可惜离地铁有点远；想离地铁近些，可以关注翡翠城，但重点挑它最新的组团梧桐郡，靠近地铁站，产品更吃香，350万也能买到三房。另一个方向是买新房，不过得去云城了，有点远，有建发·云城之上，350万也能买到不错的三房。
·贰·
@玉林
我目前住在嘉绿苑楼梯房两房，学区是嘉绿苑小学和嘉绿苑中学，当时买这里主要考虑大宝上学。现在二宝刚生，老人来带娃，两房不够住了，想置换个三房，同小区置换可能还要在老小区住十几年，半辈子都过去了。考虑新楼盘，但又不知学区能否赶得上这里，比较纠结，我该买其他地方的新房吗？预算500万左右，有推荐吗？
答：那就换呗，就像你说的，还要住老小区十几年，半辈子都过去了，干嘛不享受生活呢？就算你不享受，小孩也要享受生活。这个问题最关键的，其实是看你接下来能接受买哪里。500万总价，想在嘉绿苑附近买房很难，而且只有老房子可以买，再好也就是带电梯的回迁房，面积能买宽敞一点，这是一个方案，但生活品质只能说一般般。
如果想品质好的新房子，要么往西选、要么往北靠，你们就结合自己的工作地点来。比如往北到云谷，像云耀之城，500万能买它很大的户型，小区环境好、地铁在楼下，学校也挺好，毕竟这里是西湖区。云谷隔壁的三墩北也是重要选项，学校一样不错，不过这里只有二手房，像云谷公寓。
另外还能关注拱墅区的运河新城，500万有很好的选项，滨江绿城在这都有新项目，单价3.37万/㎡，学校都很OK，就是得摇号。你可以把这些选项梳理下，哪些合适，就不用眷恋嘉绿苑的小两房了。
·叁·
@倪
目前手上有套新街的虹云之城109方低楼层，一套临平崇贤的宸瀚里99方。最近想卖掉一套，不知先卖哪套？置换到申花或运河新城，价位在450万左右，是否有推荐的楼盘？希望地铁方便，有初中要求。谢谢。
答：申花有点难推荐，450万在这只能买十几二十年前的房子，学区你肯定也觉得一般般，一定要买的话，就去早些年的小区里挑一挑吧，选个质素稍微好点的房源。如果预算到500多万，买在申花会容易些，像杭樾润府、杭曜置地中心的100方出头房源，买在这里，你两套换一套也是很值得的。
如果你买运河新城，选择就会从容多了，有滨江绿城的三个新项目，今年都会上市，可以密切留意。另外这里的二手房你也买得到，像河语光年、上河公元。这样你不用提高预算，房子也可以只卖一套，建议把新街的房子卖掉，把崇贤的留在手上， 因为崇贤离运河新城近，说不定你以后两套都用得上。这个操作，不是看哪套房子更有价值或更好卖来做决定，而是看哪套房子更用得到，对家庭实际更有帮助，说实话现在这两套房子都不好出手，需要很诚心的挂价。
·肆·
@剑飞
想在杭州买套4房或5房，总价1200万左右的学区房，现在新房或二手房，有推荐吗？
答：在2024年的尾巴，杭州的改善新房结束了一波摇号，短期内的选择就非常少了，不是说没有，就是更需要拼运气了。
能推荐的有三塘的绿城·润百合，你能买到四房或五房，学区预期不错，当然新房是没法承诺学区的，交付后可能会变。润百合南面还有海威中天·泊璟杭粼府，离地铁更近，再往南一点到东新还有西房·宸樾恒久府，它不知道还有没有房源剩下，这三个你可以当做重点。另一个方向，是去钱二，潮语映月还有一些楼幢没开，这里学校也有很好的预期，可以瞄准它。
新房主要就以上几个选项，如果买二手房，你可以衡量下自己要什么，比如南星桥学区挺好，地段也有光环，但你只能买个比较小的房子，因为这里总价很高。但是边上的K11住宅，挂牌量大，就可以买到140方左右的四房房源。另外也可以考虑申花，学区同样不错，价格对你来说更适合，1000来万能买到不错的四房，像宜和园、养云静舍，还有性价比相对高的天玺天荟，面积能买挺大的。
·伍·
@何
维维老师你好，我想问下沙的金沙御湖境怎么样，可以买吗？从开发商口碑、产品和地段考虑，人在下沙工作，行情比较冷。
答：这个项目反而是大户型卖得好，适中的面积买的人会少一点，因为地段有优势，产品做得也不错。总体来说，它还是下沙金沙湖边卖得很好的一个楼盘。现在活着的开发商，都还是靠得住的，龙湖对下沙来说更靠得住，龙湖天街就在边上，这是它品牌实力的一部分。在下沙买房，御湖境当然是一个要去看的重点。
当然你也可以多比较，现在这里楼盘有好几个，比如万科·朗拾湖著，以及年前附近刚拍了一块地，滨江兴耀一起拿下的，离金沙湖边也不远。包括最近卖很火的兴耀·沐云川也可以，离地铁近，有学校预期，从价格、地段、产品维度上，你看自己更喜欢哪个吧，目前市面上这类房子，产品都做得还不错。
至于行情冷热问题，其实不用考虑过多，现在买房肯定以自用为主，以后能涨价自然最好，不涨也放平心态，反正是用来自住的，你并不会短期内就卖掉。
·陆·
@生命在于折腾
云湖之城10号地块的239方，有没有投资价值？我们手里有闲钱，想买套好的房子放着，这里兼顾了城市资源和舒适性。
答：我觉得没问题，云湖之城显而易见是整个未科核心区最好的位置，或许过几年北面的云城也发展起来了，那边也会迸发出比较强的吸附力，但目前来看，一定还是绿汀路这一带发展更快，是宇宙中心的中心。
至于有没有投资价值，就看你的预期多高了。如果要跟几年前交付就有巨大的收益相比，恐怕不能满足你，这不是单个楼盘的问题，是整个经济行情决定的。但云湖之城作为资产来讲，它属于十分优秀的一类，地段、产品都不错，户型段也是这个板块内相对来讲很吃香的，加上还有限价。它不一定能满足你很高的收益预期，但做到比一般楼盘要好、比一般投资理财要好，它有这个潜力，能带来正向的收益。
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本期文字整理︱刘恋 主编︱张飞天 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
