预算350万，想要四房、近地铁、学区好……︱维维问答No.1531
楼市
房产
2024-12-16 07:32
浙江
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声音︱裘维维
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·壹·
维维老师您好，我们想买婚房，预算350万左右，男方在滨江区上班，通勤相对自由，女方在西溪天街附近上班。考虑四房，要求近地铁，未来要小孩，所以希望学区也能好一些。看了云谷的万科·云耀之城，觉得位置和价格都挺符合要求，不知道以后学区怎么样？产品靠谱吗？麻烦帮忙分析一下，谢谢。答：这个预算如果是买三房，未来科技城有一堆选择，但你要的是四房，选择一下子就全没了，新房只剩下西湖区的万科·云耀之城这一个选项，两万八的限价，是整个西湖区的「门槛价」，应该也是整个西湖区最后一个限价盘。所以350万要买四房，你可能只有这一个选项，而且还不一定摇得到，像这样的楼盘盯着的人肯定会很多。你可以看一下它的户型段，四房有119方、127方、139方这几种，119方就可以当成你的首选项，总价合适、带边厅的四房，性价比相对较高一些。如果总价预算还有一些弹性空间，当然也可以看看更阔绰的139方之类的，它的四叶草户型很多家庭都喜欢。至于你说的产品靠不靠谱，无论是从万科以往的交付能力还是开发经验来看，那还是是靠谱的。云耀之城是一个TOD大盘，有商业街区，有写字楼，也有住宅，所以你会看到万科把过去几年的经验都用在了这个楼盘上，像那些比较实用的「盒子」、比较惊艳的园区等等，在云耀之城都有延续；商业街区也是一个「点睛之笔」；加上TOD大盘的特性，也很符合你的要求，而且这都不是「近地铁」，是脚下直接连着地铁。所以，对这个楼盘可以充满期待，它会「点亮」这一片全新的云谷板块。另外说到学区的话，因为期房是不承诺学区的，所以学区目前看来还是一个未知数。但你要知道这是西湖区，西湖区的强项就是教育资源，所以对于这一点也不需要有太多担心，多给一点时间，一定会等来一个好消息。总得来看，云耀之城是一个可以「放心摇」的楼盘，加上还有杭州地铁的国企背景，无非就是能不能摇到的问题。![]()
·贰·
老师好，萧山望海潮公寓有一套90方出租，人在树人大学上班，未婚，想买树大旁边的房子，又要兼顾以后小孩的学区，想再买一套房子，如果望海潮房子出掉预算900万内，如果考房子不出掉考虑550内，选哪里的房子合适？请赐教，万分感谢。答：既然望海潮你也用不到，那还是卖掉吧，那一片不缺住宅，这几年新建的房子也越来越好，不住的话留在手里没有多大意义，不如把子弹集中在一个地方，因为这关系到你未来可能十几年的居住状态。至于买什么，新房和二手房都可以。新房现在可以关注一下绿城·润百合，5万不到的限价，总价基本符合你的预算，加上又是绿城出品，各方面你应该都会满意，无非就是得摇号；还有南面更靠地铁的中天海威·泊璟杭粼府，价位段也是一样的，总价也合适。到东新这一带也有两个新盘，一个是要一把清的伟星·星晖嘉和府，一个是在售的西房·宸樾恒久府。如果这四个新盘你都没摇中，那我们再来看一下边上的二手房。像附近的杭州大家，也就是传宸府，还是挺合适的，产品不错，离地铁也近，至于学校这一块就见仁见智了，可能你现在觉得一般般，但你都还没结婚，几年以后的事情总会有一些变化的。另一个比较好的二手房选项就是金麟府。如果想要现在就能兼顾学区，也可以看一下国樾、文澜府这些小区，学校都会比较好一些。总之，不管是新房还是二手房，都还是有得选的。![]()
·叁·
维维你好，有一套滨江贺田尚城120方的房子，想置换一套居住更方便舒适的，总价控制在700万以内，希望是滨江或者萧山，请问有什么推荐？答：目前滨江区、萧山区的选项都不多，毕竟你要的肯定是比较好的地段。萧山区接下来有一个楼盘你可以密切留意，就是萧山市北西的绿城·晴澜轩，位置在板块里属于相对比较好的，而且因为做了高低配，联排的价格拉上去了，高层的价格势必会打下来，那么总价基本上就适合了。至于滨江区目前只有浦沿这一带有新房，但总价没那么高，也不太适合你。如果能接受二手房的话，选择就多了。滨江区里面，有地铁聚才路站边上的保利·天汇，地铁口直通小区，周围商业也很方便，居住是很舒适的；往东点有御滨府，总价也合适，无非地铁没那么便利。萧山区里面，钱江世纪城核心区的小户型也有一些选择，比如御虹府，性价比就非常高，离印象城、地铁都很近，周边很成熟，单价也不高，你可以重点考虑；包括澄品、君品、创世纪之类的也都可以看一下，还有刚刚交付的亚运村也是一个重点，那些符合总价的房源你都可以搂一遍。![]()
·肆·
维维你好，我们工作在钱江新城、武林广场，现在住杨柳郡，有一套浪琴翠园正在卖，小孩子27年上小学，想换个更好的学区。计划买个文三街或保俶塔老破小，在附近租房。请问这样是否合理？如果这样的话，杨柳郡是卖掉还是出租？答：牺牲居住品质去置换更好的学区，如果问我的答案，不太合理，但这是家庭内部的心理战，你认为合理就合理，值得就值得。居住品质不仅仅关系到你一个人，还有孩子，也许你能接受老破小的居住条件，但孩子是不是能接受呢？更何况杨柳郡的学区条件也不差了，非要拼一个文三街或者保俶塔之类的传统好学区，是不是真的有这个必要？孩子的成长一小半在学校里，一大半在自己住的房子、自己的家庭氛围里，所以孰轻孰重需要考虑清楚。而且杨柳郡的地理位置对你们来说也相对合适，楼下上学，到武林广场、钱江新城都还便利。首先假设置换，可能也没多少选择余地，要不就是在杨柳郡周边，比如明石路站附近的胜利实验学区，总体换汤不换药。但如果换到文三街或者保俶塔的老破小，居住体验是天壤之别的。真决定这么操作，杨柳郡卖不卖掉问题也不大，因为这样的房子状态比较稳定，要换房的时候再去动它，流通性还是很灵活的。只能建议你到时候尽量租个好一点的房子，让自己的居住品质稍微高一点了。
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·伍·
二胎家庭，自住德信·北海公园，孩子一个星澜小学二年级，一个中班，夫妻一个在省人民医院一个在庆春广场。还有一套钱江世纪城悦著云轩明年交付，考虑到新房学区在萧山不在主城区，中途转学过去难度较大，并且离省人民医院稍微有些远，是否合适做一下置换，比如申花北的次新房或者锦尚和品府，请问老师帮忙分析一下怎么样操作比较合适，谢谢。答：锦尚和品府或者边上的馥源庭、中海·望庐之类的都挺合适。因为你还是得考虑离省人民医院近一点，这一片稍微新一点的房子也就这几个，买哪个就看你自己喜好了。至于学校怎么过渡，其实哪怕拱墅区内的学校也不是说转就能转的，而且你也不一定想转，反正大致按照这个方向来操作就行。如果不着急的话，也可以看看刚刚提到的四个新楼盘，绿城·润百合、中天海威·泊璟杭粼府、伟星·星晖嘉和府、西房·宸樾恒久府，可能你会更满意一些。尤其是绿城·润百合、中天海威·泊璟杭粼府这两个楼盘，学区预期比较好。反正现在首付比例也不高，都可以试试看，真摇到了，明年卖了房子把钱置换过来应该也来得及。![]()
·陆·
现住蓝孔雀板块89方，小孩明年上学。燕语海棠轩139方刚交付，当时6成首付，从信贷红利、居住舒适度、资产保值角度考虑，想置换成申花核心1000万左右的次新（新房摇号社保不够）；但是燕语卖的话最多也只能保本，勾庄虽然发展不错，但房价看上去很难有突破。比较纠结，想请教下，燕语是自住好呢，还是卖掉换申花核心区的次新好？如果要换，有什么比较推荐的小区？答：如果你是500万的承受能力，燕语海棠轩当然是非常好的选择；但你有1000万的承受能力，还是可以换得更理想一些。毕竟从学校角度来说，燕语海棠轩肯定没法让你太满意。至于换什么，可以好好想一想。育才登云小学周边肯定是一个重点，这一带的次新房就那么几个，实惠点的就是天玺天荟、天珏华庭之类的，虽然也有一些非议，但总得来说地段好，上学方便，也能住到大房子，性价比其实还不错。还有养云静舍，房子也不错，单价总价也契合。其他像宜和园之类的总价基本上还是会超出一些，不太买得到；武林邸这样的又是早几年交付的。如果对学区没那么在意，其实申花里边地铁和睦站周围的那些次新房，也是很不错的选项。比如杭樾润府、星瓒颂锦府、杭曜置地中心等等，以后边上就是万象天地，对面就是运河中央公园、运河大剧院这些，生活还是很便利的。而且在这里，单价会相对低不少，房子可以买得更大更好。▼
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本期文字整理︱戴滋仪 主编︱张飞天 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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