杭州大概真的好久没有什么新开业的大型综合体了，此前临平万达开业蓄客一大波，还没完，上个周末，位于华丰的拱墅吾悦广场一开业，用「人山人海」来形容真的毫不过分。人多到B1楼根本走不动道，多到一家奶茶店的点单，足足要等一个半小时。随着吾悦广场的开业，这片大型居住区——华丰，再一次进入更多人的视野。在很多项目「交付就破发」的现在，你会发现这里的二手次新房竟然很稳定，大部分成交房东，竟然「可能还有点小赚」。先说吾悦广场的结论——一个适合，且仅仅只是适合周边居住区的大型综合体。商业体量7.8万方，纯商业部分，底下一层，地上四层。从一头走到另一头也有个两百米，体力不足的人，逛完一圈就累了。![]()
☝吾悦广场
当然大归大，它在形态上并没有太多过人之处，就是一个普通的封闭式Mall，有两个室内中庭和一个户外中庭。但有一点，它是跟地铁3号线同协路站无缝衔接，站点的B、C出口出来就是它的地下一层，衔接还是很友好的。![]()
☝吾悦广场与地铁的衔接
第二，很难得，这么大的体量，基本是满铺开业。从地下到顶楼，都是热热闹闹的店。它最吸睛的就是跟地铁连通的地下一层，占足了吃喝玩乐四个选项。VR体验、抓娃娃、街机等项目都放在这里；二次元谷子店、伶俐等杂货店，也放在这里，完全是年轻人们最爱的B1层状态。而且，这里留出了一大块地方，做了一个巨大的美食城，挤满了各种小吃零食卤味快餐，你能想到的品类基本都有；奶茶店也不少，喜茶、茶百道、霸王茶姬、陈文鼎……开业的那个周末，个个都爆单。这一层，还很贴心地放下了一大片桌椅。这么一来，吃吃喝喝的烟火气直接拉满。但有点遗憾的是，楼上就没有可以坐坐放松休息的地方了。![]()
☝吾悦广场B1实景
负一楼超市是盒马，据说还是杭州单店体量最大的盒马；一楼以面包店、金店为主；二楼服装、三楼童玩+餐饮、四楼餐饮，布局上，相对中规中矩。作为周边居民，以后周末逛街聚餐，甚至点个外卖，选项要多好多。第三，从运营和管理上来说，它有种「自由生长」的佛系感。可能你一出地铁走进商场，就有人拦住你「健身游泳了解一下」，随便走过几家店，就会被拉进去「充值有优惠哦」。每个商家，仿佛都要挤在这几天使出浑身解数。在杭州，这样的情况不太有，至少在绝大部分知名商场，享受不到这个热情的「待遇」。开业前几天，吾悦广场的人潮挤得里三层外三层，但是，不同于此前临平万达广场的车挤车，在吾悦广场的地下车库，你能很容易地找到车位。形成这个现象的原因，就这么几种可能：地库足够停、地铁足够方便、来的人都在周边。哪种可能性最大，一目了然。虽然名字叫做「拱墅吾悦广场」，但这个项目所处的位置，就在华丰，在同协路上。西边和南边是拱墅，东边和北边上城区，从楼市板块来说，这里是华丰，北面是丁桥。再往北约1公里，就是三年前开业的丁桥龙湖天街，以及山姆超市。而吾悦广场的优势就在于，它跟地铁的通达性更好，能把丁桥、华丰甚至更南边的石桥居民，都吸附过来。![]()
☝吾悦广场所在的华丰板块位置示意
在新房市场，这里不算特别强势的板块。但它这两年，会是城东北方向次新房的重要选项。因为，它正在迎来如浪潮般的交付期。打头阵的是蓝绿双城·春和云境，明年6月就满两年了。成交很积极，均价基本可以到3.6-3.8W/㎡，「基本没有什么破发的。」毕竟它就在地铁口，当时的最低中签率连10%都不到，实打实的红盘。配置也不错，有户外泳池，尽管如此，去掉税费房贷等等成本，房东实际到手，也不过堪堪持平保本。成交较好的是它的122方四房户型，「基本都是整个华丰、丁桥的改善来买」，480万以内基本都能搞定。接着是绿城·沐春明月，去年年底交付，一样是区域内改善的首选之一。这是绿城体系里相对普通的一个项目，园区相对要小一些，精致一些。
不过，它归属于上城区，学区不同于春和云境的青蓝+风华，而是丁信小学，也就是采荷一小教育集团旗下，在知名度上，稍稍占优。所以相较于春和云境相对稳定的交易量，沐春明月在这几个月的成交量，有比较明显的上升。经纪人说，「现在基本没什么房子了，挂牌价也上升了不少。原先120多方都是460万左右，现在这套房东的心理价位要490万。」就算实际成交价略低于春和云境，沐春明月还有一个优势：当时的限价是31500元/㎡，低于春和云境的34000元/㎡,「它是真的没破发，房东都还能小赚一笔，我们中介都说，怕跌就买这里。」![]()
☝沐春明月实景
接下来，与吾悦广场面对面的保利·都和轩，沐春明月附近的湖境天宸里，都在陆续交付。而它北面的丁桥，还有花芸春境、丁泷府、东寰名邸……已经，或者正要交付。「350万三房、500万四房」，它们的价格，基本都踏在杭州的均价线上。如果要用一个词语来形容华丰，它是一个一直在杭州楼市里「忽闪忽闪的板块」。华丰板块的开发，大规模集中在2010年之前，元都新景、北上新城、田逸之星、桦枫居、华润·翠庭这批楼盘的开盘和交付，都集中在这个时期。它们目前的二手房价，基本都在2-2.5W/㎡。然后它就迎来了第一个「断档期」，大约3年；直到2013年后，龙湖·名景台、中旅·城仕公馆、阳光城·翡丽湾的入市。这是华丰板块的第一个「高光时刻」，因为楼盘多、地铁有规划，而且，超级大盘名景台，也正式让更多人入驻了这里。至今，名景台还是这个区域，除了次新房之外，受欢迎程度和价格都比较高的项目。成交均价，可以在3W/㎡左右。之后是第二个3年断档期，直到2016年龙湖·武林九里和远洋·香奈入市。武林九里的品质感其实不差，但到底跟地铁距离略远，目前二手均价在2.8W/㎡左右。接着是2018年绿都·汀蘭府的「现房」摇号。再过3年，才是春和云境这一波次新房，「拼社保」的高光。它的价格好像在走台阶，每次都是一堆项目交付，但价格就只是往上走一两步，立刻停下来。你都很难在这里找到光环板块里那些一波三折的故事——它的价格真的太随大流了，没有高涨的兴奋，也没有暴跌的失落。包括接下来，它还会有一次闪烁的机会——沐春明月正南面，曾经是公交总站的地块已经拆平，是储备着的供应量。
在这里，经纪人会拉着你聊着家长里短，但很难听到吸睛的故事——但这就是大部分人的生活，在一个交通、配套、房子都堪堪「中等」的大流板块里，平平稳稳地安家换房。工作日再去一次吾悦广场，人少了些，少得很有限。美食广场里依然坐满人，商家依然在卖力推销，依然很好停车，进进出出的人依然拎着大包小包购物袋。这一波又一波的人群，都是活跃在杭州均价线上的重要购买力。这个区域，给很多人打开了一扇窗，有前赴后继的配套和交通，一波又一波的房子，还有，相对很克制的次新房价格。![]()
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本文主笔︱周羚 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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