文︱邹虹「维维说房」主笔
「现在新楼盘的物业费都这么贵了吗！？」
最近正在全城看房的朋友，发来这样一句感慨。她没有吐槽房子贵小区不好，而是惊讶于现在的物业费，已经涨到这样的程度。
什么程度？
从单价一两万到三四万，再到五六万的新楼盘，物业费全线普涨。
比如不少单价2W/㎡上下的新楼盘，物业费可能是3.6元/月/㎡，一套200万以内的三房，每年物业费将近5000元。
放在五六年前，同样价格的小区，物业费大多还只是1.8元/月/㎡的标准，和现在相比，差不多翻了一倍。
再比如艮北新城、浦沿、运河新城这些单价4万上下的板块，新一批楼盘的物业费，基本都要5.5元/月/㎡左右。
放在十年前，这已经是超级豪宅的物业收费标准。
还有像奥体、滨江西兴、南星桥、申花这些新房五六万的板块，新楼盘的物业费普遍在6.5元/月/㎡左右，再加一些特约服务，不少已经飙到7元/月/㎡以上。
这样的物业费标准，当然是贵的。
为什么现在的物业费这么贵？至少有三方面原因。
第一，园区维护成本在上升。
我们知道，现在的新楼盘都很卷，不管你是单价一两万的小区，还是三四五万的，园区配套都相当丰富：会所、泳池、健身房、主题架空层......该有的都配上。
作为业主来说，拥有这些配套当然很好，但维护运营这些功能空间也是要成本的，这势必需要更高的物业费来支撑。
第二，对未来物业费的预支。
什么意思？除了维护成本在上涨，更底层的原因还在于物业费很难涨价。
也就是说，从机制上，物业费没有一条合理的涨价通道，一开始定好的物业费标准很难动，几年后即便因为人员、物价等成本上涨而想上调物业费，也是很难的事情。
所以像南星桥的春江花月，依然是2.8元/月/㎡的物业费；蒋村的西溪诚园，也还是3.7元/月/㎡的物业费标准；滨江区的彩虹城，至今为止还是不到2元/月/㎡的物业费。
正因为很难涨价，导致了开发商从一开始，就会定一个略高于现在的物业费标准。
一般会选取未来10年或20年的物业费平均值，这样哪怕涨不了价，也能保证未来一二十年都能正常运行。
所以现在的物业费看起来确实是贵的，但没办法，社会运行机制如此，我们都要为此买单。
第三，还因为总有人不缴物业费。
对，每个小区多多少少都有人不愿意缴纳物业费。
现在一个小区的物业服务想要正常运行，它的物业费缴纳率基本要达到80%以上，低于这个标准的话，运行起来就很难了。
这也就意味着，有20%的弹性空间，因为开发商在测算物业费的时候，就已经把这部分折损率算进去了。即便真的收不上来，也能正常运行。
那老老实实交物业费的人，不是等于吃亏了吗？的确有点，但绝大多数人也干不出不交物业费的事。不交物业费那些人，账面上的确是占到便宜了，但他们也会收到物业费催缴函，甚至是律师函。
为了尽量让大多数人少吃亏，曾经有人大代表提议把物业费缴纳跟个人征信挂钩。
换句话说，如果整个社会能达到100%的物业费缴纳率，我们的物业费马上就能打8折；相反，如果这个收缴率下降到了50%，那物业费还得涨。
所以从这个角度来看，别厌烦那些经常催缴物业费的物业公司，这其实是在维护那些已经缴了物业费的业主的权益。
房子越来越好，物业费也越来越贵，这就是现在的客观现实。
当然，不管怎么涨，有一点没有改：物业费贵一点，碰到好物业的概率还是会更高一些。
物业费仍是衡量物业服务的直观标准之一，千万不能冲着物业费便宜而买房，这可就本末倒置了。
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本文主笔︱邹虹 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
